4회 유찰로 가격은 낮아졌지만, 임차권·미상 점유 확인이 핵심 — 인계동 스카이하우스 601호

수원지방법원 2024타경10678. 수원시 팔달구 인계동 스카이하우스 6층 601호입니다. 용도는 다세대이며, 감정 이용상태상 도시형생활주택(원룸형)으로 쓰이는 구간에 해당합니다. 등기 흐름은 단순합니다. 2021년 5월 28일 박수정 명의로 소유권보존이 되었고, 같은 날 수협은행 근저당권 2,760,000,000원이 설정되었습니다. 이 근저당이 말소기준입니다. 그 뒤 2023년 6월 29일 김지호의 주택임차권등기 200,000,000원, 2024년 9월 24일 임의경매개시결정이 붙었습니다. 순서만 놓고 보면 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그래서 숫자만 보면 최저가 112,700,000원에 인수액 0원이 더해져 실질취득도 112,700,000원으로 잡힙니다. 하지만 이 사건의 핵심은 “인수액 0원”이라는 한 줄로 끝나지 않습니다. 현황상 여러 호수·층에 걸친 점유 신고가 함께 나타나고, 보증금이 확인되지 않은 신고가 많습니다. 특히 전입일 자체가 확인되지 않는 신고는 대항력 가능·미상으로 두고 원본 서류와 현장을 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 수협은행 근저당

말소기준은 2021.05.28 수협은행 근저당권입니다. 김지호의 주택임차권등기는 2023.06.29 접수로 말소기준보다 뒤입니다. 등기부상 임차보증금은 200,000,000원이지만, 주민등록일자 2021.06.18도 말소기준 이후이므로 이 자료만으로는 매수인에게 대항하는 보증금으로 보지 않습니다. 경매개시결정 역시 후순위로 매각 소멸합니다.

② 임차인·점유 — 실제 신고 26건, 미상 항목 확인이 핵심

보증기관 대위·승계 신고로 표시된 건은 없습니다. 따라서 아래 26건은 실제 점유·권리 신고로 보고, 각 신고가 대상 601호와 직접 관련되는지부터 선별해야 합니다. 전입일이 말소기준 이후로 확인되는 신고는 대항력 없음으로 정리되지만, 전입일 자체가 확인되지 않는 신고는 단정하지 않고 가능·미상으로 표시했습니다.

③ 예상배당표 (매각가 112,700,000원 가정)

현재 최저가 기준으로 매각대금은 집행비용과 수협은행 근저당에 모두 흡수되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 채권최고액 기준 미배당은 2,649,677,800원입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.

④ 가격·환금성 — 할인은 크지만, 거래성은 보수적으로

감정가 152,000,000원 대비 현재 최저가 112,700,000원은 74.1%입니다. 5회 유찰 시 시나리오는 90,160,000원, 6회 유찰 시 시나리오는 72,128,000원입니다. 숫자만 보면 할인폭은 커졌지만, 이 물건은 스카이하우스 전체 18세대, 2021.05.20 사용승인, 대상면적 30.73㎡의 소형 주거성 물건입니다. 같은 단지 경매 통계상 평균 유찰은 2.7회, 낙찰률은 19.23%로 제시되어 있어 환금성은 공격적으로 보기 어렵습니다.

⑤ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인계초등학교 남동측 인근입니다. 주변에는 아파트, 업무시설, 상업시설, 오피스텔, 학교, 관공서, 근린생활시설, 공원 등이 있어 주위환경은 보통인 편입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통인 편입니다.
• 이용상태. 1층은 제1종 근린생활시설(휴게음식점), 2층 일부는 제2종 근린생활시설(사무소), 3~20호는 도시형생활주택(원룸형), 7층은 제2종 근린생활시설(사무소)로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 7층 건물입니다. 기본 위생 급·배수설비, 개별난방설비, 승강기, 소방설비, 공동현관 보안설비가 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 대지 460.5㎡, 공시지가 1,997,000원/㎡입니다. 남측 및 서측으로 약 6~8m 도로에 접하고, 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역(전술) 등이 표시됩니다.
• 하자 표시. 공부와의 차이는 “-”로 기재되어 있고, 위반건축물 표시는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 대상 601호 점유자 선별. 신고표에는 1층101호, 201호, 2층102호, 7층 전체 등 다른 부분도 함께 나타납니다. 실제 601호와 직접 관련된 점유자를 현장에서 다시 좁혀야 합니다.
• 전입일 미상 신고 확인. 전입일이 확인되지 않는 점유 신고는 대항력 없음으로 단정하지 마세요. 전입세대 열람, 매각물건명세서, 현황조사 원본을 맞춰봐야 합니다.
• 김지호 임차권등기. 보증금 200,000,000원 임차권등기는 말소기준 이후 후순위로 정리되지만, 등기 말소와 명도 실무는 별도 확인해야 합니다.
• 관리비·공과금. 소형 집합건물은 체납 관리비와 공용부분 승계 여부가 실제 비용 차이를 만듭니다. 관리주체 확인이 필요합니다.
• 환금성. 18세대 규모, 낙찰률 19.23%, 평균 유찰 2.7회라는 숫자를 감안하면 되팔기와 임대수요를 보수적으로 잡아야 합니다.
• 입찰가 상한. 계산상 인수 0원이라도 미상 점유 해소 비용과 명도 기간을 반영해 최저가 그대로가 아니라 총투입액 기준으로 판단해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원”보다 “누가 점유하나”가 더 중요하다

이 사건은 말소기준이 명확하고, 등기된 임차권도 후순위라 권리 순서 자체는 어렵지 않습니다. 현재 최저가 112,700,000원에 계산상 인수액 0원이라는 점은 분명한 장점입니다. 그러나 조사상 점유·배당요구 신고가 26건이고, 보증금 미상 신고가 다수입니다. 특히 전입일이 확인되지 않는 신고는 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 결론은 간단합니다. 권리 순위는 합격, 현장 확인은 필수. 이 물건은 싼 가격보다 점유관계 정리가 성패를 가릅니다.