수원지방법원 2024타경8248. 용인시 기흥구 고매동 메종블루아 102동 2층 201호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 집합건물입니다. 현재 소유자는 전성희이며, 신청채권자는 한국캐피탈 주식회사, 청구액은 62,696,925원입니다. 말소기준은 2016.07.27. 설정된 하나은행 근저당권 506,000,000원입니다.
말소기준 뒤에 설정된 김소희의 전세권 150,000,000원, 박용덕의 근저당권 300,000,000원, 한국캐피탈의 근저당권 400,000,000원, 수원시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 매각물건명세서가 별도로 적시한 토지 을구 11번 구분지상권설정등기는 소멸 대상에서 제외됩니다. 이 권리는 금액으로 산정된 채무 인수와는 다르지만, 토지 이용과 재산가치에 영향을 줄 수 있는 비금전 인수권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경8248 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 동탄기흥로785번길 31, 102동 2층 201호 (고매동, 메종블루아) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 지하 1층, 지상 8층 중 2층 201호 |
| 단지 | 메종블루아 102동 · 8세대 · 2010.06.25. 준공 |
| 소유자 | 전성희 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 941,000,000원 / 941,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국캐피탈 주식회사 / 62,696,925원 |
| 매각기일 | 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 건물 후순위는 소멸, 토지 권리는 인수
2016.07.27. 하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 이후의 김소희 전세권, 박용덕·한국캐피탈 근저당권, 수원시 압류와 두 건의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2014년 영등포농업협동조합 근저당, 이동은·엔알자산대부·김정수 근저당, 김성일 가압류와 하경부 가등기는 이미 말소된 권리입니다.
② 점유·임차 분석 — 실제 점유자 1명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 판단 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전상태 | 2023.01.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 전입신고가 2016.07.27. 말소기준보다 늦음 |
실제 확인된 점유자는 전상태 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 주택임대차보호법상 대항력은 없으며, 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 최우선변제 또는 배당 관련 사항은 매각물건명세서와 배당요구 종기 내역을 추가 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 신건 941,000,000원
현재 최저매각가는 감정가와 같은 941,000,000원으로, 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 확인된 동일 물건군의 실거래가나 최근 12개월 평균 거래가는 없어, 감정가가 최근 시세보다 낮은지 높은지를 수치로 비교할 근거가 없습니다.
따라서 단순히 감정가 대비 할인율이 0%라는 사실만으로 비싸다고 단정하거나, 반대로 권리상 금전 인수액이 0원이라는 이유로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 특히 8세대 규모이고 최근 낙찰가와 매각률도 확인되지 않아 가격 평가는 보류하는 편이 안전합니다.
④ 예상배당표 (매각가 941,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,810,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 506,000,000원 | 506,000,000원 |
| 2. 전세권 · 김소희 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 전세권 변경등기 | - | 0원 |
| 4. 근저당 · 박용덕 | 300,000,000원 | 273,190,000원 |
| 5. 근저당 · 한국캐피탈 주식회사 | 400,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,356,000,000원 중 929,190,000원이 배당되고, 426,810,000원이 미배당되는 가정입니다. 신청채권자 한국캐피탈의 청구액 62,696,925원도 이 배당 가정에서는 충족되지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 8층 아파트 중 2층 201호이며, 아파트로 이용 중입니다.
- 주위환경. 기흥호수 남동측에 위치하며 주변은 기흥호수, 다세대주택, 공장·창고, 근린생활시설, 농경지와 임야가 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·주차장·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 아파트 건부지로 이용되는 평지이며, 공시지가는 1,592,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종전용주거지역·성장관리권역·하천구역·토지거래계약 허가구역에 포함되고, 고속철도에 저촉됩니다. 자연녹지지역과 유원지에 접합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 8세대 규모이며 확인된 최근 실거래와 낙찰 자료가 없어 가격대별 매수 수요는 별도 조사가 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 토지등기부 확인. 토지 을구 11번 구분지상권의 권리자·범위·목적·존속기간과 관련 도면을 직접 확인하세요.
- 구분지상권 영향 검토. 토지 사용 제한, 재건축·증축·담보가치와 금융기관 대출 가능성에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 전상태의 점유 부분, 임대차계약, 보증금과 확정일자를 현장 및 원본 서류로 대조하세요.
- 전세권자 확인. 김소희의 등기 전세권은 매각으로 소멸하지만 실제 점유·인도 관계가 남아 있는지 확인하세요.
- 가격 조사. 감정가 941,000,000원의 적정성을 판단할 동일 면적·유사 입지 실거래와 인근 매물 호가를 별도로 조사하세요.
- 규제 확인. 토지거래계약 허가구역, 하천구역, 고속철도 저촉이 거래·이용에 미치는 영향을 관할기관에 확인하세요.
- 관리비·명도. 체납 관리비와 점유자 인도 일정, 인도명령 또는 명도 협의 비용을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 토지등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 배당요구 내역을 직접 대조한 뒤 응찰하세요.
맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 인수권리 없음”
이 물건은 하나은행 근저당을 기준으로 건물 등기상 후순위 권리가 정리되고, 전입이 늦은 점유자의 보증금을 승계하지 않는다는 점에서는 구조가 비교적 명확합니다. 그러나 대지권의 목적인 토지에 설정된 구분지상권이 그대로 남는다는 점이 결론을 바꿉니다.
금전 기준 실질취득은 941,000,000원이지만, 구분지상권의 경제적 부담은 이 금액에 포함되지 않았습니다. 최근 실거래 근거도 없어 신건 최저가의 가격 메리트를 확인하기 어렵습니다. 후순위 소멸은 합격, 토지 권리와 가격은 보류. 입찰 전 토지등기부와 구분지상권 원문을 확인하는 것이 이 사건의 핵심입니다.