대전지방법원 2026타경600038. 세종특별자치시 대평동 해피라움페스타 1층 비141호입니다. 공부상 용도는 근린생활시설이고 감정평가 기준시점 현재 공실 상태입니다. 등기상 소유자는 신한자산신탁주식회사이며, 2021.07.30. 아시아신탁주식회사 명의의 소유권보존 신탁등기가 들어온 뒤 2023.01.04. 명칭이 신한자산신탁주식회사로 변경됐습니다.
경매 권리 흐름의 기준으로 선언된 것은 2025.06.27. 세종특별자치시의 압류입니다. 이후 2026.01.09. 유태석의 강제경매개시결정과 2026.07.08. 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 그보다 앞선 신탁등기는 별도 확인 대상이고, 등기기록에도 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부를 함께 확인할 필요가 있다고 적혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600038 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 대평동 680 해피라움페스타 1층 비141호 |
| 도로명주소 | 세종특별자치시 대평3길 17 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 공부상 근린생활시설 · 현재 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하4층 지상8층 중 제1층 제비141호 |
| 소유자 | 신한자산신탁주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 3,100,000,000원 / 3,100,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 668,668,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 인수 0원과 ‘안전’은 같은 말이 아니다
임차인 신고 내역은 없고 감정평가 기준시점 현재 공실입니다. 다만 임대관계는 미상으로 조사됐습니다. 따라서 현재 자료만으로 대항력 있는 임차인이 있다고 단정할 근거는 없지만, 신탁 부동산이라는 점을 고려해 현장 점유와 임대차 관계는 입찰 전에 다시 확인하는 편이 안전합니다.
② 가격 판단 — 시세 가점은 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 3,100,000,000원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 3,100,000,000원입니다.
다만 동일 물건 또는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않으므로, 3,100,000,000원이 시세보다 저렴한지 또는 비싼지는 판단하지 않습니다. 권리 인수액이 없다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 볼 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 3,100,000,000원 | 0원 | 2,397,932,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,480,000,000원 | 0원 | 1,784,132,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,984,000,000원 | 0원 | 1,293,092,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 3,100,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 33,400,000원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 유태석 | 668,668,000원 | 668,668,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,397,932,000원 |
현재 회차 가정에서는 신청채권자 청구액 668,668,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여는 2,397,932,000원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대평초등학교 북서측 인근으로, 주변에 근린생활시설·대규모아파트 단지·근린공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 남측 인근 한누리대로변에 BRT 및 시내버스승강장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 공부상 근린생활시설이며 기준시점 현재 공실입니다. 임대관계는 미상입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 지하4층 지상8층 건물의 제1층 제비141호이며 공동 위생·급배수·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 대체로 사다리형 평지로 근린생활시설 등 건부지로 이용 중이며 북측·동측·남측으로 포장도로가 개설돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시) 등에 해당하며 공시지가는 3,876,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 확인해 매각 후 권리관계를 원문 기준으로 검토합니다.
- 토지 별도등기 확인. 별도등기의 구체적 내용과 말소 여부, 매수인 부담 가능성을 반드시 매각물건명세서·등기 원문에서 대조합니다.
- 점유 재확인. 감정평가 기준시점은 공실이지만 임대관계는 미상이므로 입찰 직전 현장 점유를 확인합니다.
- 가격 검증. 동일 상권·동일 건물 또는 인근 근린생활시설의 최근 실거래·매물가·임대수익 자료를 별도로 확인해 3,100,000,000원의 적정성을 검증합니다.
- 세금·배당 원본 대조. 세종특별자치시와 국의 압류가 등기돼 있으므로 실제 조세채권·당해세와 배당 순위를 원본으로 확인합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 먼저 볼 문서가 있다
이 사건은 예상배당표만 보면 단순합니다. 현재 회차 3,100,000,000원부터 1회 유찰 2,480,000,000원, 2회 유찰 1,984,000,000원까지 신청채권자 미배당은 0원이고, 매수인 인수액도 0원입니다. 임차인 신고 내역도 없습니다.
하지만 권리분석의 결론은 거기서 끝나지 않습니다. 2021.07.30. 신탁등기가 존재하고, 등기기록 자체가 신탁원부 확인 필요를 경고하고 있으며, 매각물건명세서에는 토지 별도등기 있음이 적혀 있습니다. 더구나 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 3,100,000,000원의 가격 매력도는 검증되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 배당·인수는 단순하지만, 신탁원부와 별도등기 확인 전에는 보수적으로 접근해야 하는 사건입니다.
