대전지방법원 2026타경600127. 대전 대덕구 읍내동 백송아파트 101동 6층 609호, 전용 53.226㎡ 아파트입니다. 소유자는 박귀민이며 2011.01.24. 거래가액 62,500,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2014.12.01. 설정된 하나은행 근저당 채권최고액 18,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 마린대부 근저당 42,000,000원, 전세권 5,000,000원과 2026.01.26. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 임차인 조사 내역은 없고 예상 인수액도 0원입니다. 가격은 이미 한 차례 유찰돼 감정가 87,000,000원에서 60,900,000원으로 내려왔습니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 67,500,000원보다 낮지만, 최근 거래 추세가 -10.8%라는 점은 반드시 같이 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경600127 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 대덕구 읍내동 202 백송아파트 101동 6층 609호 |
| 도로명주소 | 대전광역시 대덕구 대전로1397번길 79 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 53.226㎡ · 17층 중 6층 · 아파트 단위세대로 이용 중 |
| 소유자 | 박귀민 · 2011.01.24. 소유권이전 · 거래가액 62,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 87,000,000원 / 60,900,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 28,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 등기상 전세권은 마린대부주식회사 명의로 2023.09.13. 설정되어 있으나, 말소기준권리인 2014.12.01. 하나은행 근저당보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 마린대부주식회사의 근저당 42,000,000원도 같은 이유로 소멸하고, 낙찰자가 승계하는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 뒤 최근 시세 아래
백송아파트 동일 면적 53.23㎡의 실거래 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 72,958,333원이지만, 과거 거래를 포함한 평균보다 최근 흐름을 우선해 봐야 합니다. 최근 12개월 4건 평균은 67,500,000원, 최신 거래는 2026.07. 65,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 53.23㎡ | 13 | 65,000,000원 |
| 2026.05 | 53.23㎡ | 8 | 75,000,000원 |
| 2026.03 | 53.23㎡ | 8 | 60,000,000원 |
| 2026.03 | 53.23㎡ | 10 | 70,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 67,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 72,958,333원 |
현재 최저가 60,900,000원은 최근 12개월 평균 67,500,000원의 90.2%이고, 최신 거래 65,000,000원보다도 4,100,000원 낮습니다. 따라서 신건 감정가 단계와 달리 현재 회차에는 가격 여지가 생겼습니다. 다만 최근 구간과 과거 구간을 비교한 추세가 -10.8%이므로, 과거 전체 평균 72,958,333원을 근거로 할인 폭을 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,496,200원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 2. 근저당 · 마린대부주식회사 | 42,000,000원 | 41,403,800원 |
| 3. 전세권 · 마린대부주식회사 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 60,900,000원 기준 채권 총액 65,000,000원 중 59,403,800원이 배당되고 미배당은 5,596,200원입니다. 전세권은 배당 0원이지만 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 60,900,000원 | 59,403,800원 | 5,596,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 42,630,000원 | 41,462,660원 | 23,537,340원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 29,840,999원 | 28,903,861원 | 36,096,139원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 회덕동행정복지센터 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·연립주택·중소규모 주상복합건물·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 남동측 인근에 시내버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 평스라브지붕 17층 건물 중 6층 609호이며 급·배수, 위생, 난방, 승강기 설비가 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 토지의 공동주택 부지로 이용 중이며 남동측으로 포장된 세로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 철도보호지구, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 475,100원/㎡입니다.
- 단지. 백송아파트는 297세대, 사용승인일은 1997.11.19.이며 동일 면적 실거래는 12건 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 기준으로 상한 설정. 전체 평균 72,958,333원보다 최근 12개월 평균 67,500,000원과 최신 거래 65,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름은 이전보다 10.8% 낮아졌습니다. 현재 최저가가 최근 평균보다 낮더라도 추가 하락 가능성을 가격에 반영할 필요가 있습니다.
- 권리 원본 확인. 말소기준권리와 후순위 근저당·전세권의 소멸 여부를 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본으로 최종 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 조사 내역은 없지만 내부 이용상황 일부가 외부관찰·탐문 등에 의해 평가되었으므로 실제 점유 상태를 입찰 전 확인하는 것이 안전합니다.
- 관리비·세금 확인. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치이므로 실제 배당과 비용은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 안전, 가격은 ‘최근 시세 기준’으로
이 물건의 강점은 권리 구조입니다. 말소기준권리 이후 근저당·전세권·경매개시결정이 모두 소멸하고 임차인도 없어 매수인 인수 0원입니다. 가격도 1회 유찰로 60,900,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 67,500,000원보다 낮아졌습니다.
다만 최근 시장은 이전 구간보다 10.8% 하락했고, 최신 거래는 65,000,000원입니다. 따라서 과거 전체 평균 72,958,333원과 비교해 큰 폭의 할인으로 보는 것보다, 최근 평균과 최신 거래를 기준으로 보수적으로 응찰가를 정하는 편이 타당합니다. 권리는 합격, 가격은 최근 하락 흐름을 반영해 접근. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
