49,000,000원
대전지방법원 2025타경503912. 세종특별자치시 어진동 세종모닝시티 7층 734호입니다. 사건 용도표시는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형)입니다. 현재 소유자는 주식회사뉴시티산업개발이며 2015.08.21. 소유권을 취득했고 등기부 거래가액은 106,200,000원입니다.
이 물건의 핵심은 49,000,000원이라는 최저가가 아닙니다. 임차인 유정은은 2022.06.24. 주민등록, 2022.06.27. 확정일자, 2022.06.30. 점유개시로, 2023.08.01. 국민건강보험공단 압류보다 앞선 대항력을 갖는 것으로 조사됐습니다. 매각물건명세서에도 을구 5번 주택임차권등기에 대해 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경503912 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 세종특별자치시 어진동 664 세종모닝시티 7층 734호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 도시형생활주택(원룸형) · 지상 8층 중 7층 |
| 실거래 매칭 면적 | 21.1452㎡ |
| 소유자 | 주식회사뉴시티산업개발 · 2015.08.21. 소유권이전 · 거래가액 106,200,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 100,000,000원 / 49,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 유정은 / 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 승부처
과거 2017년 설정된 국 명의 근저당과 2019년 정연우 명의 근저당은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2023.08.01. 국민건강보험공단 압류입니다. 그 뒤 세종특별자치시 압류, 국 압류, 근로복지공단 가압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다.
그러나 임차인 유정은의 주민등록·점유는 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 후순위 권리가 지워진다는 사실만으로 이 물건을 ‘인수 0원’으로 볼 수 없습니다. 오히려 임차보증금 100,000,000원 중 배당되지 않는 금액이 매수인에게 넘어오는 구조가 핵심입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력·우선변제권 있음
| 임차인 | 점유 / 이용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유정은 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.24 | 2022.06.27 | 100,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 해당 없음 |
유정은은 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 2024.08.01. 임차권등기가 이뤄졌고 배당요구도 확인됩니다. 현재 최저가 49,000,000원 배당 시나리오에서는 집행비용 1,282,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 47,718,000원이 배당되고, 보증금 부족분 52,282,000원이 남습니다.
③ 유찰돼도 실질취득은 거의 안 내려간다
| 시나리오 | 낙찰가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 49,000,000원 | 52,282,000원 | 101,282,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 34,300,000원 | 66,717,400원 | 101,017,400원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 24,010,000원 | 76,822,180원 | 100,832,180원 |
최저매각가만 보면 49,000,000원 → 34,300,000원 → 24,010,000원으로 빠르게 내려가지만, 같은 방향으로 임차보증금 인수액이 52,282,000원 → 66,717,400원 → 76,822,180원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득은 101,282,000원 → 101,017,400원 → 100,832,180원으로 거의 변하지 않습니다. 이 사건에서는 추가 유찰 자체가 가격 메리트를 만들어 주지 않습니다.
④ 시세 비교 — 최저가가 아니라 1.01억을 비교해야 한다
모닝시티 실거래는 매칭 면적 21.1452㎡ 기준으로 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 100,408,333원이지만 오래된 1.13억~1.20억원대 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 85,000,000원, 최신 2026.06 거래는 89,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간보다 -21.4% 낮습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 21.15㎡ | 6 | 89,000,000원 |
| 2026.06 | 22.47㎡ | 5 | 83,000,000원 |
| 2026.06 | 22.47㎡ | 7 | 83,000,000원 |
| 2025.11 | 21.15㎡ | 5 | 85,000,000원 |
| 2025.05 | 21.15㎡ | 3 | 93,000,000원 |
| 2024.06 | 21.15㎡ | 3 | 115,500,000원 |
| 2023.11 | 21.15㎡ | 5 | 113,000,000원 |
| 2023.09 | 22.47㎡ | 4 | 98,000,000원 |
| 2023.05 | 22.47㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2022.10 | 21.15㎡ | 6 | 120,000,000원 |
| 2022.03 | 21.15㎡ | 3 | 115,400,000원 |
| 2021.12 | 22.47㎡ | 4 | 90,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 85,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 100,408,333원 |
현재 최저가 49,000,000원 자체는 최근 12개월 평균의 57.6%라 매우 낮아 보입니다. 그러나 이 사건은 그 숫자로 시세를 비교하면 안 됩니다. 인수액을 포함한 실질취득 101,282,000원은 최근 12개월 평균 85,000,000원의 약 119.2%, 최신 거래 89,000,000원의 약 113.8%입니다. 최근 시장이 -21.4% 하락한 상황까지 고려하면 현재 실질취득가는 최근 시세 이상입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 49,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,282,000원 |
| 1. 임차인 유정은 보증금 · 우선변제 | 100,000,000원 | 47,718,000원 |
| 2. 가압류 · 근로복지공단 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 유정은 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 근로복지공단 | 45,497,639원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당은 현재 최저가 49,000,000원을 가정한 계산입니다. 임차인 보증금 부족분 52,282,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 우선 차감이 발생할 수 있어 실제 배당과 임차보증금 미변제액은 변동될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 감정평가상 도시형생활주택(원룸형)으로 이용 중이며, 사건 용도표시는 근린시설입니다.
- 입지. 대성고등학교 동측 인근으로 아파트단지·도시형생활주택·주상복합아파트·근린생활시설·편익시설·공공시설이 혼재하며 제반 입지조건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입 및 주정차가 용이하고 인근에 시내버스승강장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 8층 건물의 7층 734호이며 위생·급배수·소화전·화재경보기·주차장·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·지구단위계획구역(행정중심복합도시)이며 동측으로 중로에 접합니다. 공시지가는 3,047,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 시장 흐름. 모닝시티 289세대, 사용승인일 2015.06.16. 실거래 12건이 확인되지만 최근 가격은 이전 구간 대비 -21.4% 하락했습니다.
- 경매 소화력. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.8회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 총액으로 계산. 현재 49,000,000원 입찰 시 예상 인수 52,282,000원을 더한 101,282,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득은 각각 101,017,400원·100,832,180원으로 보증금 100,000,000원 부근에서 유지됩니다.
- 임차권 원본 확인. 유정은의 임대차계약·주민등록·점유·확정일자·임차권등기와 매각물건명세서의 인수문구를 원본 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인이 경매 신청채권자와 동일하므로 가장임차인 여부 또는 관계인 여부를 별도 자료로 검증해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세·지방세 압류의 당해세 여부에 따라 임차인 실제 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 100,408,333원보다 최근 12개월 평균 85,000,000원·최신 거래 89,000,000원·-21.4% 하락 추세를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰”보다 “1억 보증금”을 봐야 한다
표면적으로는 감정가 100,000,000원짜리 물건이 두 번 유찰돼 49,000,000원까지 내려온 전형적인 할인 경매처럼 보입니다. 하지만 이 사건에서는 할인율이 핵심이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 대항력 임차인의 보증금이 100,000,000원이고, 현재 예상배당으로는 52,282,000원이 미변제됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 101,282,000원입니다.
최근 12개월 평균 85,000,000원, 최신 거래 89,000,000원보다 높은 데다 시장 흐름도 -21.4%입니다. 추가 유찰이 생겨도 인수액이 늘어 실질취득은 100,000,000원 부근에 머뭅니다. 단지 경매의 평균 유찰 횟수도 3.8회이고 낙찰률은 0.0%입니다. 따라서 이 물건은 “최저가가 싸다”는 이유로 가격 메리트를 평가할 수 없고, 선순위 임차보증금과 실제 인수액 검증이 먼저인 사건입니다. 현재 자료 기준 결론은 권리 위험 높음·가격 메리트 부족입니다.
