서울중앙지방법원 2024타경2501. 서울 중구 회현동1가 리더스뷰남산 1층 110호입니다. 사건상 물건종류는 다세대로 표시되어 있지만, 감정평가서의 실제 공부상 용도는 판매시설이며 현장에서는 인접한 109호와 합쳐 ‘더코어필라테스’로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 일반적인 주거용 아파트나 독립된 소형 주택을 낙찰받는 상황으로 접근하면 안 되는 이유입니다.
소유자 이승수의 등기상 취득 거래가액은 832,944,000원입니다. 이후 2020년 대구대서신용협동조합이 채권최고액 780,000,000원의 근저당권을 설정했고, 롯데카드·신용보증기금·주택도시보증공사의 가압류 등이 이어졌습니다. 등기부상 말소기준은 명확하지만, 근저당과 가압류가 소멸한다는 사실만으로 모든 권리가 정리되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경2501 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 퇴계로 72, 1층 110호 (회현동1가, 리더스뷰남산) |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 사건상 다세대 표기 / 공부상 판매시설 · 현황 필라테스 영업장 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 7층 / 지상 30층 중 1층 · 사용승인 2010.01.11 |
| 소유자 | 이승수 · 2017.09.18 소유권이전 · 등기상 거래가액 832,944,000원 |
| 점포 이용 | 109호와 110호를 합쳐 ‘더코어필라테스’로 이용 중 |
| 감정가 / 최저가 | 700,000,000원 / 286,720,000원 |
| 유찰 횟수 | 4회 · 최저가율 40.96% |
| 말소기준권리 | 2020.08.14 대구대서신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 780,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 대구대서신용협동조합 / 719,664,027원 |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 중요 인수권리 | 별도등기: 1토지 을구 1번 (1)·(2)·(3) 구분지상권설정등기 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 별도등기가 남는다
이 사건의 말소기준권리는 2020.08.14 설정된 대구대서신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원이고 채무자는 주식회사포스테크아이엔씨입니다. 등기상 근저당권 이후에 설정된 롯데카드·신용보증기금·주택도시보증공사의 가압류 및 이 사건 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
2017년 설정된 북대구새마을금고 근저당권 650,000,000원과 김애희 근저당권 130,000,000원은 이미 말소됐습니다. 과거 남대구세무서의 압류와 2023년 임의경매개시결정 역시 해제 또는 취하 후 말소된 이력입니다. 현재의 말소기준을 그 과거 등기로 오인해서는 안 됩니다.
구분지상권은 토지의 일정한 공간에 설정되는 권리이므로 그 존속기간, 권리 범위, 이용 제한, 건물 및 대지권과의 관계를 확인해야 합니다. 구분지상권의 경제적 부담을 금액으로 확정할 수는 없지만 인수금액이 산출되지 않는다고 인수권리가 없는 것은 아닙니다.
② 임차인·점유관계 — 두 건의 법적 성격을 구분해야 한다
확인되는 임차·점유 관련 기록은 하승순과 ‘점포’로 기재된 보증금 20,000,000원의 이용관계입니다. 별도의 보증기관 대위·승계 중복신고는 확인되지 않으므로, 현재는 실제 점유관계 2건을 각각 검토해야 합니다. 다만 이 두 기록이 서로 독립한 임차계약인지, 같은 영업장이나 동일한 계약관계에 관한 것인지는 확정되지 않았습니다.
| 성명 / 구분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하승순 배당요구 2024.06.19 |
2023.03.20 | 미상 | 없음 말소기준 이후 전입 |
미확정 확정일자 미상 |
승계 아님 보증금 승계 확인 안 됨 |
| 점포 주거 이용 기재 |
미상 | 20,000,000원 | 가능·미상 | 미확정 | 인수 가능성 승계신고 아님 · 미배당 위험 확인 |
이 금액을 곧바로 매수인 인수금으로 확정할 수는 없습니다. 반대로 배당표에 인수금액이 0원으로 산출됐다는 이유만으로 보증금 인수위험이 해소됐다고 볼 수도 없습니다. 임대차의 실제 대상 호수, 점유개시, 주민등록 또는 사업자등록, 확정일자 및 배당 여부에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.
특히 실제 영업은 109호와 110호를 합쳐 이루어지고 있습니다. 점유자의 계약 목적물이 110호에 한정되는지, 두 호실을 함께 사용하도록 계약되어 있는지, 영업장 내부의 경계와 출입이 어떻게 구성되는지를 확인해야 합니다. 명도 및 독립사용 가능성이 이 사건의 중요한 변수입니다.
