대전지방법원 2025타경503470. 세종특별자치시 반곡동 839 반곡타워주건축물제1동 1층 110비호로, 감정평가 이용상태는 근린생활시설입니다. 소유자 정진애는 2017.03.26 매매를 원인으로 거래가액 883,103,000원에 취득했고, 2018.10.18 소유권이전 등기와 동시에 세종중앙농업협동조합 명의 채권최고액 690,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 2018.11.14 설정된 한희수 근저당 120,000,000원과 2025.09.26 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리에서 가장 중요한 임차인은 이소진 1명입니다. 전입일은 2022.09.19로 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력 없음으로 정리됩니다. 배당요구는 2025.11.18 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부·배당 규모는 별도로 확인해야 합니다. 다만 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503470 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 반곡동 839 반곡타워주건축물제1동 1층 110비호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린시설 · 근린생활시설로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 지하3층 지상6층 중 1층 110비호 · 사용승인 2018.08.30 |
| 소유자 | 정진애 · 거래가액 883,103,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 886,000,000원 / 148,910,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 세종중앙농업협동조합 / 690,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 대지권 | 대지권 미등기 · 대지권 유무는 알 수 없음 · 최저매각가격에 대지권 가격 포함 |
① 권리 흐름 — 임차인 대항력은 없고, 등기권리는 소멸 구조
임차인 분석
| 임차인 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이소진 | 2022.09.19 | 2025.11.18 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
② 가격·유찰 — 감정가 16.81%지만 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 아직 없다
현재 최저매각가격은 148,910,000원으로 감정가 886,000,000원의 16.81% 수준입니다. 이미 5회 유찰됐고, 추가 유찰 시 시나리오는 104,237,000원, 72,965,900원까지 낮아집니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 16.81% | 148,910,000원 | 663,974,740원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 104,237,000원 | 708,022,318원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 8.24% | 72,965,900원 | 738,747,486원 | 0원 |
여기서 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 확인 가능한 동일 물건군의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래 비교값이 없어, 148,910,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 여부를 직접 검증할 근거가 없습니다. 특히 근린생활시설이 5회 연속 유찰됐다는 사실 자체는 감정가와 응찰 수요 사이에 상당한 괴리가 있었음을 보여주는 신호로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,884,740원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 690,000,000원 | 146,025,260원 |
| 2. 근저당 · 한희수 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가격 가정에서 근저당권자 총 채권 810,000,000원 중 146,025,260원이 배당되고 미배당액은 663,974,740원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 집행비용은 약 매각가의 1.9% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 1층 110비호입니다. 아파트가 아닌 상업용 집합건물입니다.
- 주위환경. 세종특별자치시 소담동 글벗초등학교 북동측 인근으로, 근린생활시설·아파트단지·공공기관이 혼재하며 주위환경은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 제반 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하3층·지상6층 건물이며 사용승인일은 2018.08.30입니다. 위생·급배수, 승강기, 소방, 시스템에어컨 냉난방 설비가 있습니다.
- 도로. 남동측 약 40m, 남서측 약 20m, 북서측 약 15m 도로를 통해 접근 가능합니다.
- 토지. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며, 토지는 정방형 평지의 상업용 건부지입니다. 공시지가는 4,107,000원/㎡입니다.
- 환금성. 근린생활시설이라는 용도에 더해 이미 5회 유찰됐으므로, 감정가보다 현재 실제 임대수익·공실·상권 수요와 거래 가능한 가격을 중심으로 판단할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 대지권 원문 확인. 대지권 미등기이고 유무도 알 수 없다는 기재가 이 사건의 핵심입니다. 최저가에 대지권 가격이 포함돼 있다는 점과 실제 권리 성립 여부를 분리해서 확인하세요.
- 임차인 서류 대조. 이소진은 대항력은 없지만 배당요구를 했습니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 매각물건명세서와 관련 제출문서를 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 16.81%라는 숫자만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물·인근 근린생활시설의 실제 매매가와 임대료를 직접 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 반복 유찰이 단순 고평가 때문인지, 공실·상권·대지권·점유·관리 상태 같은 개별 사유 때문인지 현장조사로 분리해야 합니다.
- 점유·인도 확인. 임차인 자료가 있는 만큼 현재 실제 점유자와 영업 여부를 현장에서 재확인하고 인도 절차를 예상하세요.
- 관리비·세금 확인. 집합건물 공용부분 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 건 5회 유찰의 이유다
이 사건은 임차인 이소진의 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 승계만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 그러나 감정가 886,000,000원이 5회 유찰돼 148,910,000원까지 내려왔다는 사실을 곧바로 ‘초저가’로 해석해서는 안 됩니다. 실거래 기준 시세 비교가 없는 상태이고, 무엇보다 대지권 미등기·대지권 유무 불명이라는 명시적 확인 과제가 남아 있습니다. 권리 인수는 0원, 가격 매력은 검증 전 보류, 대지권은 필수 확인. 이 세 문장이 이번 물건의 핵심입니다.
