대전지방법원 2026타경18. 대전 서구 도안동 리더스프라자비 3층 301호의 근린시설입니다. 소유자 이혜영은 2014년 거래가 170,000,000원으로 소유권을 이전받았고, 같은 날 전북은행이 채권최고액 417,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 전북은행 근저당이 현재의 말소기준권리입니다. 이후 설정된 일룸의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조라, 등기상 매수인에게 넘어오는 금액은 0원으로 계산됩니다.
다만 이 사건은 권리순위보다 물리적 구분과 매각 범위 확인이 더 중요합니다. 매각물건명세서 비고에는 301호와 302호를 일괄매각한다고 되어 있고, 두 호실은 인접한 303호~306호와도 호별 구분 없이 3층 전체를 일체로 이용했던 것으로 조사됐습니다. 경계 표지와 건물번호 표지가 없지만 복원은 가능한 것으로 조사됐으므로, 입찰 전 전유부분과 공용부분의 정확한 위치·경계를 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경18 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 서구 도안동 1794 리더스프라자비 3층301호 · 도안동로 9 |
| 물건종류 | 근린시설 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 6층 건물 중 3층 |
| 이용상태 | 3층 전체를 일체로 이용(일룸 대전도안점)했던 것으로 탐문 · 현재 기존업체 이전 후 공실 |
| 소유자 | 이혜영 (2014.11.28. 소유권이전 · 거래가액 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 576,000,000원 / 197,568,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 335,798,449원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2014년 1월 설정됐던 대전서부새마을금고·서산새마을금고 근저당은 2014.12.01. 이미 말소됐습니다. 2014.09.03. 가압류 역시 2014.10.17. 일부집행취소결정으로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2014.11.28. 전북은행 근저당 417,600,000원입니다. 이후 일룸의 근저당 200,000,000원과 2026.01.13. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 — 현재 공실, 임대관계는 미상
감정평가 현장조사에서는 3층 전체가 과거 일룸 대전도안점으로 일체 이용됐고, 기존 업체 이전으로 현재는 공실상태인 것으로 탐문됐습니다. 다만 임대관계 자체는 미상으로 기재돼 있으므로, 입찰 전 현황조사와 실제 점유 상태를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
③ 가격 — 감정가 34.3%지만 시세 비교는 불가
감정가 576,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 197,568,000원, 감정가의 34.3%입니다. 다음 회차 시나리오는 4회 유찰 시 138,297,600원, 5회 유찰 시 96,808,320원입니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 단정할 수 없습니다. 현재 가격의 적정성은 동일 건물·인근 근린시설의 실제 거래와 임대수익, 현재 공실 상태를 별도로 확인해야 판단할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 197,568,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,565,952원 |
| 2. 근저당 · 주식회사전북은행 | 417,600,000원 | 194,002,048원 |
| 3. 근저당 · 주식회사일룸 | 200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 3,565,952원을 제외한 194,002,048원이 전북은행에 배당되고, 근저당 채권 합계 기준 미배당은 423,597,952원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 197,568,000원 | 194,002,048원 | 423,597,952원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 138,297,600원 | 135,561,434원 | 482,038,566원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 96,808,320원 | 94,665,770원 | 522,934,230원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 가격 하락이 별도의 인수금 증가로 상쇄되는 유형은 아닙니다.
⑥ 입지·현황 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 가수원네거리 북서측 인근. 상업·업무시설이 혼재된 상업지대로 조사됐으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 현재 상태. 3층 전체를 일룸 대전도안점으로 일체 이용했던 것으로 탐문됐고, 업체 이전 후 현재 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 6층 건물로 공동위생설비·승강기·소방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,460.9㎡, 지목 대, 상업용, 평지·가로장방·광대소각이며 공시지가는 3,161,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·택지개발지구에 해당하며 중로1류와 중로3류에 접합니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고의 301·302호 일괄매각 범위와 각 전유부분 위치를 원본 서류에서 대조하세요.
- 경계 복원 확인. 303호~306호까지 3층 전체를 호별 구분 없이 사용했던 상태이므로 건축물현황도와 현장을 함께 확인해야 합니다.
- 현재 점유 재확인. 감정 당시 공실로 탐문됐지만 임대관계는 미상이므로 매각기일 전 실제 점유 상태를 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 최저가 197,568,000원이 감정가의 34.3%라도 실거래 비교 자료가 없으므로 할인율만으로 저가 판단을 하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 423,597,952원이 발생하지만 자료상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서에서 매각범위와 경계, 점유관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 물건 자체 확인은 단순하지 않다
이 사건은 등기상으로는 비교적 명확합니다. 2014.11.28. 전북은행 근저당이 말소기준이고, 이후 일룸 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 입찰 판단의 핵심은 권리보다 현장입니다. 301·302호 일괄매각에 더해 303호~306호와도 호별 구분 없이 3층 전체를 사용해 경계와 호수 표지가 없는 상태였고, 현재는 공실입니다.
최저가가 197,568,000원까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가의 34.3%라는 숫자만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 권리는 인수 0원으로 정리되지만, 경계 복원·매각범위·실제 점유·현장 상태를 확인하기 전에는 가격 판단을 보수적으로 가져가는 것이 이 사건의 핵심입니다.
