대전지방법원 2025타경503694. 세종특별자치시 아름동 영토빌딩 2층 근린생활시설입니다. 등기부상 소유자는 허은실이며, 2020년 11월 13일 설정된 세종중앙농업협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 576,000,000원이고, 신청채권자의 경매 청구금액은 546,298,632원입니다.
눈에 띄는 것은 가격입니다. 감정가 657,000,000원이 6회 유찰을 거쳐 77,295,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 상업용 근린시설입니다. 감정가 대비 큰 하락이 실제 시장가치 대비 할인으로 이어지는지는 별도로 확인해야 합니다. 특히 204호와 205호가 일체로 이용되었던 점, 임대관계가 명확하지 않은 점을 함께 살펴야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503694 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 아름동 1332 영토빌딩 2층 204호 도로명주소: 세종특별자치시 아름서1길 13-4 |
| 매각 범위 | 204호·205호 일괄매각 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설(근린생활시설) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 · 지하 2층 / 지상 6층 중 2층 |
| 사용승인일 | 2016.05.24 |
| 소유자 | 허은실 |
| 감정가 | 657,000,000원 |
| 최저매각가 | 77,295,000원 (6회 유찰) |
| 감정가 대비 | 11.76% |
| 신청채권자 | 세종중앙농업협동조합 |
| 청구금액 | 546,298,632원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
| 이용상태 | 근린생활시설 · 204호와 205호 일체 이용 이력 |
① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 후순위는 소멸
말소기준권리는 2020.11.13 설정된 세종중앙농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 576,000,000원이며, 205호가 공동담보로 등재되어 있습니다. 그 이후 설정된 충남신용보증재단·농협은행·산내농업협동조합의 가압류와 세종특별자치시의 압류, 경매개시결정은 등기권리상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 하나은행·하나캐피탈·대명주류상사 등의 근저당과 신탁등기는 등기부상 이미 말소된 이력이 있습니다. 따라서 이들 과거 등기를 현재 존속하는 인수권리로 중복 계산해서는 안 됩니다.
② 점유·임차인 분석 — 전입일은 후순위, 보증금은 미상
현황조사와 매각물건명세서에 확인되는 점유 관련 인물은 이헌혁 1명입니다. 조사 대상은 204호와 205호이며, 전입일은 2023.06.13입니다. 이는 말소기준권리인 2020.11.13 근저당보다 늦습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이헌혁 | 204·205호 | 2023.06.13 | 미상 | 전입일 기준 후순위 | 미상 | 승계 신고 없음 |
실제 조사 인물 1명. 보증금·월차임·확정일자·배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고로 표시된 인물은 없습니다.
특히 대상이 근린생활시설이므로 주거용 전입신고뿐 아니라 실제 사업장 점유, 사업자등록, 영업 여부, 임대차계약 체결 시점 등을 구분하여 확인해야 합니다. 별도의 선순위 권리 발생 사실이 확인될 경우 인수 판단이 달라질 수 있습니다.
따라서 현 단계의 결론은 등재 전입일 기준 후순위·추가 대항력 발생 여부 미상입니다. 보증금 인수액을 임의로 산정하거나, 점유자의 모든 권리가 소멸한다고 단정하지 않습니다.
감정평가서에도 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 매각물건명세서의 기재를 토대로 배당요구 여부와 실제 점유권원을 재확인하고, 204호와 205호에 각각 독립된 사용자가 있는지도 현장조사로 살펴야 합니다.
③ 가격 분석 — 6회 유찰이 의미하는 것
감정가 657,000,000원에서 시작한 경매가 6회 유찰되어 현재 최저매각가 77,295,000원에 이르렀습니다. 감정가 대비 비율은 11.76%입니다.
이 할인율은 감정가와 경매 최저가 사이의 관계일 뿐, 현재 상가 매매시세에 비해 얼마나 낮은지를 뜻하지 않습니다. 근린시설은 실제 임대수익, 공실, 영업환경, 호실의 독립성 등에 따라 시장가치가 크게 달라질 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 6회 유찰 | 11.76% | 77,295,000원 | 562,462,061원 |
| 7회 유찰 가정 | 8.24% | 54,106,500원 | 585,233,168원 |
| 8회 유찰 가정 | 5.76% | 37,874,550원 | 601,172,943원 |
7회·8회 유찰 가격은 향후 유찰을 가정한 시나리오이며 확정된 매각가격이나 일정이 아닙니다. 채권 미배당액은 제시된 배당 추정에 따릅니다.
특히 6회 유찰이라는 이력은 시장에서 가격이나 물건의 이용·권리 조건을 추가로 검토할 필요가 있음을 보여줍니다. 유찰 횟수 자체로 구체적인 유찰 원인을 단정할 수는 없지만, 감정가 대비 하락폭만 보고 응찰가를 정하는 것은 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 77,295,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,791,310원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙농업협동조합 | 576,000,000원 | 75,503,690원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 31,500,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 농협은행 주식회사 | 22,000,942원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 산내농업협동조합 | 8,464,809원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 1,791,310원을 제외한 75,503,690원이 세종중앙농업협동조합에 배당되고, 나머지 후순위 채권자에게 돌아가는 금액은 없습니다.
