대전지방법원 2026타경600061. 대전 중구 석교동 94-7 소재 부동산으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정평가상 이용상태는 주상용(다가구주택)입니다. 소유자는 김우선 단독소유이고, 말소기준권리는 2023.09.15 설정된 대전대덕새마을금고의 채권최고액 768,000,000원 근저당권입니다. 같은 날 후순위로 채권최고액 1,152,000,000원 근저당권도 설정됐습니다.
두 근저당권은 2024.04.09 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 현재 경매는 2026.01.30 엠씨아이대부 주식회사가 신청한 임의경매입니다. 신청 청구액은 1,931,017,452원입니다. 권리관계만 보면 말소기준 뒤의 후순위 권리와 압류, 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조이고, 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600061 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 중구 석교동 94-7 |
| 등기 부동산 | 대전광역시 중구 석교동 94-7 2동 |
| 물건종류 / 현황 | 연립/다세대 + 토지 · 주상용(다가구주택) |
| 소유자 | 김우선 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,766,587,200원 / 1,355,628,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 1,931,017,452원 |
| 매각기일 | 2026.08.05 |
| 토지 | 607.7㎡ · 지목 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 712,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 2023.09.15이 기준선
핵심은 2023.09.15 을구 1번 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권을 포함해 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.01.08 강제경매개시결정과 2024.02.27 임의경매개시결정은 등기부상 이미 말소됐으며, 2024.02.19과 2025.01.21의 국 압류, 2026.01.30 현재 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인 — 실제 5명, 모두 말소기준 이후 전입
확인된 실제 임차인은 5명이며 보증기관 승계·대위 신고자는 없습니다. 모두 말소기준일 2023.09.15 뒤에 전입해 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액은 미상입니다.
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임경휘 | 201호 | 2025.04.02 | 미상 | 2026.04.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김소이 | 301호 | 2025.04.24 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유태준 | 301호 | 2025.07.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종하 | 401호 | 2025.07.21 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김초영 | 402호 | 2023.10.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 1,355,628,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 15,956,280원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 대전대덕새마을금고 | 768,000,000원 | 768,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 대전대덕새마을금고 | 1,152,000,000원 | 571,671,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 담보채권 총액 1,920,000,000원 중 1,339,671,720원이 배당되고, 580,328,280원 미배당이 발생하는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락, 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 · 49% | 1,355,628,000원 | 1,339,671,720원 | 580,328,280원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 948,939,599원 | 937,050,203원 | 982,949,797원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 664,257,719원 | 655,215,142원 | 1,264,784,858원 | 0원 | 0원 |
이 사건은 유찰이 진행돼도 임차보증금 미배당분이 매수인에게 승계되는 대항력 인수형 사건이 아닙니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원으로 유지됩니다. 낙찰가가 내려가면 늘어나는 것은 매수인의 인수가 아니라 담보채권자의 미배당입니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 기호 2, 3 모두 현황 “주상용(다가구주택)”으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 4층 건물이며 사용승인일은 2023.09.11입니다. 외벽은 인조석·드라이비트, 내벽은 타일·벽지, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 전기시설, 위생·급배수시설, 승강기, 도시가스 난방시설이 설치되어 있습니다.
- 입지. 석교초등학교 남측 인근에 위치하고, 주변은 다가구주택 등 단독주택과 근린생활시설이 형성된 일반주택지대입니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 토지. 607.7㎡, 지목 대, 평지·부정형·소로각지이며 공시지가는 712,400원/㎡입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당하고 소로2류·소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 실제 임차인 5명의 보증금이 모두 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차 자료를 통해 최우선변제 여부와 배당 영향을 확인해야 합니다.
- 확정일자 확인. 임차인 5명 모두 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 순위와 배당 예상액을 확정할 수 없습니다.
- 명도 범위 확인. 대항력은 없지만 201호·301호·401호·402호 점유자가 확인된 만큼 실제 점유상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 배당표 보정. 현재 배당 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 미반영하고 있으므로 실제 배당과 차이가 날 수 있습니다.
- 권리이전 확인. 2024.04.09 두 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 2024.06.04 근저당권부채권 근질권 설정도 존재하므로 최신 등기 상태를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 단정하지 말고 주상용 다가구의 임대수익, 토지가치, 건물 상태를 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 선명합니다. 2023.09.15 근저당권이 말소기준이고, 확인된 실제 임차인 5명은 모두 그 뒤에 전입해 대항력이 없습니다. 배당 시나리오에서도 현재 회차부터 4회 유찰 시나리오까지 매수인 인수는 모두 0원입니다.
반면 보증금·확정일자가 미상인 임차인이 5명 존재하고, 당해세와 임차인 최우선변제가 현재 배당 계산에 반영되지 않았다는 점은 반드시 확인해야 합니다. 또 감정가 2,766,587,200원에서 2회 유찰돼 최저가가 1,355,628,000원, 감정가의 49%까지 내려왔어도 그것만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 권리상 인수는 0원, 가격 판단은 별도 검증. 이 두 문장을 분리해서 보는 것이 이 사건의 핵심입니다.
