대전지방법원 2025타경503788. 등기상 소유자는 장성민이고, 사건 용도는 근린시설로 표시돼 있으나 감정평가 이용상태는 공동주택(도시형생활주택) 1개호입니다. 이 사건의 핵심은 11,295,000원이라는 낮은 최저가가 아닙니다. 임차인 장경은은 2023.05.26 전입·점유, 2023.05.24 확정일자를 갖추고 있고, 분석상 말소기준인 2024.07.17 압류보다 앞서 대항요건을 갖춘 것으로 확인됩니다. 매각물건명세서도 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
현재 최저매각가 11,295,000원을 전제로 한 예상배당에서는 집행비용 603,310원을 제외한 10,691,690원이 장경은의 보증금에 배당되고, 나머지 69,308,310원이 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 최저가가 감정가 대비 크게 낮아 보여도 실제 취득 부담은 약 80,000,000원 수준에서 움직입니다. 유찰이 더 진행되면 낙찰가는 내려가지만 임차인 미배당액이 그만큼 증가하므로 이 구조가 크게 달라지지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503788 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 소담동 576 펠리체타워2 7층 702호 · 한누리대로 2009 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 표기 · 공동주택(도시형생활주택) 1개호 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 중 7층 702호 · 2017.09.25 사용승인 |
| 소유자 | 장성민 · 2021.02.26 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 96,000,000원 / 11,295,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장경은 / 86,389,040원 |
| 매각기일 | 2026.10.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 생긴 임차인의 대항력이 핵심
등기상 과거 신한은행 근저당권 72,000,000원은 2021.02.26 이미 말소됐고, 김윤수의 보증금 120,000,000원 주택임차권도 2023.05.26 말소됐습니다. 현재 분석에서 중요한 기준은 2024.07.17 양천세무서장 처분의 압류입니다. 이후 2024.09.19 장경은 명의 주택임차권등기가 이뤄졌지만, 실제 전입·점유일은 2023.05.26이고 확정일자는 2023.05.24이므로 말소기준보다 앞섭니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 장경은 | 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.05.26 | 2023.05.24 | 80,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 69,308,310원 |
② 가격 비교 — 최저가 12.3%가 아니라 실질취득을 봐야 한다
펠리체타워2는 49세대이고, 비교 면적은 22.285㎡입니다. 확인된 최근 실거래는 2025.05, 7층, 전용 21.93㎡, 92,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 표본 1건으로 92,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.05 | 21.93㎡ | 7 | 92,000,000원 |
최저가 11,295,000원만 최근 실거래 92,000,000원과 비교하면 데이터상 12.3%에 불과합니다. 하지만 이 비교는 이 사건의 경제적 부담을 왜곡합니다. 현재 회차에는 임차보증금 미배당 69,308,310원을 추가로 떠안기 때문에 실질취득은 80,603,310원입니다. 즉 가격 판단의 기준은 11,295,000원이 아니라 실질취득액이어야 합니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 인수액 | 실질 부담 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 11,295,000원 | 69,308,310원 | 80,603,310원 |
| 7회 유찰 시 | 7,906,499원 | 72,635,818원 | 80,542,317원 |
| 8회 유찰 시 | 5,534,549원 | 74,965,073원 | 80,499,622원 |
③ 예상배당표 (매각가 11,295,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 603,310원 |
| 1. 임차인 장경은 보증금 | 80,000,000원 | 10,691,690원 |
| 2. 경매개시결정 · 장경은 | 86,389,040원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 장경은은 임차보증금 우선변제 항목으로 10,691,690원을 배당받는 구조이며, 보증금 부족분 69,308,310원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 신청채권자 청구금액 86,389,040원은 별도 경매신청채권 항목에서는 0원 배당으로 표시돼 있습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건 용도는 근린시설로 표시돼 있으나 감정평가상 현재 이용은 공동주택(도시형생활주택) 1개호입니다.
- 입지. 소담초등학교 북측 인근이며, 주변은 근린생활시설·대단위 아파트단지·업무용빌딩·공공기관·학교 등이 형성된 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근 및 주정차가 가능하고, 인근 대로변에 BRT 정류장과 시내버스승강장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2017.09.25 사용승인, 철근콘크리트구조 9층 건물 중 7층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소방·출입문통제·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 일반상업지역·시가지경관지구(중심)·지구단위계획구역이며 광로3류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 3,954,000원/㎡입니다.
- 환금성 관찰. 펠리체타워2는 49세대이며 데이터상 경매 평균 유찰 횟수는 3.7회입니다. 본건은 이미 6회 유찰돼 해당 평균을 넘어섰습니다.
- 현황 확인 한계. 현장조사 당시 이해관계인이 부재해 내부는 건축물 현황도면·인근 탐문·외부 관찰에 의한 표준적 이용상황을 기준으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득가로 판단. 현재 회차는 최저가 11,295,000원이 아니라 인수액 69,308,310원을 더한 80,603,310원이 경제적 비교 기준입니다.
- 임차보증금 인수 확인. 장경은 보증금 80,000,000원은 전액 배당되지 않으며, 현재 예상 미배당 69,308,310원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 경매신청채권자가 모두 장경은입니다. 임대차계약 원본, 보증금 지급내역, 점유관계 및 신청채권의 발생근거를 대조할 필요가 있습니다.
- 세금 압류 확인. 말소기준으로 계산된 2024.07.17 압류의 권리자는 국, 처분청은 양천세무서장입니다. 실제 체납세액과 법정기일은 원본에서 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이지만 감정상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중입니다. 공부·건축물대장·실제 사용형태를 입찰 전에 함께 확인해야 합니다.
- 시세 표본 주의. 최근 12개월 비교 거래는 92,000,000원 1건입니다. 단일 거래만으로 환금가격을 확정하지 말고 동일 건물 및 인근 유사 소형 주택 거래를 추가 확인하는 것이 필요합니다.
- 6회 유찰 원인 확인. 최저가 하락 자체보다 대항력 임차인 인수 구조, 실제 점유, 내부 상태와 시장 수요를 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “11,295,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 낮아진 최저가입니다. 감정가 96,000,000원짜리 물건이 6회 유찰돼 11,295,000원까지 내려왔지만, 대항력 있는 장경은의 보증금 80,000,000원이 배당으로 모두 소멸하지 않습니다. 현재 회차 예상배당을 적용하면 69,308,310원을 매수인이 인수하고, 실질취득은 80,603,310원입니다.
7회·8회 유찰 시에도 낙찰가가 내려가는 만큼 임차보증금 인수액이 커져 실질 부담은 각각 80,542,317원, 80,499,622원으로 거의 그대로입니다. 따라서 이 사건은 “얼마나 많이 유찰됐는가”보다 “보증금 인수를 포함해 실제 얼마를 부담하는가”가 핵심입니다. 최근 실거래 92,000,000원보다 현재 실질취득액이 낮다는 점은 확인되지만, 거래 표본이 1건이고 본건이 단지 평균 유찰 3.7회를 넘어 6회 유찰된 상태라는 점, 임차권자와 신청채권자가 동일하다는 점을 함께 검증해야 합니다.
