인천지방법원 2025타경513182. 경서동 드림스케치 제1동 제2층 제202호, 전용 48.75㎡ 다세대주택입니다. 현재 소유자는 주식회사마니주택으로 2020년 6월 18일 매매, 거래가액 122,000,000원의 소유권이전이 2020년 8월 7일 등기됐습니다. 이후 2022년 3월 10일 국가의 압류가 잡혔고, 이 압류가 말소기준권리입니다. 그 뒤 주택도시보증공사 가압류와 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 핵심은 말소기준보다 뒤에 등기된 한국토지주택공사 주택임차권입니다. 임차권등기는 2022년 8월 17일이지만 전입·점유개시는 2020년 7월 31일, 확정일자는 2020년 7월 8일로 말소기준보다 빠릅니다. 따라서 원칙적으로는 대항력 있는 임차권으로 보아 미배당 보증금이 매수인에게 이어질 수 있습니다. 그러나 본건에는 해당 주택임차권에 관한 말소 동의 확약서가 제출되어 있어, 이 임차권의 승계액은 실질 0원으로 처리합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경513182 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 경서동 738-13 드림스케치 1동 2층 202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 48.75㎡ · 4층 건물 중 2층 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 폐문부재로 내부확인 못함 |
| 소유자 | 주식회사마니주택 · 2020.06.18 매매 · 거래가액 122,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 121,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 150,280,109원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 사용승인일 | 2011.01.17 |
| 규모 | 드림스케치 · 11세대 |
① 권리 흐름 — 핵심은 대항력 임차권과 확약
말소기준은 2022.03.10 국가 압류입니다. 2011년에 설정됐던 수산업협동조합중앙회·여수농업협동조합 근저당은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 문제되는 후순위 권리인 주택도시보증공사 가압류와 서울보증보험 주식회사 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 한국토지주택공사의 주택임차권은 등기 시점 자체는 말소기준 뒤지만 전입·점유가 2020.07.31로 앞서 대항력 있는 권리입니다.
② 임차·승계 분석
신고된 주택임차권은 1건이지만, 한국토지주택공사는 보증기관 승계 성격으로 표시되어 있어 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 따라서 실제 임차인 수는 0명입니다.
| 권리자 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 보증기관 승계 | 120,000,000원 | 2020.07.31 대항력 있음 | 2020.07.08 우선변제 | 2022.08.17 | 실질 인수 0원 말소 동의 확약 반영 |
보증기관 승계 신고는 실제 임차인 수에 중복 산입하지 않습니다. 확약이 적용되는 것은 이 주택임차권에 한정됩니다.
③ 유찰 시나리오 — 확약이 없었다면 가격을 내려도 인수가 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 121,000,000원 | 1,494,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 96,800,000원 | 25,342,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 77,440,000원 | 44,353,920원 | 0원 |
대항력 임차권만 놓고 보면 낙찰가가 떨어질수록 미배당 보증금이 커져 매수인 인수가 늘어나는 구조입니다. 따라서 확약이 없었다면 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 본건에서는 말소 동의 확약이 이 구조를 끊어 주기 때문에 각 회차의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 시세 비교 — 확약 반영 실질취득 1.21억 기준
드림스케치 전용 48㎡대에서 확인되는 거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균은 131,500,000원, 최신 거래는 2025.01 · 125,000,000원입니다. 말소 동의 확약을 반영한 현재 실질취득 121,000,000원은 최근 12개월 평균의 92.0%이며, 최신 거래보다도 4,000,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 49.47㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2024.03 | 48.55㎡ | 4 | 138,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 2건 | 131,500,000원 |
⑤ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,494,000원 |
| 1. 주택임차권 · 한국토지주택공사 | 120,000,000원 | 118,506,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,716,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 150,280,109원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 한국토지주택공사 보증금에서 1,494,000원이 미배당됩니다. 다만 본건은 해당 주택임차권의 말소 동의 확약서가 제출되어 매수인 실질 인수는 0원으로 반영합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경서초등학교 북동측 인근으로 다세대주택·연립주택·아파트단지 및 근린생활시설이 혼재하며 주위여건은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층 202호이며, 사용승인일은 2011.01.17입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 8미터, 서측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역, 토지면적 352.6㎡, 공시지가 1,278,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 11세대 규모이고 확인되는 비교 거래가 2건이므로, 시세 숫자 자체보다 실제 매수 수요와 내부 상태 확인 비중을 높게 두는 편이 적절합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소 동의 확약서 원문. 을구 5번 주택임차권이 확약의 대상인지, 말소 범위와 조건을 원문으로 확인하세요.
- 대항력 날짜. 임차권등기는 2022.08.17이지만 전입·점유 2020.07.31, 확정일자 2020.07.08로 말소기준보다 빠릅니다. 확약이 없다면 인수 위험이 남는 구조입니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 수리비와 점유 상태를 별도로 점검하세요.
- 시세 표본. 최근 비교 거래는 2건이므로 131,500,000원 평균을 절대값으로 보기보다 실제 매물·현장 가격과 함께 판단하세요.
- 배당 변동. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으므로 원본 배당관계 서류를 대조하세요.
맺으며 — “대항력은 있지만, 확약이 인수 구조를 바꾼다”
등기만 보면 이 물건은 단순한 무인수 물건이 아닙니다. 한국토지주택공사의 보증금 120,000,000원 주택임차권은 전입·점유가 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 현재 회차 배당 계산에서도 1,494,000원이 부족합니다. 유찰되면 형식상 인수액은 25,342,400원, 44,353,920원으로 커집니다. 낮은 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 되는 전형적인 구조입니다.
다만 본건에는 바로 그 주택임차권에 대해 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출돼 있습니다. 이를 정확도 규칙대로 반영하면 매수인 실질 인수는 0원, 현재 실질취득은 121,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 실거래 평균 131,500,000원의 92.0%, 최신 거래 125,000,000원보다 낮습니다. 권리는 확약 확인이 핵심이고, 가격은 현재 회차에서도 상대적 우위가 있습니다. 다만 11세대·거래 2건이라는 작은 시장의 환금성은 별도로 보수적으로 확인해야 합니다.
