대전지방법원 2025타경503529. 유성구 봉명동 ‘힐링타운’ 4층 401호입니다. 사건 용도는 근린시설로 분류돼 있고, 감정평가상 실제 이용상태는 공동주택(아파트:도시형생활주택)입니다. 이번 물건의 핵심은 6회 유찰로 내려간 7,648,000원의 숫자가 아닙니다. 임차인 김지수의 주민등록·점유개시·확정일자가 모두 2023.02.23이고, 현재 말소기준으로 계산된 노윤정 가압류는 2024.07.18입니다. 즉 임차인의 대항력 기초가 말소기준보다 앞섭니다.

매각물건명세서에도 을구 순위 3번 임차권등기에 대해 보증금 58,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다. 현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 537,664원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 7,110,336원이 배당되고, 50,889,664원이 남습니다. 따라서 최저가 7,648,000원에 낙찰된다는 전제의 실질취득은 58,537,664원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 대항력

현재 말소기준은 2024.07.18 노윤정 가압류 130,000,000원입니다. 그보다 앞선 서대전농업협동조합 근저당권은 2014.03.04 말소됐고, 2023.11.06 주택도시보증공사 가압류 177,000,000원도 2023.12.28 말소돼 현재 말소기준으로 남아 있지 않습니다.

반면 김지수의 주민등록일자·점유개시일자·확정일자는 모두 2023.02.23입니다. 말소기준인 2024.07.18보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 분석돼 있으며, 확정일자와 배당요구도 있어 우선변제를 받습니다. 2025.04.09 설정된 임차권등기 자체가 매각으로 소멸하는 것과, 선행 대항력을 가진 임차보증금의 미배당 잔액을 매수인이 부담하는 것은 구분해서 봐야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미배당액이 곧 인수 위험

③ 더 유찰돼도 실질취득은 거의 58,000,000원대

대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가격보다 큰 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 대신 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어납니다. 그래서 화면상 최저가는 계속 낮아져도 최저가+인수액 기준 실질취득은 보증금 부근에서 거의 고정됩니다.

즉 6회 유찰에서 8회 유찰까지 화면상 최저가는 7,648,000원에서 3,747,519원으로 더 떨어지지만, 실질취득은 58,537,664원에서 58,467,455원 수준으로 거의 움직이지 않습니다. 이 사건에서 유찰 횟수 자체를 가격 할인으로 착각하면 안 되는 이유입니다.

④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 58,537,664원으로 비교

힐링타운은 56세대, 2014.01.16 사용승인된 건물이며 거래 비교면적은 16.873㎡입니다. 동일 면적 실거래는 2024.02부터 2024.07까지 4건이고 최근 12개월 평균은 68,750,000원, 최신 거래는 2024.07의 65,000,000원입니다.

현재 회차 실질취득 58,537,664원은 최근 12개월 평균 68,750,000원의 약 85.1%, 최신 거래 65,000,000원의 약 90.1%입니다. 금액 차이는 평균 대비 10,212,336원, 최신 거래 대비 6,462,336원입니다. 따라서 실질취득 기준으로는 과거 실거래보다 낮은 가격대입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 7,648,000원 가정)

현재 예상배당에서 임차보증금 부족분은 50,889,664원이며 매수인 인수로 계산됩니다. 조세·최우선변제 등 실제 배당순위와 금액에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대전광역시 유성구 봉명동·궁동 소재 온천북교 남서측 인근 ‘힐링타운’으로, 주변은 상업용시설과 주거용시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 사건 용도는 근린시설이고, 감정평가상 현재 공동주택 (아파트:도시형생활주택)으로 이용중입니다. 공부와의 차이는 특이사항 없음으로 조사됐습니다.
• 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역이며 온천원보호지구·관광특구· 중점경관관리구역에 포함됩니다. 중로3류·소로3류·보행자전용도로와 접합니다.
• 토지. 공시지가 2,569,000원/㎡, 토지면적 527.4㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 상업기타입니다.
• 환금성. 56세대·실거래 매칭면적 16.873㎡의 소형 물건입니다. 현재 6회 유찰됐고 힐링타운 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 3.7회로 집계돼, 경매시장에서의 수요 강도는 보수적으로 볼 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 실질취득가로만 판단. 현재 최저가 7,648,000원이 아니라 인수 예상액을 더한 58,537,664원을 기준으로 시세와 수익성을 계산해야 합니다.
• 임차보증금 인수 재확인. 김지수의 전입·점유·확정일자 2023.02.23과 말소기준 2024.07.18의 선후관계, 배당요구 및 매각물건명세서 인수 문구를 원본으로 재확인해야 합니다.
• 동일인 관계 확인. 임차인 김지수와 경매신청채권자 김지수가 동일하게 기재돼 있으므로 임대차관계와 강제경매 신청채권의 발생 원인을 확인해야 합니다.
• 유찰 착시 금지. 7회·8회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득은 각각 58,496,365원·58,467,455원 수준입니다. 추가 유찰이 곧 큰 폭의 실질 할인으로 이어지지 않습니다.
• 현재 시세 재검증. 비교 실거래의 최신 거래가 2024.07이므로 2026.09.09 입찰 전에는 동일 면적의 최근 거래와 매물가격을 다시 확인해야 합니다.
• 용도 확인. 사건상 용도는 근린시설, 감정상 이용상태는 도시형생활주택으로 나타나므로 집합건축물대장과 실제 이용상태를 대조해 금융·사용상 제약을 확인해야 합니다.
• 조세·관리비·명도. 등기상 국 압류가 있고 임차인이 존재하므로 배당표 확정 전 조세, 관리비 및 인도·명도 관련 사항을 확인해야 합니다.

맺으며 — “764만원짜리 물건”이 아니라 “약 5,854만원짜리 인수형”

이 사건을 7,648,000원짜리 경매로 보면 권리분석이 완전히 어긋납니다. 김지수의 보증금 58,000,000원은 말소기준보다 앞선 전입·점유·확정일자를 갖고 있고, 현재 예상배당 후 50,889,664원이 미배당으로 남아 매수인이 인수하는 구조입니다. 그래서 현재 회차의 실질취득은 58,537,664원이고, 더 유찰돼도 실질취득은 대체로 58,000,000원대에서 유지됩니다.

이 실질취득가는 2024년 최근12개월 실거래 평균 68,750,000원과 최신 거래 65,000,000원보다는 낮습니다. 다만 시세자료의 최신 거래가 2024.07이고, 현재 6회 유찰됐으며, 임차인과 경매신청채권자가 모두 김지수로 기재돼 관계 확인까지 필요합니다. 가격은 과거 거래 대비 여지가 있지만 권리는 단순하지 않습니다. 이번 물건의 승부처는 최저가가 아니라 58,000,000원대의 실질취득가가 현재 시세와 권리·명도 리스크를 감당할 만큼 충분히 낮은가에 있습니다.