* 실질취득 예상액은 배당산정표의 김윤이 보증금 100,000,000원 인수를 그대로 적용한 조건부 금액입니다. 김윤이는 201호로 기재되어 있으므로 204호의 매각 범위에 포함되는지 확인해야 합니다. 별도 미상 보증금은 계산에 반영하지 않았습니다.

광주지방법원 2025타경2536. 광주광역시 남구 봉선동 156, 가로수빌딩 제1동 2층 204호를 중심으로 살펴볼 물건입니다. 감정평가서상 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물이며, 204호는 미용업 및 사무실로 이용 중인 근린시설입니다. 다만 감정요항에는 201호·202호·203호·204호와 1층 109호까지 총 5개 호실이 함께 열거되어 있습니다.

등기상 말소기준권리는 2020년 4월 8일 설정된 방림신용협동조합의 채권최고액 37억 2,000만원 근저당권입니다. 이후 설정된 신우투자개발의 근저당권 2건과 광주세무서의 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 후순위 권리의 소멸 여부만이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인과 보증금이 확인되지 않은 점유관계가 존재하며, 배당산정표에는 1억원의 매수인 인수까지 반영되어 있습니다.

최저가가 감정가의 28.67%라는 숫자만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 매수인이 실제로 부담할 수 있는 인수액, 매각 대상 호실의 범위, 건축물 현황을 함께 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸하지만 선순위 임차인은 남는다

말소기준권리는 을구 1번(전 4번) 방림신용협동조합 근저당권입니다. 2020년 4월 8일 설정된 채권최고액 37억 2,000만원으로, 이후의 근저당권 및 압류보다 우선합니다.

2024년 7월 5일 설정된 유한회사신우투자개발의 9억원 근저당권과 2024년 10월 28일 설정된 10억원 근저당권은 말소기준권리 후순위입니다. 2025년 4월 15일 임의경매개시결정과 2025년 9월 19일 국세 관련 압류도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 7건의 임차관계, 보증금과 대항력은 각각 구분해야 한다

임차관계는 201호·202호·203호·204호·109호 및 호실 미상 점유관계로 확인됩니다. 아래 임차관계를 모두 본건 204호의 임차인으로 간주하거나 보증금을 합산해서는 안 됩니다. 호실별 점유와 실제 매각 범위를 분리해서 판단해야 합니다.

대항력은 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 중심으로 구분했습니다. 보증금 또는 전입일이 확인되지 않은 경우 대항력 유무를 확정하지 않았습니다. 우선변제권은 확인 가능한 배당 근거가 있는 경우에만 반영했습니다.

보증금 미상 임차관계도 별도의 위험입니다. 주식회사 남서윤,남장희는 2017년 12월 14일 전입으로 말소기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 있음으로 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 인수금액도 산정할 수 없습니다.

203호 이재호는 보증금 3억원이 기재되어 있지만 전입일이 미상입니다. 109호 이승호 역시 보증금 2,000만원은 확인되나 전입일이 확인되지 않아 대항력 판단이 불가능합니다. 202호 임동하(임지혜)와 204호 김다혜는 말소기준권리 이후 전입이므로 대항력은 없는 것으로 분류됩니다.

특히 본건 204호에 직접 연결되는 김다혜는 보증금 2,000만원, 전입일 2023년 10월 4일, 확정일자 2023년 10월 6일입니다. 말소기준권리 이후 전입이므로 대항력은 없습니다. 다만 임대차계약 종료 및 실제 인도 여부는 별도로 확인해야 합니다.

③ 가격·유찰 분석 — 감정가의 28.67%라도 시세 대비 저렴하다는 뜻은 아니다

현재 최저매각가는 172,320,000원으로 감정가 601,000,000원의 약 28.67%입니다. 5회 유찰을 거쳐 상당히 낮아진 가격이지만, 이것만으로 실제 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.

근린시설은 동일 건물 내에서도 의원·음식점·사무실·미용업 등 용도와 임대조건에 따라 가치가 달라집니다. 최근 12개월 평균 거래가격이나 최신 거래가격을 기준으로 검증할 수 있는 실거래 표본이 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 시세보다 낮은지 또는 높은지 단정할 수 없습니다.

위 실질취득액은 배당산정표의 김윤이 보증금 1억원 인수를 모든 회차에 동일하게 적용한 조건부 계산입니다. 김윤이는 201호로 표시되어 있어 매각 대상에 포함되는지 확인이 필요하며, 보증금 미상 임차인 및 기타 비용은 반영하지 않았습니다.

현재 최저가 172,320,000원에 인수액 100,000,000원을 더하면 실질취득 예상액은 272,320,000원입니다. 6회 유찰 시 237,856,000원, 7회 유찰 시 210,284,800원으로 계산됩니다.

이 사건의 김윤이 보증금 1억원은 현재 최저가보다 작습니다. 따라서 현재 제시된 회차에서는 낙찰가가 내려가더라도 실질취득액이 보증금 1억원으로 고정되는 구조가 아닙니다. 낙찰가와 인수액을 합산해야 합니다. 다만 추가로 확인되지 않은 보증금이 있다면 위 계산은 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 172,320,000원 가정)

현재 회차에서 집행비용 추정액 3,212,480원을 제외하면 방림신용협동조합에 배당되는 금액은 169,107,520원입니다. 채권최고액 기준 근저당 채권 총액은 5,620,000,000원이지만, 실제 배당 가능한 금액은 1억 6,910만원 수준에 그칩니다.

