광주지방법원 2024타경6470. 광주 북구 용봉동 로즈빌라 4층 404호, 감정상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 숫자만 보면 감정가 92,000,000원에서 10회 유찰돼 최저가가 8,646,000원까지 내려온 초저가 경매처럼 보입니다. 하지만 권리분석의 출발점은 최저가가 아닙니다. 임차인 김기수는 2014.05.30 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 보증금이 60,000,000원입니다. 말소기준권리인 2015.08.07 고주희 가압류보다 먼저 대항요건을 갖춰 대항력이 있습니다.
현재 최저가 8,646,000원을 기준으로 집행비용 555,628원을 먼저 제외하면 임차인에게 8,090,372원이 배당되고, 보증금 중 51,909,628원이 남습니다. 즉 낙찰가가 더 내려가더라도 그만큼 임차인 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 실제 시나리오에서도 11회 유찰 시 낙찰가 6,916,800원·인수 53,607,702원, 12회 유찰 시 낙찰가 5,533,440원·인수 54,966,162원으로 움직입니다. “864만원짜리 집”으로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경6470 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 비엔날레로82번길 27, 4층404호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 황창현 · 단독소유 · 2014.05.13 매매, 2014.05.27 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 8,646,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이재익 / 6,652,126원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 용도지역 | 준주거지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
핵심 순서는 단순합니다. 김기수의 전입·점유·확정일자 2014.05.30이 말소기준권리인 고주희 가압류 2015.08.07보다 빠릅니다. 이후 2018.11.22 임차권등기명령까지 마쳤고 배당요구도 확인됩니다. 임차권등기 자체는 말소기준권리 이후 등기라 매각으로 소멸하지만, 그 전에 이미 갖춘 대항력 때문에 미배당 보증금 승계 문제는 남습니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김기수 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2014.05.30 / 2014.05.30 | 대항력 있음 우선변제 51,909,628원 인수 |
② 회차별 구조 — 유찰돼도 실질부담은 같이 내려가지 않는다
| 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 10회 유찰 | 8,646,000원 | 51,909,628원 | 378,304,252원 |
| 11회 유찰 시 | 6,916,800원 | 53,607,702원 | 378,304,252원 |
| 12회 유찰 시 | 5,533,440원 | 54,966,162원 | 378,304,252원 |
현재 회차 이후 최저매각가격이 6,916,800원, 5,533,440원으로 낮아지는 시나리오에서도 매수인 인수액은 각각 53,607,702원, 54,966,162원으로 커집니다. 따라서 이 사건에서 유찰 횟수만 보고 “더 떨어지면 더 싸진다”고 판단하면 안 됩니다. 시세와 비교해야 할 기준도 최저매각가격이 아니라 임차보증금 60,000,000원에 수렴하는 실질취득 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 8,646,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 555,628원 |
| 1. 임차인 김기수 보증금 | 60,000,000원 | 8,090,372원 |
| 2. 가압류 · 고주희 | 26,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 임지영 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당권 · 김장곤 | 189,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 이재익 | 6,652,126원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 이지연 | 6,652,126원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 8,646,000원에서는 집행비용 555,628원과 임차인 배당 8,090,372원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 임차보증금 부족분 51,909,628원은 매수인 인수 가능액입니다.
④ 대지권·위반건축물 — 가격보다 먼저 확인할 물건 하자
감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물이며 외벽은 드라이비트 및 시멘몰탈페인트, 내부는 벽지·타일 등 마감, 샤시 창호이고 위생·급수·난방설비와 엘리베이터가 설치돼 있습니다. 토지는 부정형·평지이며 다세대주택 건부지로 이용 중이고 동측으로 소로에 접합니다.
⑤ 공매공고·후순위 권리
말소기준권리 이후에는 임지영 가압류 150,000,000원, 광주광역시 압류, 북구 압류, 김장곤 근저당권 189,000,000원, 이재익·이지연의 강제경매개시결정 등이 존재하며 매각으로 소멸하는 구조입니다. 별도로 2024.09.26 한국자산관리공사 공매공고가 부기돼 있어 법원경매와 공매 진행 상태를 교차 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정상 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 광주광역시 북구 용봉동 소재 “용봉아아파크” 동측 인근으로 아파트단지, 다세대주택, 주상용 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 380.0㎡, 지목은 답, 준주거지역이며 부정형·평지·소로한면 조건입니다. 공시지가는 619,800원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역에 포함되고 토지구획정리사업지구·제2종일반주거지역·소로2류와 접하며 전통상업보존구역에 포함됩니다.
- 규모. 로즈빌라는 13세대이며 사용승인 관련 기준일은 2005.10.12입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 8,646,000원이 아니라 보증금 60,000,000원과 인수액 51,909,628원을 먼저 보세요. 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어납니다.
- 김기수 임차권 원본 대조. 2014.05.30 전입·점유·확정일자, 보증금 60,000,000원, 2018.11.22 임차권등기·배당요구 내용을 매각물건명세서와 주민등록 자료로 다시 확인해야 합니다.
- 대지권 확인. 대지권 미등기·유무 불명 상태와 최저가격에 대지권 가격 포함이라는 기재, 건물만의 평가라는 감정요항을 함께 대조해야 합니다.
- 위반건축물 책임. 2006.04.06 무단증축 등재와 2025.04.21 북구 사실조회회신을 확인하고 시정명령·이행강제금 등 책임 승계 가능성을 관계기관에 문의해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2024.09.26 한국자산관리공사 공매공고가 있으므로 현재 공매 상태와 법원경매 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최신 실거래 금액과 비교한 뒤에만 응찰가를 결정해야 합니다. 감정가 대비 할인율이나 유찰 횟수만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “864만원 낙찰”이 곧 “864만원 취득”은 아니다
이 사건의 핵심 숫자는 최저가 8,646,000원이 아니라 임차보증금 60,000,000원입니다. 김기수는 말소기준권리보다 앞선 2014.05.30 대항요건과 확정일자를 갖췄고, 현재 회차 배당 후에도 51,909,628원이 남습니다. 11회·12회 유찰 시에도 낙찰가는 내려가지만 인수액은 각각 53,607,702원·54,966,162원으로 커집니다.
따라서 이 물건은 “10회 유찰된 초저가 다세대”가 아니라, 대항력 임차보증금 때문에 실질취득이 약 60,000,000원 수준에서 고정되는 인수형 물건으로 봐야 합니다. 여기에 대지권 미등기·대지권 유무 불명, 위반건축물, 공매공고까지 겹쳐 권리와 물건 확인 난도가 모두 높습니다. 최신 실거래와 대지권·위반건축물 책임 범위를 확인하기 전에는 최저가만 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
