광주지방법원 2024타경6470. 광주 북구 용봉동 로즈빌라 4층 404호, 다세대주택입니다. 이 사건에서 가장 먼저 볼 숫자는 최저가 6,917,000원이 아니라 임차보증금 60,000,000원입니다. 임차인 김기수는 2014.05.30 전입·점유개시와 확정일자를 갖췄고, 말소기준인 2015.08.07 고주희 가압류보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 있고 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 부족분을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
현재 최저가 6,917,000원을 기준으로 집행비용 524,506원을 먼저 공제하면 임차인에게 예상되는 배당액은 6,392,494원입니다. 보증금 60,000,000원 중 남는 53,607,506원이 매수인 인수 예상액이므로, 낙찰가와 이를 합친 현재 회차의 실질취득은 60,524,506원입니다. 유찰로 최저가가 더 내려가도 임차인 미배당액이 그만큼 커져 총 부담은 약 60,000,000원 수준에 머무는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경6470 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 비엔날레로82번길 27, 4층404호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용중 |
| 면적 / 규모 | 67.5㎡ · 13세대 · 2005.10.12 준공 |
| 소유자 | 황창현 |
| 감정가 / 최저가 | 92,000,000원 / 6,917,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이재익 / 6,652,126원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 토지 관련 | 대지권 미등기 · 대지권 유무 알 수 없음 · 최저매각가격에 대지권 가격 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
말소기준은 2015.08.07 고주희 가압류 26,000,000원입니다. 이후 임지영 가압류, 광주광역시·광주광역시 북구 압류, 김장곤 근저당, 현재 및 후행 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 김기수의 전입·점유개시·확정일자는 2014.05.30으로 말소기준보다 앞서므로, 후순위 권리가 소멸한다는 사실과 별개로 임차보증금 미회수액의 인수 위험은 남습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계 없음
| 임차인 | 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김기수 주거 · 임차권등기 | 건물 전부 | 2014.05.30 / 2014.05.30 | 60,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 보증기관 승계 없음 매수인 인수 위험 |
③ 유찰이 더 돼도 총 부담은 약 60,000,000원
| 회차 | 매각가 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 6,917,000원 | 53,607,506원 | 60,524,506원 |
| 12회 유찰 시 | 5,533,600원 | 54,966,005원 | 60,499,605원 |
| 13회 유찰 시 | 4,426,880원 | 56,052,804원 | 60,479,684원 |
낙찰가가 6,917,000원에서 5,533,600원, 다시 4,426,880원으로 내려가도 임차인 인수 예상액은 53,607,506원 → 54,966,005원 → 56,052,804원으로 증가합니다. 따라서 총 실질취득액은 각 회차 모두 약 60,000,000원입니다. 추가 유찰이 곧 실질취득가 하락을 의미하지 않는 사건입니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,917,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 524,506원 |
| 1. 임차인 김기수 보증금 | 60,000,000원 | 6,392,494원 |
| 2. 가압류 · 고주희 | 26,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 임지영 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 김장곤 | 189,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매개시결정 · 이재익 | 6,652,126원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 이지연 | 6,652,126원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 임차인 일부 배당으로 소진됩니다. 김기수 보증금 미배당액 53,607,506원은 매수인 인수 예상액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 대지권·위반건축물 — 가격보다 먼저 확인할 물건 하자
- 대지권. 매각물건명세서에는 대지권이 미등기이고 대지권 유무를 알 수 없다고 기재되어 있습니다. 동시에 최저매각가격에는 대지권 가격이 포함되어 있습니다.
- 감정평가 내용. 감정평가상 적정 대지권을 수반하지 않는 건물만의 평가건으로 기재되어 있어, 토지 사용·권원 관계를 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 건축물대장 표제부에는 2006.04.06자로 지상1층 및 지상5층 무단증축이 등재되어 있습니다. 건축행위자 및 책임 승계 여부는 별도 확인 사항입니다.
- 관계기관 회신. 2025.04.21 광주광역시 북구의 위반건축물 관련 사실조회회신이 있으므로 관계기관 확인이 필요합니다.
- 공매공고. 2024.09.26 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매 진행 관계를 교차 확인해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용중이며, 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물의 4층 404호입니다.
- 주위환경. 광주광역시 북구 용봉동 소재 용봉아아파크 동측 인근으로 아파트단지, 다세대주택, 주상용 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 인근에 주요 간선도로가 통과하며 교통상황은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급수설비, 난방설비, 엘리베이터가 설치되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 토지면적 380.0㎡, 평지·부정형이며 동측 소로에 접합니다. 공시지가는 619,800원/㎡입니다.
- 경매 이력 지표. 로즈빌라 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 11.0회, 매각률은 0.0%입니다. 현재 사건도 11회 유찰된 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 확인. 김기수의 전입·점유개시·확정일자가 모두 2014.05.30이고 말소기준 2015.08.07보다 앞섭니다. 배당 후 보증금 부족분의 매수인 인수 여부를 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 현재 6,917,000원 낙찰을 가정해도 인수액을 더한 실질취득은 60,524,506원입니다. 입찰가 판단은 실질취득액 기준으로 해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 제한. 12회·13회 유찰 시에도 실질취득은 각각 60,499,605원·60,479,684원으로 큰 폭으로 내려가지 않습니다.
- 대지권 확인. 대지권 미등기·유무 불명, 건물만의 평가라는 내용이 함께 존재하므로 토지 권원과 대지 사용관계를 확인해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 지상1층·지상5층 무단증축과 관련한 책임 승계 여부 및 북구 회신 내용을 관계기관에 확인해야 합니다.
- 공매 진행 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 있어 경매·공매의 진행상태를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,917,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 11회 유찰이나 6,917,000원이라는 숫자 자체가 아닙니다. 김기수의 임차보증금 60,000,000원이 말소기준보다 앞선 대항력으로 남아 있고, 현재 예상배당 후 53,607,506원이 미회수됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 60,524,506원이며, 추가 유찰이 진행돼도 낙찰가 하락분 상당액이 임차인 인수액 증가로 대체됩니다.
여기에 대지권 미등기·대지권 유무 불명, 적정 대지권을 수반하지 않는 건물만의 평가, 건축물대장의 무단증축 등재, 11회 유찰이라는 환금성 신호가 동시에 존재합니다. 최근 실거래 가격으로 실질취득액의 시장 우위를 확인할 수 없는 만큼, 낮은 최저가 자체에 가격 가점을 줄 수 없는 사건입니다. 이 물건의 판단 포인트는 최저가가 아니라 임차보증금 인수와 대지권·위반건축물 확인입니다.
