대전지방법원 2026타경600013. 등기상 건물은 충청남도 금산군 추부면 추정리 196-1이고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 감정가는 282,143,000원, 현재 최저매각가는 138,250,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 등기만 보면 말소기준은 2013.12.02 대전대흥신용협동조합 근저당 220,100,000원이며, 그 뒤 근저당·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 사건은 등기 순서만 보고 “깨끗하다”고 끝내기 어렵습니다. 현황조사·매각물건명세서에 확인된 점유자 중 김민영의 전입일은 2013.11.26으로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 김민영은 말소기준 근저당의 채무자 명칭과도 동일해, 제공된 메모상 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성도 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600013 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 금산군 추부면 추정리 196-1 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정상 단독주택 |
| 소유자 | 엄석우 (단독소유) |
| 토지 | 대 344.5㎡ · 평지 · 정방형 · 소로각지 |
| 감정가 / 최저가 | 282,143,000원 / 138,250,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 31,997,528원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 조경수 및 태양광설비는 토지와 건물에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유자는 별도 확인
등기상 말소기준은 2013.12.02 대전대흥신용협동조합 근저당권입니다. 2014.09.12 추부신용협동조합 근저당, 2025.11.20 박영실 근저당과 이후 가압류 및 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차인 — 실제 확인 대상 2명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김민영 | 2013.11.26 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 고상범 | 2024.01.25 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 점유·임차인 확인 대상은 2명입니다. 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 고상범은 2024.01.25 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없지만, 김민영은 전입이 선행합니다. 따라서 핵심은 김민영의 실제 점유관계·보증금·임대차 성립 여부입니다.
③ 예상배당표 (매각가 138,250,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,735,500원 |
| 1. 근저당 · 대전대흥신용협동조합 | 220,100,000원 | 135,514,500원 |
| 2. 근저당 · 추부신용협동조합 | 39,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 추부 신용협동조합 | 20,564,561원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 박영실 | 24,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 금산중앙 신용협동조합 | 43,939,881원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 진산 신용협동조합 | 42,983,530원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 애플자산관리대부주식회사 | 6,572,093원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 12,603,852원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 409,763,917원 중 예상배당은 135,514,500원, 미배당은 274,249,417원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원으로 계산됐지만, 김민영의 보증금 자체가 미상인 점은 별도로 확인해야 합니다.
④ 회차별 구조 — 가격은 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 배당액 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 138,250,000원 | 135,514,500원 | 274,249,417원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 96,775,000원 | 94,633,050원 | 315,130,867원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 67,742,500원 | 66,123,135원 | 343,640,782원 |
현재 회차는 감정가 49%, 다음 시나리오는 34%, 그다음은 24%입니다. 하지만 이 사건에서는 낙찰가가 내려가는 것과 실질취득비용이 안전해지는 것이 같은 의미가 아닙니다. 김민영의 보증금과 임대차관계가 확인되지 않은 이상 유찰 횟수만으로 입찰 메리트를 평가할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정상 단독주택으로 이용 중입니다. 건물은 벽돌구조 샌드위치판넬지붕 1층이며 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지·타일, 창호는 새시입니다.
- 주위환경. 추정문화마을 내 정비된 주택지대로, 인근에 단독주택·근린생활시설·소규모 공장이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주위에 노선버스정류장이 있으며 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 344.5㎡의 대지, 평지·정방형·소로각지이며 공시지가는 204,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·자연취락지구·가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·배수구역·하수처리구역입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·난방·승강기 설비가 기재돼 있습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되며, 소재 조경수와 태양광설비는 토지와 건물에 포함하여 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김민영 임대차 원본 확인. 보증금·확정일자·임대차계약·실제 점유관계를 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 보완 확인해야 합니다.
- 관계인 여부 확인. 김민영은 말소기준 근저당의 채무자와 동일한 명칭입니다. 제공된 메모대로 가장임차인 또는 관계인 가능성을 확인해야 합니다.
- 고상범 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 현재 점유상태와 명도 필요 여부는 확인해야 합니다.
- 최저가만 보지 않기. 2회 유찰·감정가 49%라는 숫자보다 선순위 점유자의 실제 보증금과 인수 여부가 우선입니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물, 조경수, 태양광설비가 평가에 포함된 범위를 현장과 감정평가서에서 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 이후 권리는 소멸 예정이지만, 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%보다 선순위 전입이 먼저다”
이 사건의 시선을 끄는 숫자는 감정가 282,143,000원에서 최저가 138,250,000원까지 내려온 2회 유찰·49%입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 그 할인율이 아닙니다. 2013.11.26 전입한 김민영이 2013.12.02 말소기준 근저당보다 앞선다는 사실입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서는 대항력과 인수금액을 확정할 수 없고, 따라서 낙찰가를 곧바로 실질취득가격으로 볼 수도 없습니다.
후순위 등기권리는 매각으로 정리되지만, 선순위 점유 문제는 별도입니다. 김민영의 실제 임대차관계와 보증금이 해소되기 전까지는 가격 판단을 보류하는 사건으로 보는 것이 맞습니다. 이 물건은 “많이 유찰됐는가”보다 “선순위 점유자의 실체가 무엇인가”가 입찰 여부를 결정합니다.
