광주지방법원 2024타경84890. 광주광역시 북구 신안동 650-14, 도로명 자산로 43 소재 물건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 195.0㎡, 지목은 대이며 건물은 일반목구조 기와지붕 단층으로 조사됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가 335,275,000원에서 1회 유찰된 234,693,000원, 즉 감정가의 70%입니다.
권리의 기준점은 2020.02.11. 설정된 광주신안신용협동조합 근저당 채권최고액 68,000,000원입니다. 이후 황윤덕·전상란·신용보증기금·신한카드 주식회사· 광주신용보증재단·제이비우리캐피탈주식회사의 가압류와 2024.10.28. 강제경매개시결정은 모두 이 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 박복순 명의 근저당과 박태호 명의 가등기 및 관련 가처분은 2024.10.21. 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2024타경84890 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 신안동 650-14 · 광주광역시 북구 자산로 43 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 토지 | 195.0㎡ · 대 · 주상기타 · 평지 · 부정형 · 중로각지 |
| 건물 구조 | 일반목구조 기와지붕 단층 · 치장벽돌 및 벽돌보강 · 벽지마감 · 새시창 |
| 소유자 | 박태열 |
| 감정가 / 최저가 | 335,275,000원 / 234,693,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 경매채권자 / 청구 | 신용보증기금 / 49,176,752원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 매각 범위 | 제시외 건물 포함 일괄매각 · 지상 제시외 수목(관상수 및 유실수) 포함 매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2020.02.11. 광주신안신용협동조합 근저당입니다. 2022년 이후의 가압류 6건과 2024.10.28. 강제경매개시결정은 모두 뒤에 들어왔기 때문에 매각으로 소멸합니다. 박복순 명의 138,000,000원 근저당과 박태호 명의 소유권이전청구권가등기, 그리고 관련 가처분은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 2명, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박태영 | 2024.03.04 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
| 정정식 | 2021.07.09 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 점유자는 박태영·정정식 2명입니다. 정정식의 전입일은 2021.07.09., 박태영은 2024.03.04.로 모두 말소기준권리인 2020.02.11.보다 늦습니다. 따라서 두 점유자 모두 대항력 없음으로 판단됩니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 별도 확인이 필요하지만, 현재 분석상 매수인이 승계할 임차보증금은 없습니다.
③ 가격 구조 — 1회 유찰, 감정가의 70%
감정가는 335,275,000원, 현재 최저매각가는 234,693,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 234,693,000원입니다.
다만 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 결론낼 수는 없습니다. 가격 판단의 기준은 실제 인근 거래와 개별 토지·건물 상태여야 합니다. 이 물건은 토지 195.0㎡와 단독주택 이용 건물, 제시외 건물 및 수목이 함께 매각되는 구조이므로 단순 감정가 할인율보다 현장 상태와 주변 거래 수준을 함께 확인하는 것이 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 234,693,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,085,702원 |
| 1. 근저당 · 광주신안신용협동조합 | 68,000,000원 | 68,000,000원 |
| 2. 가압류 · 황윤덕 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 3. 가압류 · 전상란 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 38,000,000원 | 38,000,000원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,391,017원 | 7,391,017원 |
| 6. 가압류 · 광주신용보증재단 | 25,937,500원 | 25,937,500원 |
| 7. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 6,290,027원 | 6,290,027원 |
| 8. 강제경매 관련 · 신용보증기금 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 64,988,754원 |
현재 회차에서는 계산에 포함된 채권 165,618,544원이 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여는 64,988,754원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 신용보증기금의 강제경매 관련 채권액은 계산에서 제외되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 234,693,000원 | 165,618,544원 | 0원 | 64,988,754원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 164,285,100원 | 161,185,109원 | 4,433,435원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34% | 114,999,570원 | 112,589,576원 | 53,028,968원 | 0원 | 0원 |
가격이 내려가면 채권자 미배당은 늘어나지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 유찰에 따라 달라지는 핵심은 권리 인수가 아니라 낙찰가와 채권자의 배당 충족 정도입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 신안동 소재 중도아파트 남서측 인근. 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 195.0㎡, 지목 대, 평지·부정형·중로각지이며 공시지가는 788,900원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류·중로2류에 접합니다. 토지구획정리사업지구·가로구역별 최고높이 제한지역·일반상업지역·방화지구 등과의 접함 사항이 있습니다.
- 건물. 일반목구조 기와지붕 단층, 위생·급배수·난방설비가 되어 있고 공부와의 차이는 없습니다.
- 매각범위. 제시외 건물과 지상 제시외 수목인 관상수·유실수가 함께 매각됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 박태영·정정식의 전입은 후순위지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%만으로 저가 여부를 판단하지 말고 주변 단독주택·토지 거래 및 현장 상태를 비교하세요.
- 제시외 포함. 제시외 건물과 관상수·유실수가 포함되는 일괄매각이므로 경계·현황·실사용 범위를 현장에서 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이지만 감정평가상 이용상태는 단독주택입니다. 실제 건축물 현황과 이용 형태를 원본 서류에서 대조하세요.
- 배당 변수. 당해세·임차인 최우선변제와 강제경매 관련 미상 채권은 현재 계산에 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 현장이 핵심
이 물건의 권리 핵심은 명확합니다. 2020.02.11. 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 강제경매개시결정은 소멸합니다. 실제 점유자 박태영·정정식도 모두 후순위 전입이라 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 자체는 비교적 단순한 편입니다.
다만 현재 최저가 234,693,000원이 감정가의 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 토지 195.0㎡, 단독주택 이용 건물, 제시외 건물과 수목까지 함께 사는 물건이므로 권리는 합격권, 가격은 현장·주변 거래와 대조 후 판단이 적절합니다.
