대전지방법원 2025타경503174. 세종 대평동 해피라움페스타 5층 씨510호입니다. 사건 용도는 근린시설이고, 감정평가상 현재 이용상태는 업무시설(오피스텔) 1개호입니다. 이 물건은 겉으로 보면 감정가 135,000,000원에서 5회 유찰돼 최저가가 22,690,000원까지 내려온 저가 물건처럼 보입니다. 그러나 권리관계의 중심에는 임차인 김민석의 109,000,000원 임차보증금이 있습니다.
김민석은 2023.03.09. 전입, 2023.03.13. 점유개시, 2023.02.14. 확정일자를 갖고 있습니다. 말소기준은 2023.03.17. 한국주택금융공사의 가압류이므로, 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다. 따라서 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503174 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 대평동 680 해피라움페스타 5층 씨510호 · 세종특별자치시 대평3길 17 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) 1개호 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 8층 건물 중 5층 씨510호 · 2021.06.29. 사용승인 |
| 소유자 | 이홍식 · 2021.09.10. 소유권이전 · 거래가액 117,109,448원 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 22,690,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김민석 / 109,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
과거 아시아신탁주식회사 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 2021.09.10. 이홍식에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 민간임대주택등기가 기재됐고, 주식회사충일개발의 117,000,000원 전세권도 설정됐으나 해당 전세권은 2023.03.06. 해지로 말소됐습니다.
그 뒤 임차인 김민석이 2023.03.09. 전입하고 2023.03.13. 점유를 시작했습니다. 말소기준인 한국주택금융공사 가압류는 2023.03.17. 접수됐습니다. 이후 카카오뱅크· 주식회사케이비국민카드 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 김민석의 대항력 있는 임차보증금은 배당에서 부족한 만큼 매수인이 인수합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 / 범위 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김민석 | 주거(임차권등기) · 건물의 전부 | 2023.03.09 | 2023.02.14 | 109,000,000원 | 2025.03.17 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 김민석은 확정일자와 배당요구를 갖추고 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 매각가로는 보증금 전액 변제가 되지 않습니다. 매각물건명세서 역시 미배당 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다.
③ 유찰이 더 돼도 실질취득가는 크게 내려가지 않는다
현재 5회 유찰 회차의 최저가는 22,690,000원, 매수인 인수액은 87,118,420원입니다. 6회 유찰 시 최저가는 15,882,999원으로 내려가지만 인수액은 93,802,895원으로 늘고, 7회 유찰 시 최저가는 11,118,099원까지 내려가지만 인수액은 98,482,027원으로 증가합니다.
| 회차 | 최저가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 17% | 22,690,000원 | 21,881,580원 | 87,118,420원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 15,882,999원 | 15,197,105원 | 93,802,895원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8% | 11,118,099원 | 10,517,973원 | 98,482,027원 |
유찰이 진행될수록 낙찰대금은 낮아지지만 임차인에게 돌아가는 배당도 함께 줄고, 그만큼 매수인이 떠안는 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 이 물건에서는 “더 유찰되면 훨씬 싸진다”는 접근이 성립하지 않습니다. 실질취득 판단의 기준은 109,000,000원 임차보증금입니다.
④ 예상배당표 (매각가 22,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 3.6% 추정) | - | 808,420원 |
| 1. 임차인 김민석 보증금 · 우선변제 | 109,000,000원 | 21,881,580원 |
| 2. 가압류 · 한국주택금융공사 | 157,955,263원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 카카오뱅크 | 21,385,247원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 12,116,238원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 김민석 | 109,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 매수인 인수액은 87,118,420원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 대평동 종합운동장교차로 북동측 인근 해피라움페스타로, 주위는 각종 근린생활시설·대단위 아파트단지·업무용빌딩 등으로 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근과 주정차가 가능하며, 인근 대로변에 BRT 정류장과 시내버스승강장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 업무시설(오피스텔) 1개호로 이용 중이며, 임차권등기 자료에는 주거 용도로 표시되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 8층 건물로 2021.06.29. 사용승인을 받았고, 위생·급배수·냉난방·승강기·소방·에스컬레이터·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역의 상업용 건부지이며 대체로 사다리형 평지입니다. 남동측·북서측·북동측으로 광대로 및 중로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득가 확인. 현재 최저가 22,690,000원만 보면 안 됩니다. 임차보증금 109,000,000원과 미배당 인수액 87,118,420원을 중심으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차인 배당 결과 확인. 김민석 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액을 매수인이 인수합니다. 배당표와 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 임차인 김민석은 강제경매 신청채권자와 동일합니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 계약·보증금 지급·점유 증빙을 직접 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.09.10. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 처리 관계를 등기부와 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이지만 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용, 임차권등기상 주거로 기재되어 있어 실제 이용 및 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 시장가격 별도 조사. 실거래 비교 자료가 없으므로 실질취득가 109,000,000원 수준의 시장 경쟁력을 주변 오피스텔·업무시설 거래와 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “22,690,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 숫자 중 가장 눈에 띄는 것은 5회 유찰 뒤 최저가 22,690,000원입니다. 하지만 권리분석에서는 그 숫자가 핵심이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 김민석의 보증금이 109,000,000원이고, 현재 회차에서 배당받지 못하는 87,118,420원을 매수인이 인수하기 때문입니다.
6회·7회 유찰로 가도 최저가는 더 낮아지는 대신 인수액이 각각 93,802,895원, 98,482,027원으로 늘어납니다. 결국 실질취득가는 약 109,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않는 구조입니다. 여기에 5회 유찰, 업무시설(오피스텔) 이용, 실거래 비교자료 부재, 임차인과 신청채권자가 동일하다는 확인 포인트까지 겹칩니다. 최저가 착시를 버리고 임차보증금 인수를 기준으로 판단해야 하는 물건입니다.
