한 줄 평 감정가 대비 49%까지 떨어진 근린시설입니다. 권리는 말소기준 이후 대부분 소멸되어 인수금액은 0원이지만, 대항력 판단이 불가능한 점유자와 대지권 미등기·호별 구분 이용 문제가 있어 상가 특유의 확인 절차가 필요한 물건입니다.
감정가
976,000,000원
근린시설
최저가
478,240,000원
감정가 49%
실질취득
478,240,000원
인수 0원
핵심지표
점유확인
대항력 미상 존재
대전지방법원 2025타경503741. 세종특별자치시 나성동 노블비즈니스타운 1층 105-에이호 근린시설입니다. 소유자는 주식회사노블이며, 2016년 설정된 세종중앙신용협동조합 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
다만 상가 물건은 권리만 깨끗하다고 끝나지 않습니다. 현재 현황상 인접호수(104호 및 105호)와 경계 없이 근린생활시설로 이용 중이며, 대지권 관련 확인 필요사항도 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503741 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 758 노블비즈니스타운 1층105-에이호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 소매점 용도 · 현황 근린생활시설(세사리빙) 이용 |
| 소유자 | 주식회사노블 |
| 감정가 / 최저가 | 976,000,000원 / 478,240,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 케이씨유엔피엘대부 주식회사 / 2,643,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리는 2016.06.27 설정된 세종중앙신용협동조합 근저당권입니다. 이후 세종특별자치시 압류, 삼우종합건축사사무소 가압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 별도로 떠안을 권리는 없습니다.
② 점유·임차 분석
| 점유자 | 대항력 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 이미향 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·확인 필요 |
| 주식회사 세종노블 이준형 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| (주)세종전월산 임붕철 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
⚠️ 확인 필요 이미향은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 있다고 단정할 수 없습니다. 매각물건명세서 보완 및 실제 임대차 관계 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 478,240,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 7,182,400원 |
| 근저당 · 세종중앙신용협동조합 | 732,000,000원 | 471,057,600원 |
| 가압류 · 삼우종합건축사사무소 | 1,257,411,232원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
회차별 미배당 구조
유찰이 진행될수록 낙찰가는 낮아지지만 채권 미배당은 계속 발생합니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 주의 관점 상가 물건 특성상 점유관계 확인이 핵심입니다. 특히 대지권 미등기 및 인접호와 일체 이용 중이라는 점은 낙찰 전 현장 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 세종특별자치시 나성동 중심상업지역 내 위치하며 상업 및 업무시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능하고 인근 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 중심상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역에 해당합니다.
- 환금성. 상가 특성상 업종 적합성과 임차수요 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 이미향의 임대차 및 보증금 여부를 반드시 확인하세요.
- 대지권 확인. 등기상 대지권 관련 사항과 현황 이용 관계를 확인해야 합니다.
- 현장 확인. 104호 및 105호와 구분 없이 이용 중인 상태를 직접 확인하세요.
- 상가성 검토. 낙찰 후 임대 가능성과 업종 경쟁력을 함께 판단해야 합니다.
맺으며 — “가격은 내려왔지만, 상가는 확인이 먼저다”
이 물건은 감정가 대비 절반 이하까지 내려온 근린시설입니다. 권리상 인수 위험은 없지만, 상가는 아파트처럼 권리만 보고 판단하기 어렵습니다. 대항력 미상 점유자, 대지권 미등기, 호별 경계 없는 이용 상태를 확인한 뒤 입찰해야 합니다. 가격은 매력 구간에 들어왔지만, 확인 없는 낙찰은 위험합니다.