대전지방법원 2025타경503694. 세종특별자치시 아름동 영토빌딩 2층 204호 근린시설입니다. 감정평가에서는 대상 204호·205호가 근린생활시설로 이용되고, 현장에서는 두 호실을 구분 없이 일체로 이용한 것으로 조사됐습니다. 매각물건명세서 비고에도 204호·205호 일괄매각 및 일체 이용 사실이 적시되어 있으며, 원상회복은 가능한 것으로 조사됐습니다.
감정가는 657,000,000원인데 5회 유찰되어 현재 최저매각가는 110,422,000원까지 내려왔습니다. 현재 회차의 감정가 대비 비율은 16.81%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 가격이 시장가격보다 낮은지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 특히 근린시설은 주거용보다 임대수익·상권·공실·호별 독립성에 따라 가격 편차가 크게 나타날 수 있어, 유찰 횟수 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503694 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 아름동 1332 영토빌딩 2층 204호 |
| 도로명 | 세종특별자치시 아름서1길 13-4 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 근린생활시설 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 지하2층/지상6층 · 사용승인일 2016.05.24 |
| 소유자 | 허은실 |
| 감정가 / 최저가 | 657,000,000원 / 110,422,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 546,298,632원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 일괄 이용 | 204호·205호는 일체로 이용되었으며 원상회복 가능할 것으로 조사됨 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
핵심은 2020.11.13. 을구 7번 세종중앙농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 576,000,000원이고 채무자는 허은실입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 설정된 충남신용보증재단·농협은행·산내농업협동조합의 가압류, 세종특별자치시 압류, 세종중앙농업협동조합의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이헌혁 | 204,205호 | 2023.06.13 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조사된 실제 임차인은 이헌혁 1명입니다. 전입일은 2023.06.13.로 말소기준일 2020.11.13.보다 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 배당요구 여부도 확인되지 않았으므로 우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 임차인 수와 보증금을 중복 합산할 사안은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 110,422,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,345,908원 |
| 2. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 576,000,000원 | 108,076,092원 |
| 3. 가압류 · 충남신용보증재단 | 31,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 22,000,942원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 산내농업협동조합 | 8,464,809원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 637,965,751원, 채권자 예상배당은 108,076,092원, 미배당액은 529,889,659원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수 예상액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 구조는 동일
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 110,422,000원 | 108,076,092원 | 529,889,659원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 77,295,400원 | 75,504,083원 | 562,461,668원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 54,106,780원 | 52,732,858원 | 585,232,893원 | 0원 |
현재 회차 매각가가 110,422,000원인 경우에도 신청채권자 세종중앙농업협동조합의 청구금액 546,298,632원은 전액 만족되지 않습니다. 6회·7회까지 유찰될 경우 배당액은 더 줄고 미배당액은 각각 562,461,668원, 585,232,893원으로 커집니다. 그러나 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 동일합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 대상물건은 근린생활시설이며 토지도 상업용으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 세종특별자치시 아름동 대법원등기정보센터 동측 인근으로, 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 소재하는 성숙중인 후면 상가지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 조사됐습니다.
- 도로. 남측 및 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스콘 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 중로2류에 접합니다.
- 토지. 토지면적 1,261.3㎡, 지목은 대, 공시지가 3,748,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수, 화재탐지, 소화전, 엘리베이터, 주차장설비 등을 갖춘 것으로 조사됐습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 호실 이용. 204호·205호는 호별 구분 없이 일체로 이용됐지만 구조상·이용상 독립성은 인정되고 원상회복도 가능한 것으로 조사됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 204·205호 일괄매각 확인. 두 호실이 일체로 이용된 상태와 원상회복 가능 여부를 현장에서 다시 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 이헌혁이 204,205호를 점유하는 것으로 조사됐으므로 실제 영업·사용 상태와 인도 가능 시점을 확인해야 합니다.
- 임대차 세부 확인. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사 원문을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 시세 직접 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 동일 건물·인근 근린시설의 매매가와 임대료, 공실률을 별도로 확인해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 권리뿐 아니라 상권·수익성·점유·호실 결합 사용 등 가격 외 원인을 함께 점검해야 합니다.
- 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 별개
이 물건의 등기상 핵심은 분명합니다. 2020.11.13. 세종중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 이헌혁도 말소기준 이후 전입으로 대항력 없음으로 정리되어, 현재 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 657,000,000원이 5회 유찰을 거쳐 110,422,000원까지 내려왔지만 근린시설의 실거래 비교자료가 없고, 204호·205호의 일체 이용, 보증금·확정일자 미상 임차인, 반복 유찰이라는 확인사항이 남아 있습니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 환금성과 적정가격 검증이 핵심인 근린시설로 보는 것이 맞습니다.
