대전지방법원 2025타경503559. 대전 중구 선화동 유원오피스텔 지하2층1호의 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 목욕탕 및 부대시설이고 기준시점 현재 휴업 상태로 방치되어 있습니다. 매각물건명세서 비고에도 일괄매각, 목욕탕 및 부대시설로 현재 휴업 또는 폐업 상태로 조사됨이라고 적혀 있습니다. 감정가 300,000,000원에서 6회 유찰되어 현재 최저매각가는 35,295,000원입니다.

등기상 현재 소유자는 이리스투자자산유한회사로, 2025.08.27. 공매를 원인으로 2025.09.03. 소유권을 취득했습니다. 그 뒤 2025.09.11. 비젼하우스유한회사 앞으로 채권최고액 150,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2025.10.22. 같은 비젼하우스유한회사가 임의경매를 신청했습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 현재 권리는 단순하지만 과거 등기는 길다

현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2025.09.11. 설정된 비젼하우스유한회사 근저당권 150,000,000원입니다. 이 근저당 자체와 그 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

과거에는 압류·가압류·근저당·가등기·경매개시결정 등이 다수 존재했지만, 상당수는 이미 말소됐고, 2025.08.27. 공매에 따른 소유권이전 과정에서도 기존 압류·가압류·공매공고 등이 말소됐습니다. 따라서 현재 입찰 판단에서는 오래된 말소 등기보다 2025.09.03. 이후의 소유권·근저당·경매개시결정 흐름을 중심으로 보는 것이 핵심입니다.

② 가격 판단 — 88% 넘게 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 35,295,000원으로 감정가 300,000,000원의 11.77% 수준입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 매우 크지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 근거는 없습니다.

유찰이 추가될수록 매각가는 더 내려가지만, 매수인이 인수하는 금액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 대신 근저당권자의 미배당액이 커지는 구조입니다. 즉 이 물건의 핵심 위험은 등기상 채무를 떠안는 문제가 아니라 낮은 환금성의 특수용도 지하 상가를 실제로 어떻게 활용하고 다시 처분할 수 있느냐에 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 35,295,000원 가정)

현재 최저가 35,295,000원을 기준으로 집행비용 1,035,310원을 제외한 34,259,690원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 115,740,310원이 미배당으로 남습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 선화초등학교 서측 인근 유원오피스텔 지하상가로, 주변은 상업 및 업무시설이 주를 이루는 상업지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 대전지하철 중앙로역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
• 이용상태. 목욕탕 및 부대시설로 현재 휴업 상태로 방치되어 있습니다. 매각물건명세서 비고에서도 현재 휴업 또는 폐업 상태로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하4층·지상15층 건물이며 사용승인일은 1992.01.30.입니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 화재탐지, 소화전, 엘리베이터 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역이며 토지면적 1,487.9㎡, 공시지가 1,974,000원/㎡입니다. 광대로 등에 3면이 접하고 있습니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·도시계획구역·중점경관관리구역 등이 포함되며, 절대보호구역·상대보호구역·시가지경관지구 저촉 사항이 표시되어 있습니다.
• 환금성. 지하2층의 목욕탕 및 부대시설이라는 특수용도이고 현재 영업이 중단돼 있어 일반 근린상가보다 재매각 대상층이 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 현장 점유 확인. 별도 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·열쇠 인도·시설 점유 상태를 확인해야 합니다.
• 목욕탕 시설 상태. 현재 휴업 상태이므로 급배수·위생·소방·전기·기계설비의 재가동 가능성과 복구 범위를 확인해야 합니다.
• 대체용도 검토. 기존 목욕탕 영업을 재개하지 않을 경우 근린시설 내에서 가능한 다른 활용 방식과 관련 인허가·공사비를 검토해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고의 일괄매각 범위를 매각목록 원문과 대조해 실제 취득 대상 전체를 확인해야 합니다.
• 공매 교차 확인. 한국자산관리공사 공매 관련 등기와 2025.08.27. 공매 취득 이력이 있으므로 현재 진행 상태와 권리관계를 다시 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없어 35,295,000원이라는 최저가만으로 저가 매수라고 단정할 수 없습니다. 실제 임대료·매매사례·운영수익 자료를 별도로 확보해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·매각목록을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “11.77%까지 내려왔다는 사실보다, 왜 6번이나 안 팔렸는지가 중요하다”

권리구조 자체는 비교적 단순합니다. 2025.09.11. 비젼하우스유한회사 근저당이 말소기준이고, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 난점은 권리가 아니라 상품성입니다. 지하2층 목욕탕 및 부대시설이 현재 휴업 상태이고, 감정가 300,000,000원에서 6회 유찰돼 35,295,000원까지 내려왔습니다.

비교 실거래 자료가 없는 만큼 “감정가의 11.77%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 오히려 반복 유찰은 시장이 이 자산의 활용성과 환금성을 까다롭게 보고 있다는 신호입니다. 인수 위험은 낮지만, 활용·재가동·대체용도·매각 가능성을 입증하지 못하면 낮은 최저가도 메리트가 아닙니다. 공매 관련 이력과 실제 점유 상태까지 교차 확인한 뒤 접근해야 하는 특수용도 물건입니다.