대전지방법원 2026타경600020. 대전 서구 변동 탑스빌 9층 907호, 전용면적 32.8225㎡의 공동주택입니다. 현재 등기상 김정옥·박정순·이종말·홍웅표가 각각 4분의 1 지분을 가진 공유 형태이며, 2025.03.11 상속을 원인으로 2026.02.10 소유권이전등기가 접수됐습니다. 경매 신청채권자는 한국주택금융공사이고 청구액은 37,768,109원입니다.
매수인 관점의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 임차인은 없고 배당 시나리오상 인수액은 0원입니다. 둘째, 가격은 싸지 않습니다. 현재 최저가 68,000,000원은 최근 12개월 평균 65,125,000원을 웃돌고, 가장 최근인 2025.09 거래 60,000,000원보다도 8,000,000원 높습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600020 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 변동 58-2 탑스빌 9층 907호 · 도마로57번길 16 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 공동주택 이용 · 전용 32.8225㎡ · 10층 건물 중 9층 |
| 현재 소유관계 | 김정옥·박정순·이종말·홍웅표 각 4분의 1 공유 |
| 감정가 / 최저가 | 68,000,000원 / 68,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 37,768,109원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 단지 | 탑스빌 · 125세대 · 사용승인 2012.11.16 |
① 권리 흐름 — 인수 0원이지만 등기 이력 대조는 필요
임차인 없음. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인 승계 문제는 나타나지 않으며, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 권리판정 기준일은 2026.01.06 임의경매개시결정으로 잡혀 있고, 이후 2026.04.14 계양구 압류와 2026.04.17 김정옥 지분에 대한 영등포구 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 4.4%, 최신 거래보다 높다
탑스빌 전용 32.82㎡ 실거래 12건입니다. 전체 평균은 63,458,333원이지만 가격 판단에는 더 최근의 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 65,125,000원, 최신 거래는 2025.09의 60,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 32.82㎡ | 4 | 60,000,000원 |
| 2024.12 | 32.82㎡ | 5 | 66,000,000원 |
| 2024.12 | 32.82㎡ | 9 | 69,500,000원 |
| 2024.10 | 32.82㎡ | 6 | 65,000,000원 |
| 2024.08 | 32.82㎡ | 8 | 64,000,000원 |
| 2024.06 | 32.82㎡ | 3 | 50,000,000원 |
| 2024.05 | 32.82㎡ | 4 | 63,000,000원 |
| 2024.04 | 32.82㎡ | 8 | 63,000,000원 |
| 2023.08 | 32.82㎡ | 10 | 75,000,000원 |
| 2023.02 | 32.82㎡ | 9 | 68,000,000원 |
| 2022.12 | 32.82㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2022.11 | 32.82㎡ | 3 | 58,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 32.82㎡ | 4건 | 65,125,000원 |
| 전체 평균 | 32.82㎡ | 12건 | 63,458,333원 |
현재 최저가 68,000,000원은 최근 12개월 평균의 104.4%입니다. 전체 평균 63,458,333원과 비교하면 107.2%이고, 최신 거래 60,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다.
다만 최근 12개월 평균은 이전 거래구간보다 4.0% 높은 것으로 집계되어 있어 통계상 하락 추세는 아닙니다. 그럼에도 가장 최신 거래가 60,000,000원이라는 점은 현재 68,000,000원 입찰가를 검토할 때 별도로 무겁게 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,624,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 66,376,000원 |
현재 배당 계산에서는 집행비용 1,624,000원을 제외한 66,376,000원이 소유자 잔여로 계산되고, 매수인 인수액은 0원입니다. 한편 사건의 신청채권 청구액은 37,768,109원으로 확인되므로, 실제 배당순위·배당요구·채권현황은 매각 전 원문에서 반드시 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 서구 변동 소재 대전변동중학교 남동측 근거리에 위치하며, 주변은 아파트·오피스텔·근린상가 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공동주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 중 9층 907호입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 난방시설, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 장방형의 평탄한 토지로 공동주택 및 업무시설 건부지로 이용 중이며, 서측과 동측으로 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역과 상대보호구역이 포함됩니다. 공시지가는 1,387,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 점검. 현재 68,000,000원은 최근 12개월 평균 65,125,000원보다 높습니다. 최신 거래 60,000,000원도 함께 기준으로 두고 응찰가를 정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 54,400,000원, 2회 유찰 시 43,520,000원입니다. 현재 회차와 이후 회차의 가격 메리트는 구분해서 봐야 합니다.
- 을구 원문 대조. 2021.04.30 하나은행 근저당권 44,000,000원과 2025.06.27 한국주택금융공사 권리이전의 현재 효력 관계를 원등기에서 확인하세요.
- 공유관계 확인. 현재 등기상 4인이 각 4분의 1을 보유하고 있으므로 매각대상과 소유권 이전 범위를 매각물건명세서와 함께 대조하세요.
- 배당 내역 확인. 신청채권 청구액 37,768,109원과 현재 배당 계산 사이의 차이를 배당요구 및 채권서류에서 확인하세요.
- 세금·관리비. 당해세, 최우선변제 및 체납 관리비 등 실제 추가 부담 가능 항목을 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격을 먼저 경계할 신건
이 물건은 임차인 없이 매수인 인수액이 0원으로 계산된다는 점이 장점입니다. 그러나 현재 최저가 68,000,000원은 최근 12개월 평균 65,125,000원의 104.4%이고, 최신 거래 60,000,000원보다도 높습니다. 따라서 현재 회차의 핵심 약점은 가격입니다.
여기에 2021년 근저당권과 2025년 한국주택금융공사 권리이전 이력이 함께 존재하므로, 인수 0원이라는 계산만 보고 등기 검토를 생략해서는 안 됩니다. 인수 부담은 낮지만 신건 가격은 보수적으로, 등기 관계는 원문으로 재확인. 이 사건의 결론입니다.
