광주지방법원 2024타경84609. 에이엠시티5차 3층 301호, 전용 33.1446㎡의 아파트(도시형생활주택)입니다. 현재 소유자는 김남강이며 2019년11월26일 매매를 원인으로 2020년1월23일 거래가 83,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 근저당이 아니라 김봉환의 주택임차권입니다. 임차보증금은 90,000,000원이고, 전입일 2023년9월7일·확정일자 2021년11월22일이며, 2023년12월21일 임차권등기까지 마쳤습니다.
등기상 현재 경매의 말소기준은 2024년10월24일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 김봉환의 임차권과 전입은 그보다 앞서 있어 데이터상 대항력 있음·매수인 인수으로 판정되어 있습니다. 따라서 9회 유찰로 최저가가 9,866,000원까지 내려갔다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경84609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 임방울대로825번길 19, 3층301호 (쌍암동,에이엠시티5차) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 33.1446㎡ · 12층 건물 내 3층 301호 |
| 소유자 | 김남강 · 2019.11.26 매매 · 2020.01.23 소유권이전 · 거래가 83,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 9,866,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 94,252,931원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
| 단지 | 에이엠시티5차 · 119세대 · 2013.08.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심
과거 우리은행 근저당 2,977,800,000원과 남광주농업협동조합 근저당 56,400,000원은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 2023년12월21일 등기된 김봉환의 주택임차권 90,000,000원입니다. 이 임차권은 2024년10월24일 강제경매개시결정보다 앞서며, 데이터상 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 권리로 분류되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김봉환 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 90,000,000원 | 2023.09.07 | 2021.11.22 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
김봉환은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있지만, 현재 최저매각가가 보증금보다 크게 낮아 매각대금만으로 보증금을 전액 돌려받을 수 없습니다. 현재 회차에서는 집행비용 577,588원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 9,288,412원이 배당되고, 남는 80,711,588원이 매수인 인수액으로 계산됩니다.
③ 최저가가 내려가도 총 취득부담은 거의 고정
| 회차 | 최저가 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 9회 유찰 | 9,866,000원 | 80,711,588원 | 90,577,588원 |
| 10회 유찰 시 | 7,892,800원 | 82,649,270원 | 90,542,070원 |
| 11회 유찰 시 | 6,314,240원 | 84,199,416원 | 90,513,656원 |
이 표가 이 사건의 가격구조를 그대로 보여줍니다. 최저가가 9,866,000원에서 7,892,800원, 다시 6,314,240원으로 내려가도 그만큼 임차인 미배당액이 늘어납니다. 따라서 실제 부담은 계속 90,000,000원 수준에 머뭅니다. 즉 추가 유찰만으로 실질취득가격이 크게 싸지는 구조가 아닙니다.
④ 시세 비교 — 최근 하락 흐름에서는 최신 거래가 더 중요
에이엠시티5차 전용 33.14㎡ 실거래 12건의 전체 평균은 97,979,166원이지만, 과거 거래가 섞인 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 최근 12개월 4건 평균은 94,187,500원, 최신 거래는 2024.08의 86,250,000원이며, 최근 거래 흐름은 과거 대비 -5.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 33.14㎡ | 6 | 86,250,000원 |
| 2024.07 | 33.14㎡ | 9 | 87,500,000원 |
| 2024.06 | 33.14㎡ | 9 | 125,000,000원 |
| 2024.02 | 33.14㎡ | 7 | 78,000,000원 |
| 2023.04 | 33.14㎡ | 8 | 84,000,000원 |
| 2023.04 | 33.14㎡ | 6 | 89,000,000원 |
| 2022.06 | 33.14㎡ | 9 | 109,400,000원 |
| 2022.05 | 33.14㎡ | 4 | 98,900,000원 |
| 2022.02 | 33.14㎡ | 12 | 100,000,000원 |
| 2022.01 | 33.14㎡ | 9 | 109,400,000원 |
| 2021.12 | 33.14㎡ | 5 | 102,400,000원 |
| 2021.10 | 33.14㎡ | 7 | 105,900,000원 |
현재 실질취득 90,577,588원은 최근 12개월 평균 94,187,500원보다는 낮지만, 최신 거래 86,250,000원보다는 높습니다. 더구나 최근 추세 자체가 -5.7%이므로 전체 평균 97,979,166원만 보고 “시세보다 크게 싸다”고 평가할 수 없습니다. 특히 최신 거래보다 높은 실질취득비용과 9회 유찰이라는 시장 반응을 함께 봐야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 9,866,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 577,588원 |
| 1. 임차인 김봉환 보증금 | 90,000,000원 | 9,288,412원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 94,252,931원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 임차인 보증금 부족분 80,711,588원을 매수인이 인수합니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 94,252,931원은 배당 0원으로 계산돼 전액 미배당입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 아파트(도시형생활주택)입니다. 전용 33.1446㎡이며 에이엠시티5차는 119세대입니다.
- 입지. 광주우편집중국 서측 인근으로, 주위는 오피스텔·근린생활시설·업무시설 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통인 편입니다.
- 도로. 남측으로 중로에 접하고 서측 및 북측으로 보행자도로에 접합니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·국가산업단지에 포함되며 공시지가는 1,413,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 내 3층이며 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 경매시장 반응. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 5.8회이고, 이 물건은 현재 9회 유찰 상태입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득 기준. 현재 회차는 9,866,000원이 아니라 인수액을 합친 90,577,588원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시. 10회·11회 유찰 시에도 최저가 하락만큼 인수액이 늘어 실질취득이 약 90,000,000원 수준에 머뭅니다.
- 대항력 포기 신청 불허 확인. 2026.06.19 제출된 포기 취지 확약서를 근거로 인수액을 0원 처리하면 안 됩니다.
- 임차권 원본 확인. 김봉환의 임차권등기·매각물건명세서와 배당요구 상태를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에는 2022.12.06 민간임대주택등기가 존재하므로 매각조건과 원본 등기를 함께 확인해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 최근 거래 추세가 -5.7%이고 최신 거래가 86,250,000원이므로 과거 전체 평균만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
- 원본 대조. 본 분석은 등기·명세서·배당 추정·실거래 자료를 기준으로 하므로 입찰 전 원본 서류와 최신 매각조건을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “986만원 낙찰”이 아니라 “9천만원대 취득”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 9,866,000원입니다. 감정가 84,000,000원에서 9회 유찰돼 엄청난 할인처럼 보이지만, 대항력 있는 김봉환의 임차보증금 90,000,000원이 그 할인폭을 사실상 되돌립니다. 현재 회차의 미배당 인수액은 80,711,588원, 이를 최저가와 합친 실질취득은 90,577,588원입니다.
더구나 최신 실거래는 86,250,000원이고 최근 거래 추세는 -5.7%입니다. 최근 12개월 평균 94,187,500원보다 실질취득이 낮다는 점만으로 충분한 가격 메리트가 있다고 보기는 어렵습니다. 여기에 9회 유찰과 대항력 포기 취지 매각조건변경신청 불허까지 겹칩니다. 최저가는 매우 낮지만, 실제 취득비용은 낮지 않은 물건. 이 사건의 본질은 바로 여기에 있습니다.