방림신용협동조합의 신청채권 청구액은 3,048,944,712원이며, 등기상 근저당 채권최고액은 3,720,000,000원입니다. 두 금액은 구분해야 합니다. 배당산정은 채권최고액 기준으로 계산되어 있습니다.

⑤ 입지·건축물·환금성 메모 (감정평가요항 기준)

• 입지. 광주광역시 남구 봉선동 소재 유안초등학교 북동측 인근입니다. 주변은 상업용 건물과 아파트단지가 혼재하는 지역으로 평가되었습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
• 도로. 건물 남측으로 노폭 약 15m의 포장도로에 접하고 있으며, 남측에 차량 진출입로가 개설되어 있습니다.
• 이용상태. 201호는 의원, 202호는 음식점, 203호는 사무실, 204호는 미용업 및 사무실, 109호는 음식점으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.
• 건축물 구획. 204호는 공부상 1개 호실이지만 실제 현황은 4개 호실로 구획되어 이용 중입니다. 임대차계약 면적, 내부 구획, 독립된 출입구 및 원상회복 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 202호는 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다. 본건 204호의 현황과 혼동해서는 안 되지만, 같은 건물 내 위반건축물 사항이 존재하므로 호실별 대장과 실제 현황을 대조해야 합니다.
• 면적 차이. 1층 109호는 공부상 면적 98.365㎡이나 실제 임대계약 면적은 82.62㎡로 기재되어 있습니다. 해당 호실의 면적 차이와 이용상태도 함께 확인할 사항입니다.
• 설비. 일반적인 급·배수설비와 위생설비, 승강기, 소화전 및 주차장설비가 갖춰진 것으로 조사되었습니다.
• 환금성. 의원·음식점·사무실·미용업 등 용도가 혼재된 상업용 건물입니다. 주거용 아파트와 달리 임차수요와 업종 적합성, 실제 구획 및 인도 가능 여부가 거래성에 영향을 줄 수 있습니다. 최근 거래가격을 근거로 한 환금성 평가는 별도 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 본건 주소는 204호지만 감정요항에는 201호·202호·203호·204호·109호가 함께 등장합니다. 실제 매각 대상 호실, 일괄매각 여부, 공동담보 범위를 매각물건명세서와 감정평가서 원본으로 대조하세요.
• 김윤이 1억원 인수 여부. 배당산정표는 201호 김윤이의 보증금 100,000,000원을 매수인 인수로 계산합니다. 204호와의 매각 범위가 일치하는지 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
• 보증금 미상 임차인. 주식회사 남서윤,남장희의 보증금 및 확정일자, 실제 점유 호실을 확인해야 합니다. 보증금이 미상인 상태에서 대항력이나 인수금액을 확정해서는 안 됩니다.
• 203호·109호 임차관계. 이재호의 보증금 3억원과 이승호의 보증금 2,000만원은 기재되어 있지만 전입일이 확인되지 않습니다. 각 호실의 실제 임차인과 점유 상태를 확인하세요.
• 204호 명도. 김다혜의 보증금 2,000만원, 전입일 2023.10.04, 확정일자 2023.10.06을 기준으로 계약 종료와 실제 점유 여부를 확인하세요. 대항력이 없다는 판단과 실제 인도 완료는 별개입니다.
• 구획 및 원상회복. 204호의 공부상 1실과 현황 4개 구획의 차이를 확인하고, 불법 구획 또는 원상회복 의무가 있는지 점검하세요.
• 202호 위반건축물. 집합건축물대장에 위반건축물로 등재된 202호의 위반 내용과 조치 여부를 확인하세요. 204호와의 구분도 명확히 해야 합니다.
• 공동담보 확인. 방림신용협동조합 근저당권의 공동담보목록 제2020-493호와 203호에서 전사된 등기 내용을 확인하고, 현재 매각 대상에 미치는 영향을 검토하세요.
• 총투입비용 산정. 낙찰대금 외에 인수 보증금, 추가 확인이 필요한 임차보증금, 명도비, 구획 복구비 및 기타 비용을 따로 산정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장과 실제 현장을 함께 확인하세요.

맺으며 — “최저가 1.72억”이 실제 취득가격은 아니다

광주 2025타경2536은 감정가 601,000,000원에서 최저매각가 172,320,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 숫자만 보면 상당한 가격 하락이지만, 경매에서 중요한 것은 최저가가 아니라 낙찰 후 실제로 부담해야 할 금액과 권리관계입니다.

배당산정표는 김윤이의 보증금 100,000,000원을 매수인 인수로 반영합니다. 이를 적용하면 현재 회차의 실질취득 예상액은 272,320,000원입니다. 하지만 김윤이는 201호로 기재되어 있고 본건 주소는 204호이므로 매각 범위와 인수 대상의 일치 여부부터 확인해야 합니다.

여기에 보증금 미상 임차관계, 대항력 가능·미상 점유자, 204호의 4분할 이용, 202호의 위반건축물 등재까지 겹쳐 있습니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 선순위 가능 임차관계는 현재 계산한 1억원 외에 추가 인수 위험을 남깁니다.

실거래를 통한 시세 검증도 선행되어야 합니다. 감정가 대비 28.67%라는 비율은 시세 대비 할인율이 아닙니다. 근린시설은 호실별 용도와 임대차 조건, 실제 구획, 적법성 및 인도 가능성이 가치에 직접 영향을 미칩니다.