수원지방법원 2024타경10685. 화성시 진안동 현인빌딩 1층 101호로, 감정평가상 근린생활시설로 이용 중인 집합건물입니다. 건물은 철근콘크리트구조 1~5층, 총 20개 구분건물로 구성되며 101호 1개 호실은 근린생활시설, 201호부터 501호까지 19개 호실은 도시형생활주택입니다. 본건 면적은 49.13㎡로 표시되어 있습니다.
권리구조의 출발점은 2017년 11월 16일 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며 공동담보목록 제2017-4087호가 기재돼 있습니다. 수협은행은 2024년 9월 23일 임의경매를 신청했고, 청구금액은 1,030,372,151원입니다. 이후 신용보증기금의 102,000,000원 가압류가 붙었지만 모두 말소기준 이후 권리입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10685 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점중앙로169번길 5-2, 1층101호 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(근린생활시설) · 1층 101호 · 49.13㎡ |
| 건물 구성 | 철근콘크리트구조 1~5층 · 근린생활시설 1개호 · 도시형생활주택 19개호 |
| 소유자 | 최현출 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 91,140,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,030,372,151원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2017년 11월 16일 접수된 수협은행 근저당권입니다. 2024년 임의경매개시결정과 신용보증기금 가압류는 모두 그보다 뒤에 접수돼 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 예상배당에서 수협은행 채권은 대부분 미배당되지만, 그 부족액은 채무자에 대한 채권 잔액일 뿐 낙찰자가 승계하는 금액은 아닙니다.
② 점유·임차 관계 — 101호 신고인 2명
보증기관의 대위·승계 신고는 없습니다. 사람 기준으로 확인된 신고인은 건물 전체 18명이며, 그중 본건 101호와 직접 관련된 신고인은 박수현·김명분 2명입니다. 나머지 16명은 201호 이상 다른 호실의 전입자로 본건 101호의 보증금 인수 판단과 구분해야 합니다.
| 신고인 / 사용부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박수현 현인빌딩 101호 49.1300㎡ · 주거 | 2024.04.23 | 10,000,000원 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
| 김명분 현인 1층 49.1300㎡ · 주거 | 2023.02.24 | 10,000,000원 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 0원 |
두 사람의 전입일은 각각 2023년 2월 24일과 2024년 4월 23일로, 말소기준일인 2017년 11월 16일보다 늦습니다. 따라서 전입일 순서상 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 다만 확정일자와 우선변제 여부는 확인되지 않으므로 실제 배당순위는 원본 서류로 대조해야 합니다.
③ 가격·환금성 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
감정가 186,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 91,140,000원, 감정가의 49.0%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 실질취득액도 91,140,000원입니다.
다만 현인빌딩 101호와 직접 비교할 수 있는 실거래가나 최근 낙찰금액은 확인되지 않습니다. 제공된 건물 경매 통계는 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%로 나타납니다. 따라서 최저가가 감정가의 절반 아래라는 사실만으로 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,140,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,040,520원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 1,200,000,000원 | 89,099,480원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 102,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,302,000,000원 중 89,099,480원이 배당되고, 1,212,900,520원이 미배당되는 추정입니다. 미배당 채권은 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화성시 진안동 진안중학교 남서측에 위치합니다. 주변에는 다세대·단독주택, 주상용·상업용 건물과 아파트가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 주변 도로가 인접하고 서측으로 지하철 1호선과 1번국도가 지나며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 1~5층 건물로 외벽 석재마감, 내벽 몰탈 위 페인트·벽지·타일, 창호는 샷시창입니다. 위생·급배수·승강기·화재감지·경보·소화전 설비를 갖췄습니다.
- 도로·주차. 남측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하며, 주차시설은 옥내 5대·옥외 9대입니다.
- 토지. 토지면적 493.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 1,158,000원/㎡입니다. 제1종일반주거지역이며 토지는 주상용 건부지로 이용 중입니다.
- 규제. 상대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 공부·위반 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 101호 점유자 확인. 박수현·김명분 중 실제 점유자와 계약관계, 현재 영업 또는 주거 이용 여부를 현장에서 확인하세요.
- 용도 불일치 점검. 감정평가상 근린생활시설인 101호에 주거 전입자료가 있습니다. 내부 구조와 실제 사용 형태를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 실거래가가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보지 말고, 예상 임대수익·공실·수선비를 기준으로 입찰 상한을 산정하세요.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당에는 공동담보목록 제2017-4087호가 기재돼 있습니다. 공동담보 물건과 배당관계를 원본으로 대조하세요.
- 배당요구·최우선변제 확인. 101호 신고인들의 확정일자와 우선변제 여부가 명확하지 않으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 서류를 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비와 전기·수도 등 사용료 체납 여부를 관리주체에 확인하세요.
- 매각 결과 확인. 기재된 매각기일은 2026.07.13입니다. 입찰 또는 후속 절차 전 법원 사건내역에서 진행 상태를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본과 현장 상태를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 2017년 수협은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 경매개시결정과 가압류는 소멸합니다. 101호 관련 신고인 2명의 전입일도 말소기준보다 늦어 보증금 승계액은 0원입니다.
그러나 가격 평가는 전혀 다른 문제입니다. 최저가 91,140,000원은 감정가의 49%지만, 이를 검증할 직접 비교 실거래가가 없고 경매 통계상 평균 2.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 게다가 1층 근린생활시설과 주거 전입자료가 함께 존재해 실제 이용 상태와 점유관계를 확인해야 합니다. 결론은 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 재검증입니다.