212,100,000원
대전지방법원 2025타경502825. 대전 동구 가양동 한울아파트 102동 10층 1005호입니다. 감정가는 303,000,000원이고 현재 최저매각가는 212,100,000원입니다. 이 사건의 핵심은 단순히 “최저가가 감정가보다 낮다”가 아니라, 보증금 250,000,000원의 대항력 임차권을 누가 최종 부담하느냐입니다. 임차인 신용철의 전입일은 2022.01.20으로 말소기준인 2022.03.07 압류보다 빠르고, 주택임차권등기도 남아 있어 원래라면 미배당 보증금을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
현재 매각가 212,100,000원 가정 시 집행비용 3,769,400원을 먼저 제외하면 임차인에게 208,330,600원이 배당되고, 보증금 중 41,669,400원이 남습니다. 보통이라면 낙찰자가 이 금액을 추가 부담합니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 신청채권자 주택도시보증공사가 2026.06.24자로 “보증금 전액을 변제받지 못하더라도 대항력을 포기하고, 매수인에 대한 잔존 임대차반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502825 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 가양동 28-6 한울아파트 102동 10층1005호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.8698㎡ · 14층 중 10층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 주미숙 · 2021.09.29 매매 · 거래가액 299,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 212,100,000원 |
| 유찰 | 7회 · 현재 회차 감정가 70% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 262,650,860원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인, 그러나 확약 제출
말소기준은 2022.03.07 대전세무서장 압류입니다. 신용철은 2022.01.20 전입해 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음으로 판정됩니다. 임차권등기에는 보증금 250,000,000원이 기재돼 있고 배당요구도 이뤄져 우선변제권을 행사합니다. 이후 임미정 근저당, 하나은행·대전신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단과 동구 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신용철 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 아님 |
실제 임차인은 1명입니다. 을구 6-2는 별도 임차인이 아니라 을구 6번 임차권의 임대차계약일자·점유개시일자·확정일자를 정정한 등기입니다. 정정된 확정일자는 2021.12.07입니다.
② 시세 비교 — 실질취득 2.121억, 최근 12개월 평균의 75.6%
한울아파트 동일 평형의 최근 거래를 보면 2026.04 거래가는 272,000,000원, 2026.02와 2026.01 거래가는 각각 285,000,000원입니다. 최근 12개월 3건 평균은 280,666,666원입니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득액인 212,100,000원은 최근 12개월 평균의 75.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.87㎡ | 10 | 272,000,000원 |
| 2026.02 | 84.87㎡ | 12 | 285,000,000원 |
| 2026.01 | 84.87㎡ | 12 | 285,000,000원 |
| 2025.02 | 84.87㎡ | 9 | 287,000,000원 |
| 2024.11 | 84.87㎡ | 2 | 290,000,000원 |
| 2024.08 | 84.96㎡ | 13 | 290,000,000원 |
| 2023.10 | 84.87㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2023.08 | 84.96㎡ | 13 | 260,000,000원 |
| 2023.07 | 84.87㎡ | 6 | 280,000,000원 |
| 2022.03 | 84.87㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2022.01 | 84.87㎡ | 14 | 290,000,000원 |
| 2021.09 | 84.87㎡ | 10 | 299,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 280,666,666원 |
전체 12건 평균은 283,583,333원이지만 가격 판단은 더 최근인 최근 12개월 평균 280,666,666원과 최신 거래 272,000,000원을 우선합니다. 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -1.4%로 하락하고 있으므로 상승장 가격을 전제로 접근해서는 안 됩니다. 그럼에도 현재 실질취득액 212,100,000원은 최근 평균보다 낮은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 212,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,769,400원 |
| 1. 임차인 신용철 보증금 | 250,000,000원 | 208,330,600원 |
| 2. 근저당권 · 임미정 | 22,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 10,580,955원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 대전신용보증재단 | 20,015,299원 | 0원 |
| 5. 강제경매 · 주택도시보증공사 | 262,650,860원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 신용철 보증금의 부족분은 41,669,400원입니다. 일반적인 대항력 임차인이라면 이 금액이 매수인에게 승계될 수 있으나, 본 사건은 2026.06.24 확약으로 대항력과 잔존 반환청구권을 포기했으므로 실질 인수는 0원으로 평가합니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰돼도 확약이 유지되면 실질 인수 0
| 회차 | 매각가 | 룰상 임차보증금 부족분 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 7회 유찰 · 감정가 70% | 212,100,000원 | 41,669,400원 | 0원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 56% | 169,680,000원 | 83,495,520원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 45% | 135,744,000원 | 116,956,416원 | 0원 |
확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 늘어나 매수인 부담이 커지는 전형적인 대항력 인수형입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차권에 대한 확약이 있으므로, 룰상 부족분과 매수인의 실질 부담을 구분해야 합니다. 확약 반영 시 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동대전초등학교 서측 인근이며, 주위는 아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등이 있는 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 규모. 한울아파트는 110세대이며 2004.07.30 준공됐습니다.
- 토지이용. 도시지역·제2종일반주거지역이며 소로2류에 접하고, 교육환경보호구역·중점경관관리구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 988,200원/㎡입니다.
- 건물 상태. 철근콘크리트조 14층 중 10층이며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 가격 흐름. 최근 12개월 평균은 280,666,666원이고 최신 거래는 272,000,000원이며, 최근 거래군은 이전 거래군 대비 -1.4%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.24 제출된 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 적용 범위와 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차권 정정등기 확인. 을구 6-2의 정정 내용인 임대차계약일자 2021.12.06, 점유개시일자 2022.01.21, 확정일자 2021.12.07을 등기 원본과 대조하세요.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 당해세가 배당에서 먼저 공제되는지 확인해야 합니다.
- 공매 교차 확인. 2025.05.28 공매공고가 부기돼 있으므로 한국자산관리공사 공매 진행 상태와 법원경매 관계를 확인해야 합니다.
- 7회 유찰 원인 확인. 현재 할인율 자체는 최근 시세 대비 낮지만, 이미 7회 유찰됐고 단지 평균 유찰도 7.0회이므로 현장 수요·물건 상태·점유상황을 확인해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래군이 이전 거래군보다 -1.4%이므로 과거 전체 평균 283,583,333원만 보고 입찰가를 높이지 마세요.
맺으며 — “대항력 임차권”보다 중요한 것은 확약의 실효성
서류의 첫인상만 보면 보증금 250,000,000원의 대항력 임차인이 있고 현재 최저가에서는 41,669,400원이 미배당되는 위험물건입니다. 하지만 2026.06.24 제출된 확약 때문에 결론이 달라집니다. 해당 임차권에 대해 대항력과 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원입니다.
그 결과 현재 실질취득액은 212,100,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 280,666,666원의 75.6%입니다. 가격만 놓고 보면 최근 시세보다 낮습니다. 다만 최근 거래 추세가 -1.4%이고, 사건 자체가 7회 유찰됐으며 공매공고와 세금 압류도 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 “권리위험은 확약으로 크게 낮아졌고 가격 할인도 존재하지만, 7회 유찰의 이유와 확약서 원문을 확인한 뒤 접근할 사건”으로 정리할 수 있습니다.
