대전지방법원 2025타경503559. 대상은 대전 중구 선화동 유원오피스텔 지하2층 1호의 근린시설입니다. 감정평가서상 지하2층 1호 및 2호는 목욕탕 및 부대시설로 이용됐고 기준시점 현재 휴업상태로 방치돼 있습니다. 매각물건명세서 비고에도 일괄매각 목욕탕 및 부대시설로 현재 휴업 또는 폐업 상태로 조사됐다는 내용이 있습니다.
현재 소유자는 이리스투자자산유한회사로, 2025.08.27. 공매를 원인으로 소유권을 취득했고 2025.09.03. 소유권이전 등기가 접수됐습니다. 그 뒤 2025.09.11. 비젼하우스유한회사 앞으로 채권최고액 150,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다. 2025.10.22. 같은 비젼하우스유한회사가 임의경매개시결정을 받아 이번 경매가 진행됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503559 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 선화동 79-14 유원오피스텔 지하2층1호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 중구 대종로550번길 5 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 목욕탕 및 부대시설 · 휴업상태 |
| 소유자 | 이리스투자자산유한회사 |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 50,421,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권 / 청구 | 비젼하우스유한회사 근저당 · 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 현재 권리관계는 단순하다
현재 권리분석의 기준점은 2025.09.11. 을구 9번 근저당권입니다. 비젼하우스유한회사의 채권최고액은 150,000,000원이고, 2025.10.22. 임의경매개시결정은 말소기준권리 뒤에 들어와 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 별도로 인수하는 금액은 0원입니다.
② 가격 — 감정가 17%지만 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 300,000,000원, 현재 최저매각가는 50,421,000원입니다. 현재 회차 표기는 5회 유찰·감정가 17%입니다. 이후 유찰 시 시나리오는 35,294,700원, 다시 유찰되면 24,706,290원입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 50,421,000원 | 49,113,422원 | 100,886,578원 |
| 6회 유찰 시 | 35,294,700원 | 34,259,395원 | 115,740,605원 |
| 7회 유찰 시 | 24,706,290원 | 23,861,577원 | 126,138,423원 |
다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 300,000,000원 감정가에서 50,421,000원까지 내려왔다는 사실만으로 시장가보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 특히 지하 목욕탕·부대시설은 일반 주거용 부동산과 달리 실제 영업 가능성, 설비 상태, 재임대 가능성에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있으므로 낙폭 자체를 가격 가점으로 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,421,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,307,578원 |
| 2. 근저당 · 비젼하우스유한회사 | 150,000,000원 | 49,113,422원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 50,421,000원을 가정하면 근저당권자의 미배당액은 100,886,578원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선화초등학교 서측 인근 유원오피스텔 내 지하상가로, 주위는 상업 및 업무시설이 주를 이루는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 대전지하철 중앙로역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 목욕탕 및 부대시설로 이용됐으며 기준시점 현재 휴업상태로 방치돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하4층·지상15층 건물이며 사용승인일은 1992.01.30.입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지, 소화전, 엘리베이터 등이 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 본건 부지는 상업용 건부지로 이용 중이며 광대로 등에 3면이 접합니다. 용도지역은 일반상업지역이고 공시지가는 1,974,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 출입 가능 여부, 사용관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 목욕탕 설비 상태. 현재 휴업 또는 폐업 상태로 조사됐으므로 위생·급배수·소방 등 기존 설비의 재사용 가능성과 정비 범위를 직접 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 감정요항은 지하2층 1호 및 2호를 목욕탕 및 부대시설로 설명하고, 매각물건명세서 비고에는 일괄매각으로 기재돼 있습니다. 실제 매각대상 범위를 원문과 대조해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기와 공매 취득 이력이 있으므로 경매와 별도 절차가 현재 병행되는지 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 17%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 임대료·영업수익·재매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙폭이 크다 ≠ 환금성이 좋다”
이 사건은 권리만 보면 단순합니다. 2025.09.11. 비젼하우스유한회사 근저당이 말소기준이고, 이후 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 물건 자체는 휴업 중인 지하 목욕탕 및 부대시설이고 이미 5회 유찰됐습니다.
현재 최저매각가 50,421,000원은 감정가 300,000,000원에 비해 크게 낮아졌지만, 비교 실거래가가 없어 이를 곧바로 시세 대비 저가라고 볼 근거는 없습니다. 더구나 공매공고 이력이 남아 있어 진행 절차의 교차 확인도 필요합니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “권리가 깨끗한가”보다 “실제로 다시 쓰거나 팔 수 있는가”입니다. 권리는 비교적 단순하지만, 상품성과 환금성은 보수적으로 봐야 하는 사건입니다.