③ 시세 비교 — 실거래가가 높아도 점포가 싼 것은 아니다
리더스뷰남산의 거래 내역에서는 SK리더스뷰남산 주거용 거래가 확인됩니다. 최근 12개월 평균 거래금액은 2,119,166,666원, 최신 거래는 2026년 6월 2,120,000,000원입니다. 다만 확인된 거래는 전용면적 115.04㎡~205.62㎡ 등 110호 판매시설과 용도·면적이 다른 주거용 거래입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 137.53㎡ | 15 | 2,120,000,000원 |
| 2026.03 | 176.26㎡ | 24 | 2,500,000,000원 |
| 2026.03 | 176.26㎡ | 24 | 2,500,000,000원 |
| 2026.02 | 115.04㎡ | 24 | 1,575,000,000원 |
| 2026.01 | 122.70㎡ | 20 | 2,020,000,000원 |
| 2025.07 | 122.70㎡ | 26 | 2,000,000,000원 |
| 2025.05 | 205.62㎡ | 20 | 2,900,000,000원 |
| 2025.04 | 176.26㎡ | 4 | 1,875,000,000원 |
| 2025.04 | 205.62㎡ | 26 | 2,800,000,000원 |
| 2025.01 | 205.62㎡ | 6 | 2,280,000,000원 |
| 2025.01 | 176.26㎡ | 16 | 2,420,000,000원 |
| 2024.11 | 205.62㎡ | 9 | 2,450,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 상이 | 6건 | 2,119,166,666원 |
수치상으로는 최저매각가 286,720,000원이 최근 12개월 주거용 거래 평균의 13.5%에 해당합니다. 하지만 이것은 같은 용도·면적 물건에 대한 할인율이 아닙니다. 해당 거래는 주거용이고 본건은 판매시설로 조사되었기 때문에, 이 비율을 토대로 시세보다 싸다거나 수익성이 높다고 결론 내릴 수 없습니다.
실질취득액 또한 현재로서는 최저매각가만으로 확정되지 않습니다. 확인되지 않은 임차보증금 부담과 별도등기 구분지상권의 이용 제한, 명도 비용 등으로 실질적 경제 부담이 달라질 수 있습니다. 110호와 직접 비교 가능한 판매시설 거래를 기준으로 별도 평가해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 286,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,814,080원 |
| 1. 근저당 · 대구대서신용협동조합 | 780,000,000원 | 281,905,920원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드 | 39,283,078원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 28,314,606원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 4,814,080원 공제 후 대구대서신용협동조합에 281,905,920원을 배당하는 단순 추정입니다. 당해세·임차인 우선변제 및 실제 배당순위 변동은 반영되지 않았습니다. 채권 미배당액은 원칙적으로 낙찰자에게 자동 승계되지 않으며, 별도등기 인수권리와 임차인 대항력 문제는 별도로 판단해야 합니다.
⑤ 회차별 매각 시나리오 — 가격 하락과 인수위험은 별개
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 감정가 40.96% |
286,720,000원 | 281,905,920원 | 765,691,764원 |
| 5회 유찰 시 감정가 약 33% |
229,376,000원 | 225,364,736원 | 822,232,948원 |
| 6회 유찰 시 감정가 약 26% |
183,500,800원 | 180,131,789원 | 867,465,895원 |
유찰이 추가되면 최저매각가는 하락하지만, 미배당 채권은 그만큼 증가합니다. 일반적인 후순위 말소채권의 미배당액이 자동으로 매수인에게 넘어오는 것은 아닙니다. 다만 별도등기 구분지상권과 대항력 미확정 점유관계의 부담은 유찰만으로 사라진다고 단정할 수 없습니다.
현재 판단할 수 있는 것은 최저입찰가 286,720,000원뿐입니다. 실질취득 부담은 낙찰대금에 실제 승계되는 임대차보증금, 권리 부담 및 명도·복구 등 관련 비용을 고려한 후 확정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 서울 중구 회현동1가, 지하철 4호선 회현역 동측 인근입니다. 주변은 업무시설·근린생활시설·주거시설·사무실이 혼재하는 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 지하철 회현역과 노선버스정류장이 인근에 있어 대중교통 접근성은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 퇴계로 약 40m, 동측 도로 약 20m, 남측 및 서측 도로 약 8m와 접하는 입지입니다.
- 건물. 2010.01.11 사용승인된 지하 7층·지상 30층 건물로 승강기, 에스컬레이터, 지하주차장 및 기본 급배수설비 등을 갖추고 있습니다.
