인천지방법원 2024타경17054. 인천 서구 가정동 대진빌라 9동 지하층1호, 다세대주택입니다. 이 물건의 현재 말소기준권리는 2016년 1월 14일 설정된 남인천농업협동조합 근저당권 18,000,000원입니다. 이후의 임의경매개시결정과 잰니팰팡안 지분에 대한 남동구·중구 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오에서도 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 권리보다 가격과 물건 상태입니다. 신건 최저가 60,000,000원은 2025년 12월 같은 동 지하층 거래 50,000,000원보다 10,000,000원 높습니다. 최근 12개월 평균도 50,000,000원이므로 현재 최저가는 최근 시세의 120.0%입니다. 전체 6건 평균 92,166,666원은 2021~2022년의 78,000,000~110,000,000원 거래가 함께 섞인 수치라, 현재 가격 메리트의 근거로 쓰기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경17054 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 서달로 203, 9동 지하층1호 (가정동,대진빌라) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 면적 | 34.42㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 · 지하층 제1호 |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 60,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 15,734,112원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 소유관계 | 잰니팰팡안 9분의 3 · 김한비 9분의 2 · 김질랜 9분의 2 · 김수진 9분의 2 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 현재 권리분석의 기준은 2016.01.14 남인천농업협동조합 근저당권입니다. 2025.02.12 임의경매개시결정과 2025.05.19 남동구 압류, 2025.06.09 중구 압류는 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 신용보증기금의 14,205,882원 가압류는 2025.05.09 해제로 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래 기준으로는 신건이 높다
대진빌라9동의 면적 일치 거래는 6건입니다. 다만 최근 가격 판단에서는 오래된 전체 평균보다 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최신 거래는 2025년 12월, 전용 33.02㎡ 지하층이 50,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 거래도 이 1건뿐이어서 최근 평균 역시 50,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 33.02㎡ | -1 | 50,000,000원 |
| 2022.10 | 33.02㎡ | 2 | 105,000,000원 |
| 2022.04 | 33.02㎡ | 3 | 105,000,000원 |
| 2022.03 | 34.42㎡ | 1 | 105,000,000원 |
| 2022.03 | 33.02㎡ | 2 | 110,000,000원 |
| 2021.06 | 33.02㎡ | 2 | 78,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 50,000,000원 |
현재 최저가 60,000,000원은 최근 12개월 평균 50,000,000원의 120.0%입니다. 즉 신건 가격만 놓고 보면 최근 실거래보다 높습니다. 더구나 최근 거래 수준은 과거 거래 대비 -50.3%로 낮아진 흐름입니다. 따라서 전체 6건 평균 92,166,666원과 비교해 “싸다”고 판단하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,480,000원 |
| 2. 근저당 · 남인천농업협동조합 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 40,520,000원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 18,000,000원이 전액 배당되고 40,520,000원이 소유자에게 교부되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 가격 — 권리는 그대로, 가격만 낮아진다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 60,000,000원 | 18,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 48,000,000원 | 18,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 38,400,000원 | 18,000,000원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 48,000,000원으로 최근 거래 50,000,000원 아래로 내려갑니다. 2회 유찰 시에는 38,400,000원입니다. 권리 인수액은 어느 시나리오에서도 0원이므로, 이 사건은 유찰 여부가 가격 판단에 직접적인 차이를 만드는 구조입니다.
⑤ 현황·입지 — 지하층 물 고임을 최우선 확인
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상4층 건물의 지하층 제1호입니다.
- 현황조사. 당시 지하 세대 출입문 앞 바닥에 물이 흥건한 상황이 확인됐습니다. 원인과 실내 영향은 현장 확인이 필요합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 300m 이내에 인천지하철2호선 가정중앙시장역이 있으며, 인근에 노선버스 정류장이 있습니다.
- 주위환경. 인천가석초등학교 북측 인근이며 다세대주택·아파트·단독주택·근린생활시설 등이 있는 주거지대입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 20m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,416,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 거래부터 확인. 최신 지하층 거래는 50,000,000원이고 현재 최저가는 60,000,000원입니다. 신건을 “전체 평균보다 싸다”고 보면 안 됩니다.
- 하락 흐름 반영. 최근 거래 수준이 과거 대비 -50.3%이므로 2021~2022년 고가 거래를 응찰가 기준으로 삼지 않는 것이 중요합니다.
- 지하층 물 고임 확인. 출입문 앞 물 고임의 원인, 실내 누수 흔적, 배수 상태 등을 현장에서 확인해야 합니다.
- 소유관계 확인. 현재 4인 공유 상태이므로 점유관계와 인도 절차를 확인할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 근저당과 이후 압류의 소멸 여부를 등기부·매각물건명세서 원본과 다시 대조하세요.
- 배당 변동 항목. 당해세·최우선변제 등은 현재 예상배당에 반영되지 않았으므로 실제 배당표를 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건은 권리 자체는 비교적 단순합니다. 2016년 남인천농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 경매개시결정과 압류는 소멸하며, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 가격 판단은 별개입니다. 최신 지하층 거래와 최근 12개월 평균이 모두 50,000,000원인데 신건 최저가는 60,000,000원으로 120.0%입니다. 최근 가격 흐름도 과거 대비 -50.3%입니다.
특히 현황조사 당시 지하 세대 출입문 앞에 물이 흥건했다는 기록은 가격보다 먼저 확인해야 할 실물 변수입니다. 따라서 이 물건은 “권리 인수 0원”만 보고 들어갈 사건이 아니라, 최근 실거래와 지하층 상태를 함께 확인한 뒤 응찰가를 정해야 하는 사건입니다. 신건에서는 최근 거래보다 높은 가격이므로 보수적인 접근이 맞습니다.
