10,674,000원
광주지방법원 2024타경78758. 광주 동구 수기동 충장홀리어스오피스텔 제1동 7층 702호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 비고에는 복층 구조로 기재돼 있습니다. 현 소유자는 주식회사대양산업개발입니다. 과거 주식회사더블저축은행의 채권최고액 93,000,000원 근저당권이 있었으나 2021-03-02 말소됐고, 2023-12-13 김효선의 강제경매개시결정도 2023-12-21 말소됐습니다.
현재 경매의 말소기준은 2024-08-13 이인영의 강제경매개시결정입니다. 이후 2024-10-15 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기부 권리 자체만 보면 이후 권리는 정리되지만, 2022-04-11 전입한 이인영의 임차관계가 등기보다 앞서 존재하므로 이 부분을 빼고 “인수 0원”이라고 결론 내리면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경78758 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 구성로148번길 10-2(수기동), 제1동 제7층 제702호 (수기동, 충장홀리어스오피스텔주건축물) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 중 7층 · 복층 구조 |
| 소유자 | 주식회사대양산업개발 |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 10,674,000원 (11회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이인영 / 121,347,897원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
등기부상 현재 매수인이 승계할 후순위 압류는 보이지 않습니다. 다만 임차인으로 조사된 이인영의 전입일은 2022-04-11로, 현재 말소기준 2024-08-13보다 빠릅니다. 그렇더라도 보증금과 확정일자가 미상인 상태이므로 ‘대항력 있음’으로 확정해서는 안 되며, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
| 임차인 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 | 비고 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이인영 | 2022-04-11 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 | 미상 | 신청채권자와 동일인 · 관계인 또는 가장임차인 가능성 확인 필요 |
② 가격·회차 분석 — 11회 유찰만 보고 ‘싸다’고 하면 안 된다
현재 최저매각가는 10,674,000원으로 감정가 142,000,000원에서 11회 유찰된 회차입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시돼 있지 않고, 동시에 임차보증금도 미상입니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 크게 낮다는 사실만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 11회 유찰 | 10,674,000원 | 10,081,868원 | 111,266,029원 |
| 12회 유찰 시 | 8,539,200원 | 7,985,494원 | 113,362,403원 |
| 13회 유찰 시 | 6,831,360원 | 6,308,396원 | 115,039,501원 |
현재 회차에서도 신청채권 121,347,897원 중 10,081,868원만 배당되는 시뮬레이션이며, 미배당은 111,266,029원입니다. 추가 유찰 시 매각가는 더 낮아지지만 신청채권 미배당은 113,362,403원, 115,039,501원으로 커집니다. 유찰 횟수 자체가 권리 위험을 없애주지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 10,674,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 592,132원 |
| 2. 갑구 5번 경매개시결정 · 이인영 | 121,347,897원 | 10,081,868원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 592,132원과 신청채권자 배당 10,081,868원으로 매각대금 10,674,000원이 소진되고 소유자 잔여는 0원입니다. 임차인의 보증금·우선변제 여부가 확인되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건은 오피스텔로 이용 중이며 비고상 복층 구조입니다. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 8층 중 7층 702호입니다.
- 주위환경. 광주광역시 동구 수기동 소재 수기동주상복합 남동측 인근으로, 주위는 중·소규모 상가 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 중점경관관리구역, 전통상업보존구역에 포함됩니다. 공시지가는 623,400원/㎡입니다.
- 환금성 신호. 현재 11회 유찰 상태입니다. 별도 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인 폭만으로 시장가치를 확정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이인영의 보증금 금액이 확인돼야 실제 매수인 인수 가능액과 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 확정일자와 우선변제 여부가 미상인 만큼 대항력과 배당순위를 함께 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 이인영과 신청채권자 이인영이 동일인으로 표시됩니다. 임대차관계와 신청채권의 성격을 구분해 확인해야 합니다.
- 11회 유찰 원인 점검. 가격 외에 점유·임대차·복층 구조·시장성 등 반복 유찰의 원인이 무엇인지 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “1,067만원”보다 먼저 확인할 숫자는 ‘보증금’
이 사건의 표면만 보면 감정가 142,000,000원짜리 오피스텔이 11회 유찰돼 최저가 10,674,000원까지 내려온 물건입니다. 하지만 권리분석에서는 이 숫자보다 2022-04-11 전입 임차인 이인영의 보증금이 먼저입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 상태에서는 대항력을 확정할 수 없고, 매수인이 떠안을 금액도 계산할 수 없습니다.
등기상 과거 근저당은 이미 말소됐고 현재 말소기준 이후 압류도 소멸하는 구조지만, 임차인이 신청채권자와 동일인이라는 특이점까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “최저가는 매우 낮지만, 실질취득액은 아직 확정되지 않은 고위험 확인형”입니다. 실거래 비교 근거 없이 11회 유찰과 감정가 대비 할인만으로 가격 가점을 줄 수 없으며, 임차보증금과 임대차관계가 해소되기 전에는 보수적으로 접근해야 합니다.
