* 인수 0원은 해당 임차권에 관한 유효한 대항력 포기·잔여보증금 인수 해소 및 말소가 확인되는 경우의 조건부 판단입니다. 단순한 등기 말소 동의만으로 보증금 인수 면제까지 확정되는 것은 아닙니다.

인천지방법원 2025타경513182. 인천 서구 경서동 드림스케치 제1동 2층 202호, 전용 48.75㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사마니주택으로, 2020년 8월 7일 거래가액 122,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이 물건은 서울보증보험 주식회사의 강제경매 신청으로 매각 절차가 진행되고 있습니다.

권리관계에서 가장 먼저 눈에 들어오는 것은 한국토지주택공사의 120,000,000원 주택임차권등기입니다. 전입일은 2020년 7월 31일, 확정일자는 2020년 7월 8일이며, 2022년 8월 17일 임차권등기가 이루어졌습니다. 그런데 말소기준은 2022년 3월 10일 국의 압류입니다. 임차 관련 선행 요건이 말소기준보다 앞서 있으므로 단순히 임차권등기 순위가 뒤라는 이유만으로 매수인 인수 가능성을 무시할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류가 말소기준, 임차권은 별도 검토

등기부에 존재했던 수산업협동조합중앙회의 채권최고액 637,000,000원 근저당권과 여수농업협동조합의 채권최고액 136,500,000원 근저당권은 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 권리분석에서는 2022년 3월 10일 국의 압류를 말소기준으로 봅니다.

그 뒤 주택도시보증공사의 가압류와 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다. 주택도시보증공사의 가압류 청구금액 1,716,000,000원은 본건 보증금이나 매수인 인수액이 아니므로 낙찰자의 부담으로 직접 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인·보증기관 분석 — 중복신고와 인수 구분

확인된 실제 개별 임차인 0명, 보증기관 명의 신고 1건입니다. 한국토지주택공사 명의의 임차권등기는 보증기관 관련 권리로 분류되므로 보증금 120,000,000원을 실제 임차인 보증금에 다시 더하지 않습니다. 다만 기초 임대차의 실제 거주자와 현재 점유자는 확인되지 않았으며, 실제 거주자가 없다고 단정할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 낮은 최저가보다 실질취득액이 중요

드림스케치 유사 면적의 확인된 실거래는 2건입니다. 최신 거래는 2025년 1월이며, 거래 시점과 면적이 완전히 같지 않으므로 최근 시세를 정밀하게 판단하기에는 표본이 적습니다.

최저매각가 84,700,000원은 실거래 평균 131,500,000원의 64.4%이며, 최신 거래 125,000,000원보다도 낮습니다. 그러나 이 비율은 확약의 효력이 인정되어 추가 인수액이 없을 때 비로소 실질적인 가격 경쟁력으로 해석할 수 있습니다.

확약을 배제한 배당 시뮬레이션에서는 최저가 84,700,000원에 미배당 인수 추정액 37,224,600원이 더해집니다. 따라서 단순 최저가만으로 거래가격을 비교하는 것은 부정확합니다. 다만 현재 배당 추정액은 임차보증금과 정확히 일치하도록 확정된 금액이 아니어서 실제 인수액은 배당순위 및 확약 효력 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 84,700,000원 가정)

위 표는 확약 효과를 반영하기 전의 배당 추정입니다. 집행비용 1,924,600원과 임차보증금 배당 82,775,400원으로 매각대금이 소진됩니다. 당해세·최우선변제 등 우선채권은 별도 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 전부는 아니다

낙찰가가 떨어질수록 배당 가능한 금액도 감소합니다. 대항력이 유지되는 임차보증금의 미배당액을 매수인이 인수하는 구조라면 낙찰가가 낮아져도 실질취득액은 크게 내려가지 않습니다. 반대로 확약으로 해당 인수가 해소된다면 낙찰가 하락의 효과를 더 직접적으로 누릴 수 있습니다.

확약을 배제하면 낙찰가가 84,700,000원에서 41,502,999원으로 내려가더라도, 룰상 인수액을 합한 취득액은 약 1.21억~1.22억원 수준입니다. 유찰만으로 실질취득비용이 크게 줄어드는 구조가 아닙니다. 위 금액들은 제공된 배당 시뮬레이션을 합산한 값이며 실제 인수 확정액은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 경서동 경서초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·연립주택·아파트단지와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 인근 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 도로. 남측 약 8m, 서측 약 4m 포장도로와 접하는 사다리형 토지입니다.
• 건물. 2011년 1월 17일 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 위생·급배수·난방설비가 있으며 내부는 폐문부재로 확인되지 않았습니다.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등이 해당합니다. 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 지정 이력도 있으므로 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 11세대 규모로 실거래 비교 표본이 2건에 불과합니다. 개별 다세대주택 특성상 인근 거래사례와 실제 매도 가능가격 확인이 중요합니다.
• 공부 및 위반사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 공시지가 기준은 1,278,000원/㎡입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확보. 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약이 임차권등기 말소뿐 아니라 대항력 및 미배당 보증금의 인수 해소에까지 미치는지 확인해야 합니다.
• 확약 권한 확인. 등기 명의자인 한국토지주택공사와 확약 제출자인 서울보증보험 주식회사의 관계 및 권리처분 권한을 확인하세요.
• 실제 점유 조사. 내부 폐문부재 및 임대관계 미상 상태이므로 현장 점유자와 별도 임차권·인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 배당 및 세금 검증. 국의 압류가 말소기준으로 존재합니다. 체납세금의 법정기일, 우선순위 및 실제 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 시세 재확인. 최근 확인된 거래가 2025.01이며 표본이 2건뿐입니다. 현재 인근 유사 다세대 거래와 매물가격을 대조해야 합니다.
• 관리비·명도비. 공용부분 미납 관리비, 점유자 인도 협의, 내부 수리비 등을 따로 조사하세요.
• 원본 서류 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·확약서 원문을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “확약이 가격 메리트를 결정한다”

이 물건의 표면적인 가격은 매력적입니다. 감정가 121,000,000원에서 1회 유찰된 84,700,000원이고, 확인된 실거래 평균 131,500,000원의 64.4%입니다. 그러나 이 가격을 그대로 취득비용이라고 판단하는 것은 위험합니다.

한국토지주택공사 명의의 120,000,000원 임차권이 존재하고, 확약이 반영되지 않은 배당 계산에서는 37,224,600원의 인수액이 추정됩니다. 말소 동의 확약이 해당 인수까지 해소한다는 점이 확인된다면 인수 0원으로 가격 경쟁력이 살아납니다. 반대로 그 효력이 불충분하다면 낙찰가는 낮아도 실질취득비용이 높아지는 구조가 남습니다.

특히 국의 압류에 따른 배당 우선순위, 별도 점유자 여부, 적은 실거래 표본과 소규모 다세대주택의 환금성까지 고려해야 합니다. 결론은 조건부 검토입니다. 확약서 원문으로 잔여보증금 인수 해소를 확인하는 것이 입찰 여부를 결정할 가장 중요한 선행 과제입니다.