대전지방법원 2025타경503529. 대전 유성구 봉명동 629-1, 통칭 힐링타운 내 4층 401호입니다. 사건 용도 표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 공동주택(아파트:도시형생활주택)으로 적혀 있습니다. 이 부분부터 단순 아파트로 가정하면 안 됩니다. 물건 자체는 전용 16.873㎡의 소형 구분건물이고, 제공된 실거래 4건 평균은 68,750,000원입니다.
권리의 핵심은 김지수 임차권등기입니다. tenants 데이터에는 전입신고가 말소기준권리 이후라는 판정이 있으나, notes에는 “매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기” 및 “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함”이 명시되어 있습니다. 따라서 입찰가 판단은 최저가 15,607,000원이 아니라 임차보증금 58,000,000원 인수형으로 보수 산정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503529 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 봉명동 629-1 4층401호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태: 공동주택(아파트:도시형생활주택) |
| 소유자 | 송규복 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 15,607,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 김지수 / 60,820,547원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
| 등기 발급 | 대전지방법원 등기국 · 2026.07.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 명세서 인수문구가 더 위험하다
priority_basis 데이터는 2014.01.29 서대전농업협동조합 근저당권을 말소기준권리로 잡고 있습니다. 다만 rights에는 2014.03.04 해당 근저당권 말소 등기가 함께 들어 있습니다. 이 충돌 때문에 단순히 “전입이 늦다 → 대항력 없음”으로 끝내면 위험합니다. 제공 notes가 명세서상 인수권리를 명시하므로, 입찰 판단은 임차권 잔액 인수 가능성을 우선 반영해야 합니다.
② 임차인 표 — 실제 임차인 1명, 승계·보증기관 중복 아님
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 · 확정 | 보증금 | 배당요구 | 판정 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김지수 | 건물 전부 · 주거 (임차권등기) | 전입 2023.02.23 확정 2023.02.23 점유개시 2023.02.23 | 58,000,000원 | 2025.04.09 | 명세서 인수문구 우선변제 검토 승계 아님 |
tenants의 is_guarantor와 is_subrogation은 모두 false입니다. 따라서 실제 임차인은 김지수 1명으로 보고, 주택도시보증공사 가압류 177,000,000원을 임차보증금에 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 58,000,000원으로 비교
힐링타운 동일면적 16.87㎡ 실거래는 제공 데이터 기준 4건입니다. 평균은 68,750,000원, 최저는 65,000,000원, 최고는 70,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 16.87㎡ | 3 | 65,000,000원 |
| 2024.02 | 16.87㎡ | 7 | 70,000,000원 |
| 2024.02 | 16.87㎡ | 6 | 70,000,000원 |
| 2024.02 | 16.87㎡ | 7 | 70,000,000원 |
| 평균 | 16.87㎡ | 4건 | 68,750,000원 |
최저가 15,607,000원만 보면 실거래 평균의 22.7%라 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 명세서상 인수문구를 반영하면 비교 기준은 실질취득 58,000,000원입니다. 이 기준은 실거래 평균 68,750,000원보다는 낮지만, 최저가처럼 15,607,000원짜리 물건은 아닙니다.
| 시나리오 | 최저가 | 룰상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 15,607,000원 | 42,393,000원* | 58,000,000원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 10,924,900원 | 47,075,100원* | 58,000,000원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 7,647,429원 | 50,352,571원* | 58,000,000원 |
* 위 인수액은 “보증금 58,000,000원 - 해당 회차 낙찰가” 방식의 보수적 룰상 산정입니다. 실제 배당·인수는 원본 매각물건명세서와 배당절차 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 15,607,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 메모 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 680,926원 | 약 매각가의 4.4% 추정 |
| 을구 1번 근저당 · 서대전농업협동조합 | 18,600,000원 | 14,926,074원 | 채권최고액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 2번 가압류 · 주택도시보증공사 | 177,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 4번 가압류 · 노윤정 | 130,000,000원 | 0원 | 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 김지수 | 60,820,547원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 · 미배당 발생 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 당해세·임차인 최우선변제 미반영 |
배당표상 채권자 총 청구액은 386,420,547원, 채권자 총 배당액은 14,926,074원, 미배당은 371,494,473원입니다. 이 배당표의 assumed_by_buyer는 0원으로 되어 있으나, notes의 명세서 인수문구 때문에 인수형 판단은 별도로 반영했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 대전광역시 유성구 봉명동 및 궁동 소재 “온천북교” 남서측 인근 통칭 힐링타운 내 구분건물입니다.
- 주위환경. 주변은 상업용시설과 주거용시설이 혼재하는 지역이며, 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 공동주택(아파트:도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 사건 용도 표시는 근린시설입니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 지구단위계획구역, 관광특구, 온천원보호지구, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 환금성. 힐링타운은 56세대, 사용승인일 2014.01.16, 동일면적 실거래 4건 평균 68,750,000원입니다.
- 하자 메모. 위반건축물 사항은 false이고, 공부와의 차이는 특이사항 없음으로 표시되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 15,607,000원을 시세와 직접 비교하지 말고 실질취득 58,000,000원을 기준으로 보세요.
- 명세서 원본 확인. “배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함” 문구의 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 김지수 임차권등기 보증금 58,000,000원, 전입·확정일자 2023.02.23, 배당요구 2025.04.09가 핵심입니다.
- 관계인 가능성 확인. 김지수가 임차권자이자 경매개시결정 채권자로 표시되므로 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 메모를 확인하세요.
- 배당표 충돌 확인. 제공 배당표의 assumed_by_buyer는 0원이지만 notes에는 인수문구가 있으므로, 이 불일치를 원본으로 정리해야 합니다.
- 관리비·당해세. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한다고 적고 있어 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “4회 유찰 저가”가 아니라 “인수문구 확인형”
이 물건의 숫자만 보면 감정가 65,000,000원에서 4회 유찰되어 최저가 15,607,000원까지 내려온 강한 할인물건입니다. 하지만 김지수 임차권등기 보증금 58,000,000원과 명세서상 잔액 인수문구가 붙어 있습니다. 따라서 입찰 판단의 기준은 최저가가 아니라 실질취득 58,000,000원입니다.
실질취득 기준으로도 실거래 평균 68,750,000원보다 낮기는 합니다. 다만 권리관계가 깔끔한 저가 물건은 아닙니다. 임차권등기, 인수문구, 관계인 가능성, 배당표와 notes의 충돌을 모두 해소해야 합니다. 결론은 가격은 일부 여지, 권리는 보수 확인입니다.