권리는 소멸형이지만, 최저가 24%만 보고 ‘싸다’고 판단하면 안 된다 — 은행동 1층 근린상가 111호

대전지방법원 2025타경503162. 대전 중구 은행동 더블유에스홍명상가 1층 111호 근린시설입니다. 소유자 맹영 씨는 2018년 9월 12일 매매를 원인으로 거래가액 87,776,000원에 취득했고, 같은 달 오케이저축은행 명의로 채권최고액 544,800,000원의 공동담보 근저당권이 설정됐습니다. 이후 윤호영 근저당과 다수의 가압류가 이어졌고, 오케이저축은행이 임의경매를 신청했습니다.

현재 최저매각가는 22,041,000원으로 감정가의 24.01%입니다. 표면 가격은 크게 낮아졌지만, 상가는 아파트와 달리 단순한 감정가 할인율보다 실제 임대수요·공실기간·전용 경계·관리비·재매각 가능성이 가격을 좌우합니다. 이 사건에서는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 “감정가보다 76% 낮다”는 이유만으로 싸거나 수익성이 높다고 평가해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 이력은 원본 대조

등기 이력상 2017년 11월 15일 설정된 남대전농업협동조합 근저당권 52,000,000원은 2018년 9월 27일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 이후 현존하는 가장 이른 담보권은 2018년 9월 21일 오케이저축은행 근저당권이며, 윤호영 근저당과 2025년에 집중된 가압류·경매개시결정은 모두 그 뒤에 설정됐습니다. 따라서 등기 순위만 보면 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 점유·임차 관계 — 본건 호수와 신고 부분이 다르다

조사된 신고인은 1명이지만 점유부분이 122호·123호로 기재돼 있어, 경매 대상인 111호와 호수가 일치하지 않습니다. 신고일 2024.08.30.은 어느 기준권리로 보더라도 담보권 설정 이후이고, 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.

③ 가격 판단 — 감정가 24%지만 시세 메리트는 확인되지 않았다

현재 최저매각가 22,041,000원은 감정가 91,800,000원의 24.01%입니다. 다만 동일 상가 또는 동일 호수의 최근 실거래 비교값이 없어, 감정가 자체가 현재 시장에서 유효한지 확인할 근거가 없습니다. 특히 4회 연속 유찰은 단순한 할인 기회인 동시에 시장 참여자들이 감정가격보다 낮은 가격에서도 응찰을 보류했다는 신호입니다.

낙찰가가 더 낮아져도 후순위 채권의 미배당액만 증가할 뿐, 현재 권리 구조에서는 그 부족액이 매수인에게 승계되지 않습니다. 그러나 인수액이 0원이라는 것은 권리가격이 깨끗하다는 뜻이지, 상가 자체의 임대수익성과 재매각 가능성이 좋다는 뜻은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 22,041,000원 가정)

총 채권액 1,052,773,934원 중 21,244,262원이 배당되고, 미배당액은 1,031,529,672원입니다. 매각대금 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 대흥동 소재 중앙로역 동측 인근의 근린상가지대로, 주변은 상업시설, 근린생활시설과 공원 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 대중교통시설과 간선도로 접근성을 고려한 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 현황. 철근콘크리트구조 4층 건물의 1층 근린시설이며 현재 공실입니다. 기본적인 급배수·위생·승강기·소방설비가 있습니다.
• 도로. 토지는 부정형 평지의 상업용 건부지이며 북동측으로 폭 약 15m 도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·중로2류 접합·원도심 및 하천 중점경관관리구역입니다. 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 1층 상가라는 장점은 있으나 현황 공실, 4회 유찰, 경계벽 일부 존재 상태가 겹칩니다. 임대수요와 독립 사용 가능성을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전용 경계 확인. 바닥표지·건물번호 표지는 있으나 경계벽이 일부만 존재합니다. 111호의 실제 점유 범위와 독립 출입·영업 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 호수 불일치 확인. 신고인의 점유부분은 122호·123호입니다. 관리사무소 또는 현장 관계인을 통해 111호와 공간적으로 연결됐는지 확인해야 합니다.
• 최신 등기 대조. 2017년 남대전농협 근저당의 말소 이력과 배당 가정이 일치하지 않습니다. 최신 등기부와 매각물건명세서로 실제 말소기준권리와 배당 순위를 확인해야 합니다.
• 임대수익 검증. 현재 공실이고 임대관계도 확인되지 않았습니다. 주변 1층 점포의 보증금, 월세, 공실기간과 관리비를 직접 조사해야 합니다.
• 체납 비용 확인. 집합상가의 공용부분 관리비, 전기·수도 관련 비용과 원상복구 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 동일 물건의 최근 실거래 비교값이 없으므로 감정가 할인율이 아니라 실제 가능한 임대수익과 예상 공실기간을 기준으로 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제다

이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 신고인의 신고일은 담보권보다 늦고 점유부분도 본건 111호와 다르며, 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.

문제는 가격과 상품성입니다. 최저가는 감정가의 24.01%까지 내려왔지만 이미 4회 유찰됐고, 공실 상태의 근린상가이며 경계벽도 일부만 존재합니다. 실거래 비교값 없이 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 평가할 수도 없습니다. 권리는 소멸형이지만, 가격은 검증 보류. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 111호의 독립 사용 가능성, 실제 임대수요와 재매각 가능성을 확인하는 데 있습니다.