서울중앙지방법원 2024타경2501. 리더스뷰남산 1층 110호로, 사건 분류는 다세대이고 감정평가상 공부에는 판매시설로 기재되어 있습니다. 현장에서는 인접한 109호와 합쳐 상호명 “더코어필라테스”로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 즉 전형적인 아파트형 주거 경매가 아니라, 공부상 용도와 현황 이용이 결합된 물건입니다.
등기상 말소기준권리는 2020.08.14. 설정된 대구대서신용협동조합 근저당권 780,000,000원입니다. 이후의 롯데카드 가압류 39,283,078원, 신용보증기금 가압류 28,314,606원, 주택도시보증공사 가압류 200,000,000원 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 사건의 핵심은 등기부 후순위 채권이 아니라 매각물건명세서가 명시한 별도등기 인수입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2024타경2501 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 퇴계로 72, 1층110호 (회현동1가, 리더스뷰남산) |
| 용도 / 현황 | 다세대 · 공부상 판매시설 · 109호와 합쳐 “더코어필라테스”로 이용 중 |
| 대상 전용면적 | 46.06㎡ |
| 소유자 | 이승수 · 2017.07.31. 매매 · 거래가액 832,944,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 700,000,000원 / 358,400,000원 (3회 유찰, 51.2%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구대서신용협동조합 / 719,664,027원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 별도등기는 인수
2020.08.14. 대구대서신용협동조합 근저당권이 말소기준입니다. 그 뒤 설정된 롯데카드·신용보증기금·주택도시보증공사의 가압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 과거 2023타경515 경매개시결정은 2024.04.01. 취하되어 2024.04.05. 말소됐고, 현재 사건의 경매개시결정은 2024.05.23. 접수됐습니다.
② 임차관계 — 한 건은 대항력 없음, 한 건은 판정 미상
| 점유자 | 전입 / 점유기준 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 하승순 | 2023.03.20 · 배당요구 2024.06.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 점포 | 주거 이용 · 전입일 미상 | 20,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
하승순의 전입신고일은 2023.03.20.로 말소기준권리 2020.08.14.보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 보증금 20,000,000원이 기재된 ‘점포’ 점유관계는 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없지만, 반대로 안전하다고 단정할 수도 없어 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 시세 비교 — 숫자는 크게 싸 보이지만 표본 면적이 맞지 않는다
리더스뷰남산 관련 최근 실거래 12건의 전체 평균은 2,286,666,666원, 최근 12개월 6건 평균은 2,119,166,666원, 최신 거래는 2026.06. 2,120,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 13.7% 낮아 최근 가격 흐름은 하락 방향으로 잡혀 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 137.53㎡ | 15 | 2,120,000,000원 |
| 2026.03 | 176.26㎡ | 24 | 2,500,000,000원 |
| 2026.03 | 176.26㎡ | 24 | 2,500,000,000원 |
| 2026.02 | 115.04㎡ | 24 | 1,575,000,000원 |
| 2026.01 | 122.7㎡ | 20 | 2,020,000,000원 |
| 2025.07 | 122.7㎡ | 26 | 2,000,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 6건 | 2,119,166,666원 |
표면적으로 최저가 358,400,000원은 최근 12개월 평균의 16.9%에 불과합니다. 하지만 대상 면적은 46.06㎡이고, 실거래 표본은 115.04㎡부터 205.62㎡까지로 면적 매칭이 되지 않습니다. 게다가 대상은 공부상 판매시설이고 현황은 필라테스 이용입니다. 따라서 이 비율을 근거로 “시세보다 83% 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단하는 것은 부적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 358,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,817,600원 |
| 2. 근저당 · 대구대서신용협동조합 | 780,000,000원 | 352,582,400원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 39,283,078원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 28,314,606원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주택도시보증공사 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 358,400,000원 가정 시 채권자 총 청구액 1,047,597,684원 중 352,582,400원이 배당되고, 미배당액은 695,015,284원입니다. 이 배당표의 금전채무 기준 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 별도등기 구분지상권 인수와 임차관계 미상 위험은 별도로 판단해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (51.2%) | 358,400,000원 | 352,582,400원 | 695,015,284원 |
| 4회 유찰 시 (40.96%) | 286,720,000원 | 281,905,920원 | 765,691,764원 |
| 5회 유찰 시 (32.77%) | 229,376,000원 | 225,364,736원 | 822,232,948원 |
신청채권자 청구액 719,664,027원은 현재 회차에서도 전액 만족되지 않습니다. 현재 가정 배당액은 352,582,400원이며, 4회 유찰 시 281,905,920원, 5회 유찰 시 225,364,736원으로 더 낮아집니다. 이 수치는 채권자 회수율의 문제이지, 후순위 말소채권의 미배당액 자체가 곧바로 매수인에게 승계된다는 의미는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 4호선 회현역 동측 인근으로, 업무시설·근린생활시설·주거시설·사무실 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 회현역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 양호합니다.
- 이용. 공부상 판매시설이며, 현장에서는 109호와 일체로 “더코어필라테스”가 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하7층·지상30층, 사용승인일 2010.01.11.입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 정비구역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 포함되고 도로·지하도로·공공공지 저촉 사항이 있습니다.
- 토지. 토지면적 5,088.9㎡, 지목 대, 공시지가 38,290,000원/㎡, 사다리형 토지입니다.
- 환금성. 단지 거래는 확인되지만 대상 전용 46.06㎡와 최근 거래 면적이 일치하지 않고, 공부상 판매시설이라는 점 때문에 아파트 실거래를 그대로 환금성 기준으로 적용하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 별도등기 원문 확인. 1토지 을구1번 (1),(2),(3) 구분지상권의 존속기간·범위·지료·부담 내용을 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 20,000,000원 점유관계 확인. 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 실제 점유자와 점유개시일을 확인해야 합니다.
- 109호와의 일체 사용 확인. 벽체·출입구·전기·설비가 어떻게 연결돼 있는지, 낙찰 후 110호 단독 사용이 가능한지를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교 주의. 최저가가 최근 12개월 거래 평균의 16.9%라는 수치가 보여도, 비교 실거래 면적이 115.04㎡ 이상으로 대상 46.06㎡와 다릅니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 거래 평균이 이전 거래군보다 13.7% 낮습니다. 전체 평균을 기준으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 배당표 한계. 현재 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 별도등기 원문을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “51% 유찰가”보다 인수권리와 현황이 먼저다
현재 최저가는 358,400,000원으로 감정가 700,000,000원의 51.2%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 할인된 것처럼 보이지만, 이 사건의 판단 순서는 가격이 먼저가 아닙니다. 별도등기 구분지상권이 매수인에게 인수되고, 보증금 20,000,000원의 점유관계는 대항력 여부가 확인되지 않았으며, 110호는 109호와 일체로 사용 중입니다.
시세 역시 조심해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균 2,119,166,666원과 최신 거래 2,120,000,000원이 존재하지만 모두 대상 46.06㎡와 면적이 맞지 않는 표본입니다. 게다가 최근 거래군은 이전 거래군보다 13.7% 하락했습니다. 따라서 이 물건은 “감정가의 절반이니 싸다”가 아니라, 인수 구분지상권의 실질 부담·미상 임차관계·109호와의 일체 사용을 먼저 해소한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