- 이용상태. 1층 판매시설로 조사됐으며 109호와 110호를 통합한 필라테스 영업공간으로 사용 중입니다. 개별 호수의 독립적인 사용 및 임대 가능성은 확인이 필요합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 정비구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등 관련 제한이 있습니다. 토지 공시지가는 38,290,000원/㎡입니다.
- 특수 권리. 토지 별도등기 구분지상권이 인수권리로 명시돼 있어 일반적인 무권리 상태의 상가보다 권리분석과 환금성 판단이 복잡합니다.
- 환금성. 같은 건물의 주거용 거래는 확인되지만 본건 판매시설 자체의 거래가격이나 수익률을 직접 입증하지는 못합니다. 상업시설은 영업 수요·임차인·임대료·독립사용 가능성이 환금성을 좌우하므로 4회 유찰 이력과 함께 보수적으로 평가해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 토지 구분지상권 원본 확인. 1토지 을구 1번 (1)·(2)·(3)의 설정계약, 권리 범위, 존속기간, 공간적 위치 및 110호 대지권에 미치는 영향을 확인하세요. 매각물건명세서에 인수권리로 명시된 핵심사항입니다.
- 109호와 110호의 경계 확인. 현황상 두 호실이 통합 영업 중입니다. 매각 대상인 110호만 독립적으로 인도·사용할 수 있는지, 출입구·설비·칸막이·공용부분 구조를 확인해야 합니다.
- 점유자 계약 확인. 하승순의 임대차계약, 배당요구 내역, 보증금 및 확정일자를 확인하고 매각명세서상 ‘점포’로 기재된 보증금 20,000,000원의 실제 계약당사자와 점유 범위를 특정해야 합니다.
- 대항력 재검토. 하승순은 확인된 전입일 기준 후순위이지만, 점포 관련 이용관계는 전입일이 미상입니다. 주거·상가 임대차 적용 여부, 사업자등록, 실제 점유 및 선순위 성립 여부를 별도로 점검해야 합니다.
- 판매시설 법적 용도 확인. 사건상 다세대 표기와 감정평가상 판매시설 기재를 대조하고, 집합건축물대장상 용도 및 인허가·용도변경 필요성을 확인하세요.
- 상가 시세 재산정. 주거용 거래 평균 2,119,166,666원을 본건 점포의 시세로 간주하지 말고, 유사 위치·층·용도·면적의 판매시설 거래 및 임대수익 자료로 별도 가격을 산정해야 합니다.
- 명도·영업장 시설 확인. 필라테스 영업장 내부시설의 소유관계, 임차인의 영업 지속 여부, 원상복구 부담, 통합 사용을 해소하는 데 필요한 사항을 확인하세요.
- 체납 및 조세 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세와 우선변제 채권 등을 확인하세요. 현재 예상배당표는 이러한 변동 가능성을 모두 반영한 최종 배당표가 아닙니다.
- 매각서류 최종 대조. 2026.10.22 매각기일 전 최신 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 토지 별도등기 원본을 다시 검토하세요.
맺으며 — “4회 유찰보다 중요한 건, 무엇을 떠안는가”
이 물건의 최저매각가는 감정가 700,000,000원에서 286,720,000원으로 크게 내려왔습니다. 하지만 가격 하락만으로 매력적인 투자처라고 판단하기에는 확인해야 할 권리가 많습니다.
말소기준 근저당과 후순위 가압류의 소멸 구조는 비교적 명확합니다. 반면 매각물건명세서가 직접 표시한 토지 구분지상권 인수, 전입일 미상의 20,000,000원 보증금 이용관계, 109·110호 통합 사용은 낙찰 후 실질적인 사용과 재매각에 영향을 미칠 수 있는 문제입니다.
여기에 가격 비교에 이용되는 주거용 실거래의 최근 추세도 -13.7% 하락입니다. 그 거래가격조차 용도가 다른 1층 판매시설의 적정가를 직접 증명하지 못합니다. 감정가 대비 40.96%라는 숫자나 주거용 거래 평균 대비 낮은 비율을 근거로 가격상 우위를 주장하기 어렵습니다.
결론은 입찰 보류에 가까운 고위험 검토 대상입니다. 구분지상권의 정확한 부담, 점유자의 대항력, 110호의 독립사용 가능성, 실제 판매시설 시세가 확인되기 전에는 적정 입찰가와 실질취득 부담을 확정할 수 없습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라, 매수인이 인수할 권리와 실제 사용할 수 있는 공간의 범위입니다.
