수원지방법원 2024타경7955. 용인 기흥구 농서동 프리미엄원희캐슬기흥서천 1층 엘164호 관련 경매입니다. 감정평가상 기호 1인 엘164호와 기호 2인 엘165호는 모두 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설)이고 현재 공실입니다. 매각물건명세서 비고에는 두 호실을 일괄매각하며, 공부상 독립된 구분건물이지만 현재 두 호실 사이에 벽이 없다고 기재돼 있습니다.
권리 흐름의 핵심은 2023.09.27 설정된 하나은행 근저당권 1,620,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 이후의 임의경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당계산에서는 매수인이 떠안을 금액을 0원으로 봅니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계 확인은 별도로 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경7955 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 서천로201번길 14, 1층엘164호 (농서동, 프리미엄원희캐슬기흥서천) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설) · 현재 공실 |
| 소유자 | 제러스주식회사 |
| 소유권 취득 | 2023.09.27 · 거래가액 1,100,040,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 2,147,000,000원 / 176,815,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 1,363,713,826원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 엘164호·엘165호는 공부상 독립 구분건물이나 두 호실 사이에 벽이 없고 공실상태 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
초기의 신탁등기는 순차적으로 말소됐고, 2023.09.27 제러스주식회사로 소유권이 이전된 같은 날 하나은행이 채권최고액 1,620,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 이후 2024.07.19 하나은행의 임의경매개시결정, 2024.11.13 국의 압류가 이어졌으며 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 8.24%라고 곧바로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 176,815,000원으로 감정가 2,147,000,000원의 8.24% 수준입니다. 7회 유찰이라는 숫자만 보면 낙폭이 매우 크지만, 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 하락률만으로 시장가보다 싸다고 결론 내리거나 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
특히 대상은 아파트가 아니라 근린시설입니다. 감정평가상 지식산업센터·공동주택·근린생활시설·공원이 혼재한 지역에 위치하며, 해당 두 호실은 제2종근린생활시설로 평가됐습니다. 7회 연속 유찰 자체도 시장이 이전 회차 가격에서 거래를 성사시키지 않았다는 사실이므로, 현재 가격은 실사용성·임대수요·재매각 가능성을 별도로 검증해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 176,815,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,275,410원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 1,620,000,000원 | 173,539,590원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 176,815,000원 가정 시 하나은행 근저당 채권최고액 1,620,000,000원 중 173,539,590원이 배당되고 미배당액은 1,446,460,410원입니다. 소유자 잔여는 0원, 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 커지는 채권 미배당
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 7회 유찰 | 8.24% | 176,815,000원 | 1,446,460,410원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 | 5.76% | 123,770,499원 | 1,498,762,288원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 4.04% | 86,639,349원 | 1,535,320,159원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 계산상 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 반면 하나은행 채권의 미배당액은 낙찰가가 내려갈수록 커집니다. 즉 이 사건의 핵심 위험은 배당 후 채권을 매수인이 승계하는 구조가 아니라, 해당 근린시설을 얼마에 사서 실제로 활용·임대·매각할 수 있느냐에 있습니다.
⑤ 일괄매각·현황 — 독립 등기지만 벽이 없다
매각물건명세서 비고에는 목록 1과 목록 2를 일괄매각한다고 기재돼 있습니다. 엘164호와 엘165호는 공부상 각각 독립적인 구분건물로 등재돼 있지만, 현재 두 호실 사이에 벽이 없고 공실입니다. 감정평가에서도 두 호실 모두 제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설)로 사용승인·평가돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 용인시 기흥구 서천동 소재 서천고등학교 남동측 인근. 지식산업센터, 공동주택, 근린생활시설 및 공원이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하고, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2019.04.02 사용승인된 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층 건물의 1층 엘164호·엘165호입니다.
- 설비. 위생·급배수시설, 시스템 냉·난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등을 갖추고 있습니다.
- 용도. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설)이며 현재 공실입니다.
- 토지. 공장용지 · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 중로각지. 전체 토지면적 5,785.4㎡, 공시지가 1,554,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구·가축사육제한구역 등에 해당하며 중로2류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 엘164호와 엘165호가 함께 매각되는 구조와 각 호실의 등기·현황을 원본에서 대조해야 합니다.
- 내부 구조 확인. 공부상 독립 호실이지만 두 호실 사이에 벽이 없는 현황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정 당시 공실이나 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 매각 직전 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 8.24%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 주변 동일·유사 근린시설의 실제 거래 및 임대수익을 별도 조사해야 합니다.
- 용도 적합성. 제2종근린생활시설(일반음식점-지원시설)이라는 공부상 용도와 향후 사용 계획이 맞는지 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 하나은행 근저당, 경매개시결정, 국 압류 및 배당요구 관계를 최신 등기부와 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “8.24% 할인”보다 중요한 것은 실제 활용가치
이 사건은 숫자만 보면 극단적으로 싸 보입니다. 감정가 2,147,000,000원에서 7회 유찰돼 최저가가 176,815,000원까지 낮아졌기 때문입니다. 하지만 실거래 비교자료가 없고, 물건 자체가 근린시설이며, 독립 등기된 두 호실을 일괄매각하면서 현황상 벽이 없는 구조입니다. 따라서 현재 가격이 시장가보다 낮다고 단정할 근거는 없습니다.
권리만 보면 말소기준은 명확하고 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 7회 유찰이라는 경매 이력과 공실 근린시설이라는 특성은 환금성·임대수요 검증이 필수라는 신호입니다. 이 물건의 결론은 “권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류”입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 임대가능성, 일괄매각 구조, 향후 재매각 가능성을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다.
