대전지방법원 2025타경503271. 대전 유성구 대정동 ‘대전드리움아파트1단지’ 110동 12층 1201호 아파트입니다. 소유자는 윤태원이며 2007년 8월 16일 거래가액 69,710,500원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2018년 1월 26일 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당 136,800,000원입니다. 그 뒤 설정된 원하우징대부 근저당 120,000,000원과 전세권 5,000,000원, 두 건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격도 비교 기준이 명확합니다. 감정가는 234,000,000원이지만 1회 유찰돼 최저매각가는 163,800,000원으로 내려왔습니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 201,666,666원, 가장 최근 2026년 6월 거래는 211,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 81.2%로, 제공된 실거래 자료 기준에서는 가격 차이가 분명합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503271 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 대정동 316-1 대전드리움아파트1단지 110동 12층1201호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 지상15층 중 12층 · 사용승인일 2004.08.09 |
| 소유자 | 윤태원 (2007.08.16. 거래가액 69,710,500원) |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 163,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 87,364,755원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2018.01.26. 을구 17번 한국스탠다드차타드은행 근저당입니다. 이후 을구 21번 원하우징대부주식회사 근저당 120,000,000원, 을구 22번 같은 회사 전세권 5,000,000원 및 갑구의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그보다 앞선 국민은행·문인식·대한투자·장재혁· 으뜸새마을금고 등의 근저당과 가등기는 등기부상 이미 말소된 내역입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 18.8% 낮은 구간
드리움1단지 동일면적 약 59.73㎡의 최근 거래 12건입니다. 전체 12건이 최근 12개월 표본이며 평균은 201,666,666원입니다. 최신 거래는 2026년 6월 211,000,000원, 표본 최저는 175,000,000원, 최고는 215,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 59.73㎡ | 2 | 211,000,000원 |
| 2026.05 | 59.73㎡ | 11 | 195,000,000원 |
| 2026.05 | 59.73㎡ | 9 | 198,000,000원 |
| 2026.05 | 59.73㎡ | 11 | 185,000,000원 |
| 2026.03 | 59.75㎡ | 3 | 208,000,000원 |
| 2026.02 | 59.73㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2026.02 | 59.73㎡ | 4 | 193,000,000원 |
| 2025.12 | 59.73㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 2025.12 | 59.75㎡ | 11 | 210,000,000원 |
| 2025.12 | 59.73㎡ | 14 | 210,000,000원 |
| 2025.12 | 59.73㎡ | 13 | 210,000,000원 |
| 2025.12 | 59.73㎡ | 5 | 215,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 201,666,666원 |
현재 최저가 163,800,000원은 최근 12개월 평균의 81.2%입니다. 실거래 표본 최저인 175,000,000원보다도 낮고, 최신 거래 211,000,000원과 비교해도 낮은 가격입니다. 반면 감정가 234,000,000원은 최근 실거래 최고 215,000,000원보다 높아, 이번 물건의 가격 메리트는 감정가가 아니라 1회 유찰 후 최저가에서 발생합니다.
③ 예상배당표 (매각가 163,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,093,200원 |
| 1. 근저당 · 한국스탠다드차타드은행 | 136,800,000원 | 136,800,000원 |
| 2. 근저당 · 원하우징대부주식회사 | 120,000,000원 | 23,906,800원 |
| 3. 전세권 · 원하우징대부주식회사 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 261,800,000원 중 160,706,800원이 배당되고 미배당액은 101,093,200원입니다. 원하우징대부 근저당과 전세권에 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 70% | 163,800,000원 | 160,706,800원 | 101,093,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 114,660,000원 | 112,254,760원 | 149,545,240원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 80,262,000원 | 78,417,284원 | 183,382,716원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 후순위 채권의 미배당액은 커집니다. 현재 회차에서도 신청채권자의 청구금액 87,364,755원에 대해 배당 예상액은 23,906,800원이며 전액 충족되지 않습니다. 2회·3회 유찰 시 신청채권자 예상배당은 0원입니다. 다만 이 부족액이 매수인 인수로 바뀌지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전대정초등학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지·근린생활시설·물류센터 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕 지상15층 아파트이며 사용승인일은 2004.08.09입니다. 위생·급배수·승강기·소화·난방·전기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 폭 약 15미터 내외 도로를 통해 접근할 수 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(대전종합물류단지)이며 공시지가는 1,356,000원/㎡입니다.
- 단지 거래. 드리움1단지는 676세대이며 동일면적 최근 거래 12건의 가격 범위는 175,000,000원~215,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2018.01.26. 한국스탠다드차타드은행 근저당이 기준이며, 후순위 원하우징대부 근저당·전세권의 소멸 여부를 매각물건명세서 원본과 대조하세요.
- 가격 상한 설정. 최근 12개월 평균 201,666,666원, 최신 거래 211,000,000원, 표본 최저 175,000,000원을 함께 놓고 응찰 상한을 정하는 것이 합리적입니다.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 미배당액 101,093,200원이 존재하지만 제공된 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 당해세·최우선변제 등 배당 변동요인을 포함해 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되고, 가격은 최근 실거래 아래
이 사건의 핵심은 후순위 채권의 큰 미배당액과 매수인 인수 위험을 혼동하지 않는 것입니다. 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준이고, 이후 원하우징대부 근저당·전세권·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션의 미배당은 101,093,200원이지만 매수인 인수는 0원입니다.
가격 측면에서는 감정가 234,000,000원보다 현재 최저가 163,800,000원을 봐야 합니다. 이 금액은 최근 12개월 평균 201,666,666원의 81.2%이고, 2026년 6월 최신 거래 211,000,000원과 최근 표본 최저 175,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 제공된 자료만 놓고 보면 권리 인수 부담은 낮고, 1회 유찰 후 가격 차이도 확보된 유형입니다. 다만 임대관계가 미상으로 적힌 만큼 실제 점유·명도 확인이 최종 체크포인트입니다.
