대전지방법원 2025타경502877. 대전 중구 사정동 광산빌라 에이동 3층 301호, 감정상 다세대주택입니다. 감정가 46,000,000원에서 8회 유찰돼 최저매각가가 2,652,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 극단적인 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 최저가가 아닙니다. 을구 11번 주택임차권의 임차인 노태영은 2022.12.09 전입신고와 확정일자를 갖추고 있고 보증금은 40,000,000원입니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 매각가 2,652,000원을 가정한 배당에서는 집행비용 447,736원을 먼저 제외한 뒤 노태영에게 2,204,264원이 배당되고, 보증금 중 37,795,736원이 남습니다. 따라서 입찰가가 더 내려가도 낙찰가 감소분만큼 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다. 9회 유찰 시 인수액은 38,577,016원, 10회 유찰 시에는 39,123,912원으로 증가합니다. 낙찰가만 보고 싸다고 판단할 수 없는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경502877 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 사정동 433-70 광산빌라 에이동 3층301호 |
| 물건종류 | 다세대 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제301호 |
| 사용승인일 | 2002.08.03 |
| 소유자 | 정진주 (2013.08.02 소유권이전 · 거래가액 48,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 46,000,000원 / 2,652,000원 (8회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 노태영 / 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차권이 먼저다
현재 등기에서 권리판단의 핵심은 노태영의 주택임차권입니다. 임대차계약일은 2022.12.08, 점유개시일도 2022.12.08, 주민등록일과 확정일자는 2022.12.09입니다. 주택임차권등기는 2024.12.16 접수됐고, 강제경매개시결정은 2025.07.11입니다. 이 임차권은 매수인에게 대항할 수 있으며, 미배당 보증금이 있으면 그 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
② 임차인·점유 확인
| 성명 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 노태영 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 40,000,000원 | 2022.12.09 / 2022.12.09 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 미배당 인수 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
노태영은 보증금·전입일·확정일자가 모두 확인돼 대항력과 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 반면 명세서에는 기사항전이라는 주거 점유기재가 별도로 있고 전입일·확정일·보증금이 모두 확인되지 않습니다. 따라서 이 기재는 대항력 가능·미상으로 남겨야 하며, 인수 위험이 없다고 단정할 수 없습니다.
③ 배당·인수 구조 (매각가 2,652,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 447,736원 |
| 1. 임차인 노태영 보증금 | 40,000,000원 | 2,204,264원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 노태영 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 임차인 노태영의 보증금 부족분은 37,795,736원이며 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 2,652,000원 | 2,204,264원 | 37,795,736원 |
| 9회 유찰 시 | 1,856,399원 | 1,422,984원 | 38,577,016원 |
| 10회 유찰 시 | 1,299,479원 | 876,088원 | 39,123,912원 |
유찰이 더 진행될수록 낙찰가는 2,652,000원에서 1,856,399원, 1,299,479원으로 내려가지만 매수인 인수액은 반대로 37,795,736원, 38,577,016원, 39,123,912원으로 커집니다. 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가 하락이 실질취득가 하락으로 그대로 이어지지 않습니다.
④ 시세 비교 — 싸지만, ‘265만원짜리’는 아니다
광산그린빌라3,5동의 최근 거래는 2024.08 전용 50.51㎡ 3층 45,000,000원, 2024.04 같은 면적 2층 44,000,000원, 2023.11 전용 48.56㎡ 1층 58,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 49,000,000원이고 최신 거래는 45,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 50.51㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 2024.04 | 50.51㎡ | 2 | 44,000,000원 |
| 2023.11 | 48.56㎡ | 1 | 58,000,000원 |
| 2022.07 | 54.75㎡ | 3 | 62,000,000원 |
| 2021.12 | 54.75㎡ | 3 | 62,000,000원 |
| 2021.07 | 54.75㎡ | 4 | 29,000,000원 |
최근 12개월 평균 49,000,000원과 최신 거래 45,000,000원에 비하면 보증금 약 40,000,000원을 기준으로 한 실질취득 수준은 그 아래에 있습니다. 다만 이 물건의 목표 면적 39.0㎡와 거래 표본 면적은 일치하지 않고, 최근 거래 추세도 -3.9%로 하락입니다. 전체 거래 평균 50,000,000원만 보고 가격 가점을 주기보다는 최신 거래와 하락 추세를 우선해서 봐야 합니다.
⑤ 현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물의 3층 301호입니다.
- 입지. 대전산성초등학교 동측 인근으로 단독주택·다가구주택·아파트·다세대주택·학교·근린생활시설·자연림이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 포함됩니다. 공시지가는 550,200원/㎡입니다.
- 현황 표시. 공부상 “광산빌라 제에이동”이나 현황 외관에는 “광산그린빌라 제3동”으로 표시돼 있습니다.
- 내부 확인. 폐문·부재중으로 내부구조 확인이 불가능해 이용상태와 구조는 건축물대장 기재와 탐문조사를 기준으로 평가됐습니다.
- 규모. 광산그린빌라3,5동은 19세대이고 사용승인일은 2002.08.03입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 2,652,000원이 아니라 대항력 임차보증금 40,000,000원을 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
- 미배당 인수액 확인. 현재 회차 기준 노태영 보증금 부족분 37,795,736원을 매수인이 인수합니다.
- 미상 점유 확인. 기사항전의 전입일·확정일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 임대차 실재 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 모두 노태영으로 기재돼 있으므로 계약·보증금 지급·점유 경위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 공부·현황 명칭 대조. 광산빌라 제에이동과 외관상 광산그린빌라 제3동의 표시 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 최신 거래 45,000,000원, 최근 12개월 평균 49,000,000원과 비교하되 거래 표본 면적이 본건 목표 면적 39.0㎡와 일치하지 않는 점을 감안해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 거래 추세가 -3.9%이므로 과거 전체 평균 50,000,000원만 근거로 가격 메리트를 확대해석하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·임대차관계 및 실거래 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “265만원에 사는 경매”가 아니다
이 사건의 숫자는 강렬합니다. 감정가 46,000,000원이 8회 유찰돼 최저가가 2,652,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 노태영의 보증금은 40,000,000원이고, 현재 회차에서 배당되지 않는 37,795,736원은 매수인 인수입니다. 유찰이 더 진행되면 최저가는 더 내려가지만 인수액은 오히려 38,577,016원, 39,123,912원으로 늘어납니다.
따라서 이 물건의 가격 판단 기준은 최저가 265만원이 아니라 실질취득 약 4,000만원입니다. 그 수준은 최신 거래 45,000,000원과 최근 12개월 평균 49,000,000원보다 낮지만, 최근 추세는 -3.9%이고 8회 유찰, 19세대 규모, 거래 표본 면적 불일치가 겹칩니다. 게다가 별도의 주거 점유기재는 보증금과 전입일이 미상입니다. 가격만 보면 할인 여지는 있지만, 권리와 환금성 확인을 끝내기 전에는 ‘초저가 매물’로 볼 수 없는 사건입니다.
