대전지방법원 2025타경502667. 세종특별자치시 어진동 648 2차푸르지오시티 15층 1566호입니다. 경매 용도 표기는 근린시설이고 감정평가상 현재 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 이 사건의 핵심은 14,958,000원까지 내려온 최저가가 아니라, 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력입니다. 임차인 장하은은 2022.08.07 점유를 시작하고 2022.08.10 전입했으며, 2022.07.26 확정일자를 갖췄습니다. 반면 데이터상 말소기준권리는 2024.07.04 세종세무서 압류입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 선순위이고, 배당으로 보증금 전액을 돌려받지 못하면 그 잔액을 매수인이 떠안습니다.
현재 회차에서 집행비용 669,244원을 먼저 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 14,288,756원입니다. 보증금 95,000,000원 중 나머지 80,711,244원이 매수인 인수액으로 남습니다. 결국 낙찰가 14,958,000원 + 인수 80,711,244원 = 실질취득 95,669,244원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 미배당 보증금이 그만큼 커져 총원가는 계속 95,000,000원대에 머뭅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502667 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 648 2차푸르지오시티 15층 1566호 · 도로명 세종특별자치시 가름로 255-21 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층~지상17층 · 제15층 제1566호 · 사용승인 2014.08.19 |
| 소유자 | 한해란 (2021.07.21 매매 · 2021.08.13 소유권이전 · 거래가액 91,700,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 89,000,000원 / 14,958,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장하은 / 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
데이터상 말소기준권리는 2024.07.04 세종세무서 압류입니다. 그 뒤의 2025.06.13 강제경매개시결정과 2025.06.20 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 장하은은 말소기준보다 훨씬 앞선 2022.08.10 전입과 2022.08.07 점유를 갖고 있어 대항력이 있습니다. 을구 1번 주택임차권등기는 2024.08.08 접수되어 말소기준 이후 등기이지만, 매각물건명세서에는 이 임차권의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 장하은 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 95,000,000원 | 전입 2022.08.10 확정 2022.07.26 | 대항력 우선변제 잔액 인수 승계 없음 |
장하은은 배당요구를 했고, 확정일자와 대항력을 모두 갖춘 것으로 정리되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 현재 예상배당액만으로는 보증금 95,000,000원을 전액 변제하지 못하므로, 잔액이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.
② 가격 구조 — 5회 유찰인데도 총원가는 내려가지 않는다
현재 최저매각가는 14,958,000원으로 감정가 89,000,000원의 약 16.81% 수준입니다. 표면 가격만 보면 큰 폭의 할인처럼 보입니다. 그러나 대항력 임차인의 미배당 보증금을 합치면 계산은 정반대가 됩니다.
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 14,958,000원 | 80,711,244원 | 95,669,244원 |
| 6회 유찰 시 | 10,470,600원 | 85,117,871원 | 95,588,471원 |
| 7회 유찰 시 | 7,329,420원 | 88,202,510원 | 95,531,930원 |
현재 회차 실질취득 95,669,244원은 감정가 89,000,000원보다 6,669,244원 높아 감정가의 약 107.5%입니다. 더 유찰되어 낙찰가가 10,470,600원, 7,329,420원까지 내려가더라도 인수액이 각각 85,117,871원, 88,202,510원으로 증가해 실질취득은 각각 95,588,471원, 95,531,930원에 머뭅니다.
③ 예상배당표 (매각가 14,958,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 669,244원 |
| 1. 임차인 장하은 보증금 · 우선변제 | 95,000,000원 | 14,288,756원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 장하은 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 14,958,000원에서 집행비용 669,244원을 제외한 14,288,756원이 임차인에게 배당되는 계산입니다. 임차보증금 미배당 잔액 80,711,244원은 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 정부세종청사(문화체육관광부) 남측 인근에 위치하며, 주변은 업무용·상업용 시설과 정부세종청사가 소재하는 지역입니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 이용상태. 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 건물은 지하4층~지상17층 중 제15층 제1566호입니다.
- 시설. 위생·급배수, 화재탐지, 소화전, 승강기, 개별난방, 주차장 시설 등이 구비된 것으로 조사되었습니다.
- 토지·도로. 대체로 사다리형 평지이며 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 남서측 약 30미터 내외, 북동측 약 12미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·미관지구·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며 공시지가는 3,785,000원/㎡입니다.
- 현장확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없으나, 현장조사 당시 이해관계인 부재로 정확한 내부확인이 불가능해 외부 관찰 및 건축물현황도를 기준으로 감정되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 계산. 현재 14,958,000원에 낙찰되어도 인수 80,711,244원을 더한 총액은 95,669,244원입니다.
- 대항력 기준일 재확인. 임차인 전입 2022.08.10·점유개시 2022.08.07이 말소기준 2024.07.04보다 앞서는 구조를 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 매각물건명세서에 보증금 95,000,000원이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
- 장하은 관계 확인. 임차인과 강제경매 채권자가 동일한 이름으로 기재되어 있어 임대차계약과 채권관계 원본 확인이 중요합니다.
- 용도 확인. 경매 용도 표기는 근린시설, 감정상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 응찰 전 공부와 현황을 직접 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 정확한 내부 확인이 불가능했으므로 현장 상태를 재확인해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당과 인수잔액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “1,495만원짜리 물건”이 아니다
이 사건을 최저가만 보고 평가하면 핵심을 놓칩니다. 감정가 89,000,000원의 물건이 5회 유찰되어 14,958,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 장하은의 보증금은 95,000,000원입니다. 현재 배당으로 돌려받는 14,288,756원을 제외하면 80,711,244원이 미배당되고, 이를 매수인이 인수하면 실질취득은 95,669,244원입니다.
6회, 7회 유찰 시에도 낙찰가가 떨어지는 만큼 인수액이 증가해 실질취득은 각각 95,588,471원, 95,531,930원으로 거의 변하지 않습니다. 즉 이 물건의 가격은 최저가가 아니라 보증금 95,000,000원을 중심으로 사실상 고정되는 구조입니다. 현재 실질취득은 감정가보다도 6,669,244원 높습니다. 유찰 횟수는 많지만 가격 메리트로 연결되지 않고, 대항력 임차인 잔액인수가 모든 판단의 출발점입니다.
