대전지방법원 2025타경503389. 세종특별자치시 연서면 신대리 423, 423-6의 공장·사무실 및 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 공장 및 사무실, 토지는 공장용지 3,765㎡이며 건물은 철골조 샌드위치판넬 지붕 단층 공장으로 사용승인일은 2004.06.10.입니다. 감정가 4,377,256,900원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 2,144,856,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다.
등기상 말소기준권리는 2019.12.11. 대전중부새마을금고의 채권최고액 2,040,000,000원 근저당권입니다. 이후 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조지만, 등기보다 먼저 확인해야 할 변수가 있습니다. 2014.07.02. 전입한 주식회사 아리산업 세종지사입니다. 이 점유자는 말소기준권리보다 앞서고 대항력이 있는 것으로 조사돼, 보증금 중 배당받지 못한 부분이 있다면 매수인 승계 가능성이 남습니다. 보증금 자체가 미상이므로 현재 단계에서 “인수 0원”이라고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503389 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 연서면 신대리 423, 423-6 · 세종특별자치시 연서면 와룡로 395 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장 및 사무실 |
| 토지 | 공장용지 · 3,765㎡ · 계획관리지역 · 공업용 |
| 건물 | 철골조 샌드위치판넬 지붕 단층 공장 · 사용승인일 2004.06.10. |
| 소유자 | 합자회사성덕농산 |
| 감정가 / 최저가 | 4,377,256,900원 / 2,144,856,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 경매개시 채권자 | 엠엠지제이십일차유동화전문 유한회사 |
| 청구금액 | 3,870,957,852원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 임차인은 별도
임차인 현황 — 실제 임차인 3명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 아리산업 세종지사 | 2014.07.02 | 미상 | 대항력 有 | 미상 | 승계 가능 |
| 김주인 | 2022.04.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 주식회사 세종에코그린 | 2023.05.03 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김주인은 2022.04.04., 주식회사 세종에코그린은 2023.05.03. 전입해 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 반면 주식회사 아리산업 세종지사는 2014.07.02. 전입으로 말소기준보다 앞서며, 세 임차인 가운데 인수 가능성이 남는 핵심 당사자입니다.
② 회차별 자금 구조 — 유찰될수록 미배당은 커진다
현재 최저매각가는 2,144,856,000원입니다. 이 가격을 기준으로 집행비용을 제외하면 대전중부새마을금고의 첫 번째 근저당 2,040,000,000원은 전액 배당되고, 두 번째 근저당 1,380,000,000원에는 81,007,440원만 배당됩니다. 그 뒤 근저당과 가압류에는 배당재원이 남지 않습니다.
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 2,144,856,000원 | 2,121,007,440원 | 2,512,129,900원 |
| 3회 유찰 시 | 1,501,399,200원 | 1,483,985,208원 | 3,149,152,132원 |
| 4회 유찰 시 | 1,050,979,439원 | 1,038,069,645원 | 3,595,067,695원 |
유찰이 더 진행되면 낙찰가 자체는 낮아지지만 후순위 채권의 미배당 규모는 커집니다. 더 중요한 점은 주식회사 아리산업 세종지사의 보증금이 미상이라는 것입니다. 현재 회차든 추가 유찰 회차든 이 선순위 임차인의 미배당 보증금이 존재한다면 실질취득가는 단순 낙찰가보다 높아질 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,144,856,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 23,848,560원 |
| 1. 근저당 · 대전중부새마을금고 | 2,040,000,000원 | 2,040,000,000원 |
| 2. 근저당 · 대전중부새마을금고 | 1,380,000,000원 | 81,007,440원 |
| 3. 근저당 · 대전중부새마을금고 | 600,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 208,800,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 366,700,883원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행 | 37,636,457원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 4,633,137,340원 중 채권자 배당은 2,121,007,440원, 미배당은 2,512,129,900원으로 계산됩니다. 이 표의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있으나, 선순위 대항력 임차인의 보증금 자체가 미상이므로 실제 승계 부담은 별도로 확인해야 합니다.
④ 매각 범위 — 공장·토지뿐 아니라 부속 자산까지
- 일괄매각. 토지와 건물을 함께 매각합니다.
- 기계기구 포함. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구가 포함됩니다.
- 제시외 자산 포함. 제시외 기계기구인 수변전설비와 제시외 건물이 매각에 포함됩니다.
- 토지가격 포함. 지상 수목과 관정은 토지가격에 포함해 평가됐습니다.
- 컨테이너 제외. 지상 이동가능한 컨테이너는 매각 및 평가에서 제외됩니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 연서면 신대리 연서초등학교 북서측 인근으로, 주변에 중소규모 공장, 농경지, 자연림, 주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 공장 및 사무실로 이용 중이며 토지 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 토지 형상. 완경사·부정형이며 도로접면은 소로각지입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역에 포함되고 하천구역에 저촉됩니다. 임업용산지·준보전산지·보전관리지역·농림지역은 접합니다.
- 공시지가. 183,700원/㎡입니다.
- 환금성. 공장·사무실과 토지의 일괄매각 물건으로 이미 2회 유찰됐습니다. 일반 주거형 집합건물과 달리 매각 범위와 임차관계, 토지 규제를 함께 검토해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 보증금 확인. 주식회사 아리산업 세종지사의 보증금과 실제 배당 가능액을 확인해 매수인 승계액을 먼저 확정해야 합니다.
- 최저가와 실질취득가를 분리. 2,144,856,000원은 입찰 출발가격일 뿐, 선순위 임차인의 미배당 보증금이 있으면 총 취득부담은 더 커집니다.
- 점유관계 확인. 김주인·주식회사 아리산업 세종지사·주식회사 세종에코그린의 현재 점유 상태와 실제 사용부분을 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구, 수변전설비, 제시외 건물, 수목·관정의 포함범위와 이동가능 컨테이너 제외 사실을 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 하천구역 저촉, 가축사육제한구역·계획관리지역·성장관리계획구역 포함 상태가 향후 이용계획과 맞는지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 숫자가 있다
감정가 4,377,256,900원이 두 차례 유찰돼 2,144,856,000원까지 내려왔다는 사실만 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 본질은 할인율이 아닙니다. 2014.07.02.부터 대항력을 갖는 주식회사 아리산업 세종지사의 보증금이 미상이라 매수인의 실제 승계액과 실질취득가를 확정할 수 없기 때문입니다.
등기상 후순위 근저당과 가압류는 매각으로 소멸하지만, 선순위 임차인의 권리는 별개의 문제입니다. 여기에 공장·사무실과 3,765㎡ 토지의 일괄매각, 기계기구·수변전설비·제시외 건물 포함, 하천구역 저촉 등까지 겹칩니다. 최저가는 크게 내려왔지만 권리와 물건 구조는 단순하지 않습니다. 이 사건은 선순위 보증금을 먼저 확정한 뒤에야 가격 판단을 시작할 수 있습니다.
