대전지방법원 2025타경503162. 대전 중구 은행동 더블유에스홍명상가 1층 122호로 표시된 근린시설입니다. 소유자 맹영이는 2018년 9월 12일 매매를 원인으로 거래가액 90,308,000원에 소유권을 취득했고, 같은 달 주식회사오케이저축은행 명의의 채권최고액 544,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 근저당권·가압류·경매개시결정이 이어졌고, 현재 최저매각가는 감정가의 약 24.0%인 46,363,000원입니다.
다만 이 사건은 최저가 하락률보다 매각 대상의 범위, 임차관계, 권리 순위의 원본 대조가 먼저입니다. 감정요항표는 더블유에스홍명상가 1층 109호 외 6개 호를 함께 다루고 있으며, 매각물건명세서 비고에는 일괄매각 목록 4·5가 일단의 소매점으로 이용되고 목록 사이 경계벽은 일부만 존재하며 내부 건물번호표는 확인되지 않았다는 내용이 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503162 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 은행동 65-3 더블유에스홍명상가 1층 122호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 감정평가상 현황 공실, 일부 목록은 일단의 소매점으로 이용 |
| 소유자 | 맹영이 (2018.09.12. 매매, 거래가액 90,308,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 193,100,000원 / 46,363,000원 (4회 유찰, 감정가의 24.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이저축은행 / 321,984,933원 |
| 총 채권 신고액 | 1,017,930,793원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소기준 재확인이 핵심
주식회사오케이저축은행 근저당권 이후 설정된 윤호영 근저당권과 농업협동조합중앙회, 한국농수산식품유통공사, 서울보증보험주식회사, 신용보증기금 등의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 매수인 부담은 등기권리만으로 끝나지 않습니다. 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유 관련 기재가 있어 임차보증금 인수 가능성을 0원으로 확정할 수 없습니다.
② 임차인·점유관계 — 실제 인원과 대항력 확인 필요
| 성명 | 점유 부분 / 용도 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 갈리파노바나타리아 | 122호·123호 / 미상 | 2024.08.30 | 미상 | 2025.08.26 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 갈리파 | 미상 / 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확정 불가 |
| 타리아 | 미상 / 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확정 불가 |
2024.08.30. 전입한 갈리파노바나타리아는 말소기준권리로 판단되는 2018.09.21. 오케이저축은행 근저당권보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 갈리파와 타리아는 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 성명 기재가 갈리파노바나타리아, 갈리파, 타리아로 나뉘어 있으므로 실제 임차인 수와 동일인 여부도 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
③ 가격 시나리오 — 유찰돼도 권리·점유 위험은 그대로다
현재 최저가는 감정가 193,100,000원의 24.0%입니다. 추가 유찰 시 최저가는 32,454,099원과 22,717,869원으로 낮아지지만, 임차관계와 매각 범위가 정리되지 않으면 가격이 내려가도 실질 위험은 해소되지 않습니다. 특히 근린상가는 점포 위치, 경계, 공실 상태와 임대수익에 따라 가격 편차가 크므로 감정가 대비 하락률만으로 환금성과 수익성을 판단할 수 없습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰) | 46,363,000원 | 24.01% | 45,128,466원 | 972,802,327원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 32,454,099원 | 16.81% | 31,469,925원 | 986,460,868원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 22,717,869원 | 11.76% | 21,908,947원 | 996,021,846원 | 0원 |
④ 제시 배당 시뮬레이션 (매각가 46,363,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 시뮬레이션 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,234,534원 |
| 을구 1번 근저당 · 남대전농업협동조합 | 52,000,000원 | 45,128,466원 |
| 을구 2번 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 544,800,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 윤호영 | 36,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 168,300,000원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 한국농수산식품유통공사 | 31,125,010원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 95,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 80,403,534원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 신용보증기금 | 10,302,249원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
표의 총 채권 신고액은 1,017,930,793원, 채권자 배당액은 45,128,466원, 미배당액은 972,802,327원입니다. 다만 을구 1번 근저당의 말소 등기가 배당 시뮬레이션에 반영되지 않은 것으로 보이므로 실제 배당예상표가 아니라 검증이 필요한 계산표로 봐야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 대흥동 소재 중앙로역 동측 인근으로, 상업시설·근린생활시설·공원 등이 형성된 근린상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 자유롭고 인근 대중교통시설 및 간선도로 접근성을 고려한 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물의 1층 점포로, 급배수·위생·승강기·소방설비가 있습니다.
- 도로·토지. 부정형 평탄한 상업용 토지이며 북동측 약 15m 도로에 접합니다. 토지면적은 1,044㎡, 공시지가는 2,601,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·중로2류·원도심 및 하천 중점경관관리구역에 해당하며 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 감정평가상 공실 상태가 포함된 근린상가이고 4회 유찰됐습니다. 주거용 집합건물보다 임차수익과 점포별 경계·가시성에 따른 매수층 차이가 클 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 재확인. 2017년 남대전농업협동조합 근저당의 말소 여부와 2018년 오케이저축은행 근저당의 실제 순위를 최신 등기부 원본으로 확인하세요.
- 배당표 재산정. 기말소 근저당이 배당에 포함된 이유와 신청채권자 배당액이 0원으로 계산된 근거를 법원 기록에서 확인해야 합니다.
- 임차인 동일인 여부. 갈리파노바나타리아·갈리파·타리아의 동일인 여부, 실제 점유 부분, 전입 또는 사업자등록일, 보증금과 확정일자를 확인하세요.
- 대항력 미상 위험. 갈리파와 타리아는 전입일·보증금이 확인되지 않아 인수액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
- 일괄매각 범위. 사건의 매각 대상이 122호 단독인지, 109호 외 6개 호를 포함한 일괄매각인지 매각물건명세서와 물건목록을 대조하세요.
- 경계복원. 목록 4·5 사이의 경계벽이 일부만 존재하고 내부 건물번호표가 확인되지 않았으므로 도면·집합건축물대장·현황측량을 확인하세요.
- 공실·관리비. 실제 영업 여부, 공용관리비와 전기·수도 체납, 인도 대상자를 관리사무소와 현장에서 확인하세요.
- 수익성 검증. 최저가 하락률 대신 예상 임대료, 공실기간, 관리비, 경계복원 필요성을 반영해 입찰가 상한을 산정하세요.
맺으며 — “24% 가격보다 먼저 풀어야 할 세 가지”
이 물건은 감정가 193,100,000원에서 46,363,000원까지 내려와 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 권리분석의 결론은 가격표가 아니라 ① 실제 말소기준권리, ② 미상 점유자의 대항력과 보증금, ③ 일괄매각 범위와 호실 경계에서 결정됩니다.
특히 2018년에 말소된 남대전농업협동조합 근저당이 배당표에서는 선순위로 계산된 점은 배당 시뮬레이션을 그대로 신뢰할 수 없게 만드는 핵심 불일치입니다. 여기에 대항력 판정이 되지 않은 점유 기재 2건과 경계벽·번호표 문제가 겹칩니다. 낮은 최저가는 확인되지 않은 위험을 상쇄하는 근거가 아닙니다. 원본 서류와 현장조사로 세 가지 쟁점을 모두 해소한 뒤에야 실질취득액과 입찰가를 계산할 수 있습니다.