대전지방법원 2025타경503788. 세종시 소담동 펠리체타워2 7층 702호입니다. 경매 분류는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택) 1개호입니다. 감정가 96,000,000원에서 다섯 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 16,135,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 이 사건에서는 그 최저가만으로 가격을 판단하면 안 됩니다.
장경은의 임차보증금은 80,000,000원이고, 전입일은 2023.05.26, 확정일자는 2023.05.24입니다. 말소기준권리인 2024.07.17 압류보다 앞서 있어 대항력이 인정되는 구조이며, 배당요구도 이루어져 우선변제권을 행사합니다. 현재 최저가를 기준으로 집행비용을 제외한 15,444,570원이 보증금에 배당되고, 나머지 64,555,430원은 매수인이 인수하는 계산입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503788 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 576 펠리체타워2 7층 702호 · 한누리대로 2009 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 표기 · 감정평가상 공동주택(도시형생활주택) 1개호 |
| 대상면적 / 층 | 22.285㎡ · 철근콘크리트구조 9층 건물 중 7층 |
| 사용승인 | 2017.09.25 |
| 소유자 | 장성민 · 2021.02.26 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 16,135,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장경은 / 86,389,040원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 보증금 잔액은 남는다
말소기준권리는 2024.07.17 갑구 6번 압류입니다. 과거 신한은행 근저당권 72,000,000원은 2021.02.26 이미 말소됐고, 김윤수의 보증금 120,000,000원 주택임차권 역시 2023.05.26 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다.
문제는 장경은입니다. 장경은은 2023.05.26 전입·점유, 2023.05.24 확정일자를 갖고 있어 말소기준권리보다 앞선 임차인입니다. 2024.09.19 보증금 80,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤고, 이 등기 자체는 매각으로 소멸하더라도 배당에서 전액 변제되지 않은 보증금 잔액은 매수인이 인수합니다. 즉, ‘등기 소멸’과 ‘보증금 부담 소멸’은 같은 말이 아닙니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 장경은 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.05.26 / 2023.05.24 배당요구 2024.09.19 | 80,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 미배당 잔액 인수 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 약 8,000만원을 비교해야 한다
펠리체타워2는 49세대, 2017.09.25 사용승인 건물입니다. 비교 가능한 거래는 2025.05의 7층 21.93㎡ 거래 92,000,000원 1건이며, 비교 시세도 92,000,000원입니다. 표본이 1건뿐이어서 시장 방향성을 폭넓게 단정하기에는 제한적입니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 최신 실거래 | 21.93㎡ | 7층 | 92,000,000원 |
| 감정가 | 22.285㎡ | 7층 | 96,000,000원 |
| 현재 최저가 | 22.285㎡ | 7층 | 16,135,000원 |
| 권리상 실질취득 기준 | 22.285㎡ | 7층 | ≈ 80,000,000원 |
표면 최저가는 최근 비교 시세의 17.5%에 불과하지만, 이 수치는 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금을 인수하기 때문입니다. 실질취득 약 80,000,000원을 기준으로 보면 92,000,000원의 최신 거래 대비 약 87% 수준입니다. 즉 가격 완충은 존재하지만, ‘감정가 96,000,000원짜리를 16,135,000원에 산다’는 식의 할인율은 실제 경제적 부담을 반영하지 못합니다.
③ 예상배당표 (매각가 16,135,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 690,430원 |
| 1. 임차인 장경은 보증금 | 80,000,000원 | 15,444,570원 |
| 2. 경매개시결정 · 장경은 | 86,389,040원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 임차보증금 미배당액은 64,555,430원이며 매수인 인수 대상으로 표시됩니다. 경매신청채권 청구액은 86,389,040원이고 별도 배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 임차인과 신청채권자가 같은 장경은이므로 실제 채권관계와 중복 여부는 집행기록·채권원인 원문 대조가 필요합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 소담초등학교 북측 인근. 각종 근린생활시설, 대단위 아파트단지, 업무용빌딩, 공공기관, 학교 등이 형성된 상가지대이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근·주정차가 가능하고 인근 대로변에 BRT 정류장 및 시내버스승강장이 있습니다. 차량 운행빈도와 편의시설 접근성을 포함한 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 중 7층 702호. 위생·급배수, 난방, 승강기, 소방, 출입문통제, 지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역이며 광로3류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 3,954,000원/㎡이고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 펠리체타워2는 49세대이고 확인 가능한 거래 표본은 1건입니다. 본건 5회 유찰과 동일 단지 경매 평균 유찰 3.2회를 함께 보면 매도·재경매 시 환금성은 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 16,135,000원을 매수가로 보지 말고, 대항력 보증금 인수까지 포함한 실질취득 약 80,000,000원을 기준으로 수익성을 계산해야 합니다.
- 임차보증금 잔액. 현재 회차 기준 미배당 64,555,430원을 매수인이 인수하는 구조입니다. 추가 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액은 증가합니다.
- 임차인·채권자 동일인 확인. 장경은이 임차인이면서 강제경매 신청채권자로 나타나므로 임대차계약, 보증금 지급자료, 채권원인, 집행권원 등을 원문서로 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 경매 분류는 근린시설, 감정 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 입찰 전 건축물대장·등기·현황과 실제 금융취급 기준을 함께 확인해야 합니다.
- 명도·점유. 임차권등기와 대항력 있는 임차인이 존재하는 만큼 실제 점유 상태와 인도 협의 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 원본 대조. 집행비용·당해세·최우선변제와 실제 배당요구 채권액에 따라 배당 결과가 달라질 수 있으므로 매각물건명세서·배당요구종기·집행기록을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “16,135,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 핵심은 다섯 차례 유찰됐다는 사실 자체가 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금 80,000,000원이 실질취득액의 기준을 만든다는 점입니다. 현재 최저가 16,135,000원에서 임차인에게 배당되는 금액은 15,444,570원뿐이고, 미배당 64,555,430원은 매수인이 인수합니다. 유찰이 더 진행되면 최저가는 낮아지지만 인수액이 증가하므로 총부담은 계속 보증금 규모에 가까이 머뭅니다.
확인 가능한 최신 거래는 92,000,000원으로, 실질취득 약 80,000,000원은 그보다 낮습니다. 그러나 거래 표본은 1건이고, 본건은 5회 유찰됐으며, 임차인과 경매신청채권자가 동일한 이름으로 나타나는 관계 확인 문제도 남습니다. 따라서 이 물건은 ‘최저가가 싸서 매력적인 물건’이 아니라, 약 8,000만원 수준의 실질취득가를 기준으로 권리 실체와 환금성을 검증해야 하는 인수형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