전체 채권액 합계는 637,965,751원, 채권자 예상 배당액은 75,503,690원으로, 채권 미배당액은 562,462,061원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 추정됩니다.
근저당 채권액은 배당 시뮬레이션에서 채권최고액을 기준으로 사용했습니다. 실제 배당채권액과 배당순위는 확정채권, 공동담보 관계, 세금 및 배당요구 내용에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 미배당 채권액 자체가 곧 매수인 인수채무를 뜻하지는 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세종특별자치시 아름동 대법원등기정보센터 동측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트단지와 근린생활시설이 분포하는 후면 상가지대로, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 지하 2층·지상 6층 건물의 2층에 위치하며, 사용승인일은 2016.05.24입니다. 위생·급배수·화재탐지·소화전·엘리베이터·주차장 설비 등이 조사되었습니다.
- 토지·도로. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 대상 토지는 남측 및 서측의 폭 약 15m 포장도로와 접합니다. 공시지가 자료는 3,748,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지이용계획상 상대보호구역 저촉, 가축사육제한구역 포함, 중로2류 접합 등의 사항이 확인됩니다. 실제 영업 업종에 따른 인허가 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 내부 현황은 현장조사 당시 이해관계인 부재 등으로 외부 관찰과 관련 도면을 기초로 확인되었습니다.
- 상가 이용. 204호와 205호를 구분 없이 일체로 이용했던 것으로 조사되었습니다. 원상회복이 가능할 것으로 평가되었지만, 실제 공사 범위와 비용, 호실별 독립적 영업 가능성은 추가 검증 대상입니다.
- 환금성. 후면 상가지대의 근린시설인 만큼 주거용 아파트와 같은 방식으로 유동성을 평가하기 어렵습니다. 6회 유찰 이력과 실제 임대차관계의 불확실성을 감안하여 임대수요, 공실, 관리비, 영업 가능 업종 및 재매각 가능성을 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 204호와 205호가 함께 매각되는 조건을 매각물건명세서와 매각목록 원본으로 대조하세요. 호실별 소유권, 대지사용권 및 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
- 점유자 이헌혁의 권원 확인. 전입일은 말소기준권리 이후이지만 보증금·확정일자·실제 임대차관계는 미상입니다. 사업자등록, 임대차계약, 배당요구, 실제 점유 개시 시점을 확인하세요.
- 내부 구획 및 원상회복. 204호와 205호를 일체로 이용했던 상태가 현재도 유지되는지, 각 호실을 분리하여 사용할 수 있는지, 필요한 공사가 있는지 확인하세요.
- 상가 시세 확인. 감정가 657,000,000원과 최저가 77,295,000원의 차이만으로 수익성을 판단하지 마세요. 주변 근린시설의 실제 거래가격, 임대료, 공실과 영업수요를 확인해야 합니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 권리문제 외에 상가 수요, 실제 사용상태, 임대수익, 호실 구조 등 입찰을 제한할 수 있는 요인이 있는지 확인하세요.
- 명도 가능성. 점유 관련 조사 인물이 있으며 임대관계도 명확하지 않습니다. 낙찰 후 인도명령 대상 여부와 실제 명도절차를 사전에 검토해야 합니다.
- 관리비 및 공과금. 집합상가의 미납 공용관리비, 전기·수도요금, 설비 관리상태 및 관리규약을 확인하세요. 실제 부담 범위는 항목별로 구분해야 합니다.
- 규제 및 업종. 일반상업지역이라는 사실만으로 모든 업종의 영업이 가능한 것은 아닙니다. 상대보호구역 등 토지이용 규제와 건축물 용도를 확인하세요.
- 배당·인수 최종 확인. 근저당 채권최고액과 실제 채권액을 구별하고, 세금·임차인 관련 권리 및 공동담보 관계를 원본 서류로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 현장 상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “11.76%라는 숫자보다 중요한 것은 실제 사용가치”
이 사건의 가장 큰 특징은 6회 유찰 끝에 감정가의 11.76%까지 내려온 가격입니다. 감정가 657,000,000원인 근린시설의 현재 최저매각가는 77,295,000원입니다.
권리관계만 보면 세종중앙농업협동조합 근저당이 말소기준이며 이후 가압류·압류·경매개시결정은 소멸하는 구조입니다. 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이헌혁의 보증금과 임대차관계가 미상이고, 상업용 시설의 실제 사용상태와 204·205호 일괄매각 조건을 검증해야 한다는 문제가 남아 있습니다.
특히 최근 실거래가와 임대수익을 확인하지 못한 상태에서 감정가 대비 할인폭을 곧바로 시장가치 대비 할인폭으로 해석해서는 안 됩니다. 여러 차례 유찰되었다는 사실만으로 권리상 하자나 저평가를 단정할 수도 없습니다.
결론적으로 등기상 인수는 제한적으로 보이지만, 점유·임대차·사용상태·환금성에는 확인해야 할 변수가 많은 근린시설입니다. 감정가 대비 낮은 최저가보다 실제 임대차관계의 확정, 일괄매각 호실의 독립성 검증, 현재 시장가격과 임대수익 확인을 우선해야 합니다. 이러한 사항이 확인되기 전에는 가격 메리트를 확정하거나 보수적인 위험평가를 상향하기 어렵습니다.
