한 줄 평 최저가는 감정가 대비 49%까지 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 상가 환금성과 임차관계 확인입니다. 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원이나, 임차보증금 미상 점유자와 임차권등기 이력이 있어 현장 확인이 필수입니다.
감정가
1,220,000,000원
근린시설
최저가
597,800,000원
감정가 49%
실질취득
597,800,000원
인수액 0원
핵심지표
임차 확인
상가 점유 리스크
대전지방법원 2025타경503741. 세종특별자치시 나성동 노블비즈니스타운 1층110호 근린시설입니다. 감정가는 12.2억원, 현재 최저매각가는 5.978억원으로 2회 유찰된 상태입니다. 권리 구조는 2016년 설정된 세종중앙신용협동조합 근저당이 말소기준권리이며, 이후 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.
다만 상가 경매에서는 권리보다 영업 가능성·임차인 관계·환금성이 중요합니다. 등기상 임차권등기가 존재하고, 현황조사상 보증금이 확인되지 않은 점유자가 있어 낙찰 전 추가 확인이 필요한 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503741 |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 나성동 758 노블비즈니스타운 1층110호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(근린시설) · 제1종근린생활시설(소매점) 이용 |
| 소유자 | 주식회사노블 |
| 감정가 / 최저가 | 1,220,000,000원 / 597,800,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 케이씨유엔피엘대부 주식회사 / 2,643,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다
말소기준권리는 2016.06.27 설정된 세종중앙신용협동조합 근저당권입니다. 이후 삼우종합건축사사무소 가압류, 세종특별자치시 압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 따라서 낙찰자가 직접 승계하는 권리는 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 확인이 핵심
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 비고 |
|---|---|---|---|---|
| 세종전월산주식회사 | 100,000,000원 | 판정 미상 | 확인 필요 | 상가건물임차권등기, 2021.03.15 |
| 이미향 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 전입신고일·보증금 미상 |
| 주식회사 세종노블 이준형 | 미상 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 | |
| (주)세종전월산 임붕철 | 미상 | 미상 | 말소기준권리 이후 전입 |
⚠️ 임차권등기 및 미상 보증금 주의 세종전월산주식회사의 임차권등기는 존재하지만, 현재 자료상 대항력 여부는 확정할 수 없습니다. 또한 이미향 점유자는 보증금과 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단합니다.
③ 예상배당표 (매각가 597,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 8,378,000원 |
| 근저당 · 세종중앙신용협동조합 | 792,000,000원 | 589,422,000원 |
| 가압류 · 삼우종합건축사사무소 | 1,257,411,232원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 매각대금은 대부분 선순위 근저당 배당에 사용됩니다. 채권 미배당은 크지만 말소기준 이후 권리이므로 매수인이 부담하는 구조는 아닙니다.
매각대금 배분 (5.978억)
회차별 미배당
유찰이 진행될수록 미배당 채권은 증가하지만 매수인 인수액은 0원입니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 현재 확인 가능한 범위에서 매수인 인수액은 0원입니다.
⛔ 투자 관점 상가는 아파트처럼 단순 시세 비교가 어렵습니다. 중심상업지역 입지와 접근성은 장점이나, 공실·영업승계·임차관계 확인이 수익성을 좌우합니다.
④ 입지·환금성 메모
- 입지. 세종특별자치시 나성동 중심상업지역에 위치하며 주변은 상업 및 업무시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입 가능하며 인근 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 용도. 공부상 근린생활시설이며 일부 호수는 인접호와 구분 없이 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 환금성. 상업시설 특성상 임차 수요와 공실 여부 확인이 중요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차 관계 확인. 임차권등기 및 보증금 미상 점유자에 대한 현황 확인이 필요합니다.
- 현장 조사. 104호·105호와 구획 상태, 실제 영업 형태를 확인해야 합니다.
- 공실 위험. 폐문 상태 호수 존재 여부와 임대 가능성을 검토해야 합니다.
- 관리비 확인. 상가 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리됐지만, 상가는 운영을 봐야 한다”
이 물건은 권리분석만 보면 매수인 인수 위험이 없는 구조입니다. 하지만 상가 경매의 핵심은 권리보다 실제 임대 가능성과 환금성입니다. 최저가는 감정가의 49%까지 낮아졌지만, 임차권등기와 보증금 미상 점유자가 남아 있어 가격만 보고 접근하기보다는 현장 확인 후 판단해야 합니다. 권리는 합격, 운영성 검토가 필요한 물건입니다.