대전지방법원 2025타경503162. 대전 중구 은행동 더블유에스홍명상가 1층 110호 근린시설입니다. 감정가는 91,800,000원이지만 4회 유찰되어 현재 최저매각가는 22,041,000원, 감정가의 24.0% 수준입니다. 숫자만 보면 크게 싸 보이지만, 이 물건의 승부처는 “권리가 깨끗한가”보다 상가로서 독립적으로 특정·사용·처분이 가능한가입니다.
현황은 공실입니다. 다만 매각물건명세서 비고에 바닥표지 및 건물번호 표지는 존재하지만 경계벽이 일부만 존재한다고 적혀 있습니다. 1층 상가의 경계가 불명확하면 명도보다 호실 특정, 점유 범위, 실제 사용 가능 면적 확인이 더 중요해집니다. 최저가가 낮아진 이유도 이 지점과 다회유찰 구조를 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503162 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 은행동 65-3 더블유에스홍명상가 1층 110호 |
| 물건종류 | 근린시설 · 집합건물 |
| 소유자 | 맹영이 |
| 감정가 / 최저가 | 91,800,000원 / 22,041,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이저축은행 / 321,984,933원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 정리
권리 흐름은 복잡해 보이지만, 핵심은 2017.11.15 남대전농업협동조합 근저당권입니다. 이후 오케이저축은행 근저당, 윤호영 근저당, 다수 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기 흐름상 2018.09.27에 1번 근저당권 말소 기록도 함께 확인되므로, 입찰 전 등기부 원본과 배당순위 원본 대조가 필요합니다.
② 임차인·점유 — 현황 공실, 확인된 전입자는 대항력 없음
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 배당요구 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 갈리파노바나타리아 | 122호, 123호 | 2024.08.30 | 2025.08.26 | 없음 · 말소기준권리 이후 전입 | 해당 없음 |
확인된 전입자는 122호, 123호에 관한 내용이고, 전입일은 2024.08.30입니다. 이는 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않았으나, 이 전입자만으로 매수인이 인수할 금액은 배당표상 0원입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고도 아닙니다. 실제 임차인으로 확인되는 인원은 1명입니다.
③ 회차별 가격 — 싸진 것이 아니라 ‘위험을 반영한 가격’
| 구분 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 24.0% | 22,041,000원 | 0원 | 22,041,000원 |
| 5회 유찰 시 | 16.8% | 15,428,699원 | 0원 | 15,428,699원 |
| 6회 유찰 시 | 11.8% | 10,800,089원 | 0원 | 10,800,089원 |
현재 회차 실질취득은 최저가와 같은 22,041,000원입니다. 인수금이 붙는 임차인 구조는 아니지만, 상가의 공실 상태와 경계벽 이슈가 남아 있습니다. 따라서 “감정가 대비 24%”라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 22,041,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 796,738원 |
| 1. 근저당 · 남대전농업협동조합 | 52,000,000원 | 21,244,262원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 544,800,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 윤호영 | 36,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관농업협동조합중앙회 | 77,845,155원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 37,401,520원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 168,300,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 한국농수산식품유통공사 | 31,125,010원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 95,000,000원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 신용보증기금 | 10,302,249원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,052,773,934원 중 예상배당은 21,244,262원이며, 미배당은 1,031,529,672원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 대흥동 소재 중앙로역 동측 인근에 위치한 더블유에스홍명상가 1층 상가입니다.
- 주위환경. 주변은 상업시설, 근린생활시설, 공원 등으로 이루어진 근린상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근은 자유롭고, 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성은 보통입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물 내 1층 상가입니다. 외벽은 석재타일·복합판넬 등, 바닥은 타일 마감입니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생설비, 승강기설비, 소방설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 중로2류 접합, 중점경관관리구역입니다. 토지면적은 1,044.0㎡, 공시지가는 2,601,000원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 호실 경계 확인. 110호의 바닥표지, 건물번호 표지, 인접 호실과의 실제 경계, 전용 사용 가능 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
- 공실 상태 확인. 현황 공실이므로 명도 부담은 낮아 보이나, 내부 상태와 원상복구 비용은 별도 확인이 필요합니다.
- 임대 가능성 확인. 근린시설은 낙찰가보다 임대 수요와 공실 기간이 수익성을 좌우합니다.
- 관리비 체납 확인. 상가 관리비, 공용부분 미납, 장기수선 성격의 비용은 관리주체에 확인하세요.
- 등기부 원본 대조. 남대전농업협동조합 근저당 배당 반영과 2018.09.27 말소 기록이 함께 보이므로, 입찰 전 등기부·배당요구·매각물건명세서 원본 대조가 필요합니다.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 24.0%라는 숫자보다, 실제 사용 가능성과 임대료 기준으로 역산한 금액을 상한으로 잡아야 합니다.
맺으며 — “싸다”보다 “쓸 수 있나”가 먼저
이 물건은 4회 유찰로 최저가가 22,041,000원까지 내려왔고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리만 보면 접근 가능한 구조입니다. 그러나 근린시설 상가는 주거용 아파트와 달리 가격 할인만으로 판단하기 어렵습니다. 특히 경계벽 일부 존재라는 문구는 1층 상가의 독립성·사용성·임대 가능성에 직접 영향을 줄 수 있습니다. 결론은 권리는 통과, 물건성은 현장 확인 전 보류입니다.