광주지방법원 2024타경84609. 광주 광산구 쌍암동 에이엠시티5차 3층 301호, 전용 약 33.14㎡의 아파트(도시형생활주택)입니다. 현재 소유자는 김남강이며 2019년 11월 26일 매매를 원인으로 83,000,000원에 취득해 2020년 1월 23일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이번 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 94,252,931원입니다.
이 사건의 권리분석은 최저가만 보면 완전히 왜곡됩니다. 김봉환의 임차보증금은 90,000,000원이고, 전입일은 2023년 9월 7일로 말소기준인 2024년 10월 24일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 확정일자도 2021년 11월 22일이며 배당요구가 확인되어 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경84609 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 임방울대로825번길 19, 3층 301호 (쌍암동, 에이엠시티5차) |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택) · 전용 33.1446㎡ · 12층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 김남강 (2019.11.26 매매 83,000,000원 · 2020.01.23 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 84,000,000원 / 7,893,000원 (10회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 94,252,931원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 말소기준보다 앞선다
과거 우리은행·남광주농업협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 2023년 김봉환의 주택임차권과 2024년 주택도시보증공사의 강제경매입니다. 김봉환은 실제 임차인 1명이며 보증금은 90,000,000원입니다. 전입일과 임차권등기 모두 말소기준보다 앞서 원칙적으로 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하는 구조입니다.
② 임차인 — 대항력·우선변제 모두 있고, 확약이 변수
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김봉환 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 90,000,000원 | 2023.09.07 / 2021.11.22 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원* |
* 원 배당 시뮬레이션상 현재 최저가 7,893,000원에서 김봉환 미배당 보증금은 82,649,074원으로 계산되어 있습니다. 확약을 적용하지 않는 원칙적 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당액이 늘어 실질취득 총액은 보증금 90,000,000원 안팎에 수렴합니다.
③ 시세 비교 — 확약 적용 여부에 따라 완전히 다른 물건
에이엠시티5차는 119세대, 2013년 8월 9일 사용승인된 단지입니다. 동일 면적대 33.14㎡의 실거래 자료에서 전체 12건 평균은 97,979,166원이지만, 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 4건 평균은 94,187,500원, 최신 거래는 2024년 8월 86,250,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 33.14㎡ | 6 | 86,250,000원 |
| 2024.07 | 33.14㎡ | 9 | 87,500,000원 |
| 2024.06 | 33.14㎡ | 9 | 125,000,000원 |
| 2024.02 | 33.14㎡ | 7 | 78,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 94,187,500원 |
최근 가격 추세는 과거 거래 대비 -5.7%로 하락 방향입니다. 이 때문에 확약을 적용하지 않고 보증금 승계형으로 보면 실질취득 약 90,000,000원은 최근 12개월 평균 94,187,500원보다는 낮지만, 최신 거래 86,250,000원보다는 높습니다. 즉 이 경우 최저가 789만원만 보고 싸다고 평가하면 안 됩니다.
반대로 확약 처리 규칙을 적용해 인수액을 실질 0원으로 보면 실질취득은 최저가 7,893,000원이며, 최근 12개월 평균의 8.4%입니다. 결국 이 사건의 가격 메리트는 시세 자체보다 확약이 실제 매수인 부담을 제거하는지에 달려 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 7,893,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 542,074원 |
| 1. 임차인 김봉환 보증금 | 90,000,000원 | 7,350,926원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 94,252,931원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
원 배당계산에서는 임차인 김봉환의 미배당 보증금이 82,649,074원으로 산출됩니다. 본 리포트는 별도로 확인된 대항력 포기 취지 확약서에 확약 처리 규칙을 적용해 실질 인수액을 0원으로 평가합니다. 매각조건변경 신청 불허 사실은 별도 확인사항입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 원칙적 승계액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 원 계산 승계액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 10회 유찰 | 7,893,000원 | 82,649,074원 | 확약 미적용 시 총부담이 보증금 수준에 수렴 |
| 11회 유찰 시 | 6,314,400원 | 84,199,259원 | 낙찰가 하락만큼 승계액 증가 |
| 12회 유찰 시 | 5,051,520원 | 85,439,407원 | 최저가만 낮아져도 원칙적 총부담은 크게 줄지 않음 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 아파트(도시형생활주택)이며 철근콘크리트구조 12층 건물 내 3층 301호입니다.
- 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 광주우편집중국 서측 인근으로, 오피스텔·근린생활시설·업무시설 등이 소재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·국가산업단지에 해당하며, 공시지가는 1,413,000원/㎡입니다.
- 도로·토지. 남측 중로에 접하고 서측·북측은 보행자도로에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 동일 면적 실거래는 확인되지만 최근 가격 추세가 -5.7%이고, 해당 단지 경매의 평균 유찰 횟수가 6.0회이며 본건은 이미 10회 유찰됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.19 제출된 대항력 포기 취지 확약서가 누구의 어떤 권리를 대상으로 하고 어떤 조건에서 효력이 발생하는지 직접 확인해야 합니다.
- 불허 결정 확인. 확약서를 전제로 한 매각조건변경 신청이 불허됐으므로, 불허 사유와 현재 매각조건을 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 김봉환의 주택임차권이 실제로 어떤 절차와 시점에 말소되는지 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 확약 적용 시 실질취득은 7,893,000원, 미적용 시에는 보증금 승계 때문에 약 90,000,000원 구조입니다. 두 경우를 섞어 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -5.7%이고 최신 거래가 86,250,000원이므로, 보증금 승계형으로 남는다면 최근 시세보다 유리하다고 단정하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·법원의 불허 결정 내용을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 이 물건의 가격은 ‘789만원’이 아니라 확약의 효력으로 결정된다
이 사건은 숫자 하나만 보면 감정가 84,000,000원짜리 물건이 10회 유찰돼 7,893,000원까지 내려온 극단적인 할인 물건입니다. 그러나 권리구조만 놓고 보면 김봉환의 90,000,000원 임차보증금이 말소기준보다 앞서 있어 원칙적으로는 낙찰가 하락이 곧 총취득비용 하락으로 이어지지 않습니다.
판도를 바꾸는 것은 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 취지 확약서입니다. 본 분석 규칙상 이 확약을 반영하면 해당 임차인 인수는 실질 0원, 실질취득은 현재 최저가 7,893,000원입니다. 다만 법원이 확약서에 기초한 매각조건변경 신청을 불허했다는 사실과 10회 유찰 이력 때문에, 이 물건은 가격표보다 확약의 적용 범위·효력·임차권등기 말소 절차를 확인하는 일이 먼저인 사건입니다.
