수원지방법원 2024타경10272. 용인시 처인구 김량장동의 토지와 철근콘크리트구조 4층 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 현황은 단독주택 및 근린생활시설이며, 토지는 468.3㎡의 일반상업지역 대지입니다. 감정가 2,793,356,040원에서 3회 유찰돼 최저매각가는 958,120,000원까지 내려왔습니다.

등기부의 말소기준권리는 2023.05.26. 설정된 기흥농업협동조합 근저당권 1,560,000,000원입니다. 그 이후의 가등기·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 후순위 등기가 아니라 말소기준권리보다 먼저 전입한 다수 점유자입니다. 실제 임차인으로 조사된 19명 중 확인된 보증금 100,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 계산돼 있고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 선순위 점유자도 10명입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 점유는 별도

2013년 용인축산업협동조합 근저당권 507,000,000원과 2022년 박기덕의 주택임차권등기 35,000,000원은 각각 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2023.05.26. 기흥농업협동조합 근저당권입니다. 2024.04.11. 허만대 지분에 설정된 가등기는 말소기준권리보다 후순위여서 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 19명, 확인 인수 최소 1억원

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며 조사된 19개 항목은 모두 실제 임차인 또는 점유자로 분류됩니다. 보증금이 확인된 8명의 합계는 100,000,000원입니다. 이들은 모두 말소기준권리 전에 전입했고 우선변제권이 없는 것으로 계산돼 보증금 전액이 매수인 인수로 반영됐습니다.

③ 가격 판단 — 감정가 34.3%만으로 싸다고 볼 수 없다

현재 최저매각가 958,120,000원은 감정가 2,793,356,040원의 34.3%입니다. 그러나 현재 회차에서 확인된 인수보증금 100,000,000원을 더하면 입찰가와 확인 인수액 기준 실질취득은 최소 1,058,120,000원입니다. 여기에 선순위 점유자 10명의 미상 보증금이 추가될 수 있습니다.

비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 특히 단독주택과 근린생활시설이 혼재하고 임차관계가 다수인 건물은 일반 주택과 가격·명도·환금성 구조가 다릅니다. 최저가가 내려가도 미상 인수위험이 해소되는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 958,120,000원 가정)

확인된 보증금 100,000,000원은 배당표에서 지급되지 않고 매수인이 인수하는 것으로 계산됐습니다. 보증금 미상 선순위 점유자 10명과 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 공부상 건물과 토지를 일괄매각하며, 현황은 단독주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다.
• 입지. 용인시 처인구 김량장동 소재 처인구청 남서측 인근으로, 단독주택·관공서·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 차량과 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 4층 건물이며 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 468.3㎡ 대지, 일반상업지역, 주상용, 평지·사다리형·소로각지이며 공시지가는 2,019,000원/㎡입니다.
• 규제. 지구단위계획구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역 등에 포함됩니다.
• 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 주거와 근린생활시설이 혼합된 4층 건물에 다수 임차인이 점유하는 구조여서 단독 주택보다 임대차 확인과 명도 범위가 복잡합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 보증금 미상 10명 확인. 임대차계약서, 실제 점유, 주민등록 유지 여부, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 각각 확인해야 합니다.
• 확인 인수 1억원 대조. 이승현 등 8명의 계약 존속 여부와 반환 완료 여부를 원본 문서 및 현장조사로 재검증해야 합니다.
• 점유부분 특정. 점유부분이 미상인 임차인이 다수이므로 건물 현황도·호실별 사용관계·사업자등록 및 전입세대를 대조해야 합니다.
• 가등기 성격 확인. 갑구 14번 가등기의 담보가등기 여부와 매각으로 소멸한다는 기재를 등기부 및 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지·건물·제시외 건물과 옥상 계단실 및 창고의 위치와 면적을 감정평가서 도면으로 확인해야 합니다.
• 배당 변동 항목 확인. 당해세와 임차인 최우선변제 가능성이 현재 예상배당표에 반영되지 않았습니다.
• 가격 비교. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

맺으며 — “유찰률보다 미상 인수액이 먼저다”

이 사건은 감정가 2,793,356,040원에서 최저가 958,120,000원까지 내려온 3회 유찰 물건입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 확인된 보증금 100,000,000원을 더한 최소 실질취득액은 1,058,120,000원이며 말소기준권리보다 먼저 전입한 보증금 미상 점유자 10명의 부담이 남아 있습니다.

후순위 가등기·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하므로 등기순위 자체가 가장 큰 문제는 아닙니다. 승부처는 19명의 임차관계를 호실별로 분해해 실제 대항력과 인수보증금을 확정할 수 있느냐입니다. 미상 보증금이 해소되기 전에는 최저가가 감정가의 34.3%라는 사실만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 등기는 정리되지만 실질취득액은 아직 열려 있는 고위험 물건입니다.