대전지방법원 2025타경503834. 대전광역시 동구 판암동 581 소재 사건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지이고 감정평가서상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 301.0㎡, 지목은 대이며 제1종일반주거지역입니다. 소유자는 이규봉·이규섭·이수남의 공유 구조이고, 지분은 각각 100분의 10·100분의 65·100분의 25입니다.
권리분석의 기준점은 2005.12.26. 설정된 주식회사한국스탠다드차타드제일은의 근저당권 36,000,000원입니다. 이후 같은 채권자의 근저당권 24,000,000원, 허중식 근저당권 90,000,000원, 진흥저축은행주식회사 가압류 300,000,000원, 경기저축은행주식회사 가압류 255,000,000원과 현재 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503834 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 동구 판암동 581 · 대전광역시 동구 너더리3길 3 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 301.0㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 414,200원/㎡ |
| 소유자 | 이규봉 100분의 10 · 이규섭 100분의 65 · 이수남 100분의 25 |
| 감정가 / 최저가 | 349,889,800원 / 171,446,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 90,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 바닥포장, 화단, 담장, 대문 및 수목 등은 토지에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 2005년 근저당이 말소기준
말소기준권리는 2005.12.26. 을구 3번 근저당권입니다. 그 이후 설정된 근저당권과 가압류, 2025.11.20. 현재 사건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 1998년 근저당권은 2001.07.10. 이미 말소됐고, 과거 2017년 강제경매와 2022년 임의경매도 각각 취하 뒤 등기가 말소됐습니다.
② 가격 구조 — 2회 유찰, 감정가 49%
감정가는 349,889,800원, 현재 최저매각가는 171,446,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰 상태로 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 120,012,199원(감정가 34%), 4회 유찰 시 84,008,539원(감정가 24%)으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 171,446,000원 | 168,245,756원 | 536,754,244원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 120,012,199원 | 117,532,028원 | 587,467,972원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 84,008,539원 | 82,096,385원 | 622,903,615원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 171,446,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,200,244원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드제일은 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드제일은 | 24,000,000원 | 24,000,000원 |
| 을구 5번 근저당권 · 허중식 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 갑구 3번 가압류 · 진흥저축은행주식회사 | 300,000,000원 | 18,245,756원 |
| 갑구 4번 가압류 · 경기저축은행주식회사 | 255,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 705,000,000원 중 채권자 배당액은 168,245,756원, 미배당은 536,754,244원으로 계산됩니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대전광역시 동구 판암동 소재 대전도시철도 신흥역 북동측 인근이며, 주위는 단독주택·공동주택·마을주변 야산 등으로 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 본건까지 소형 차량 접근이 가능하고 인근 공도에 시내버스정류장이 있으며, 대전도시철도 1호선 신흥역이 소재합니다.
- 건물. 경량철골조 아연강판지붕 단층으로, 외벽은 세멘몰탈위 페인팅 마감 및 일부 석재 붙임, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·난방설비·급배수설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 301.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 단독, 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역(신흥재정비촉진지구/존치관리B구역)·재정비촉진지구·가축사육제한구역·교육환경보호구역·중점경관관리구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2005.12.26. 을구 3번 근저당권을 기준으로 이후 권리의 소멸 여부를 원본 등기부에서 다시 대조하세요.
- 점유관계 확인. 신고 임차인은 없으나 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 실제 사용관계를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 수치만 보지 말고, 단독주택 이용상태·토지 301.0㎡·도로조건을 반영한 주변 거래가격과 비교하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물과 바닥포장·화단·담장·대문·수목 등이 평가에 포함된 범위를 현장에서 확인하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 집행비용 3,200,244원과 기재된 채권을 기준으로 한 시뮬레이션이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2005.12.26. 근저당권이 말소기준이고 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현재 최저가 171,446,000원이 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 ‘싸다’고 결론내리기는 어렵습니다. 감정평가상 이용상태가 단독주택이고 토지 301.0㎡와 일괄매각되는 물건인 만큼, 권리 안전성과 가격 적정성을 분리해 판단하는 것이 핵심입니다.
