광주지방법원 2025타경2536. 표시 주소는 광주 남구 봉선동 156 제1동 제2층 204호이며, 용도는 근린시설입니다. 감정 이용상태상 204호에 해당하는 일련번호 4-라는 미용업 및 사무실로 이용 중이고, 공부상 1개 호실이나 현황은 4개 호실로 구획구분되어 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 말소기준권리는 2020.04.08. 방림신용협동조합의 근저당권입니다. 이후 근저당권 2건, 임의경매개시결정, 압류는 데이터상 매각으로 소멸합니다.
문제는 등기상 후순위 권리가 아니라 점유·임차관계입니다. 현황조사에는 201호·202호·203호·204호·109호 등 여러 부분의 점유관계가 함께 나타나고, 배당가정은 그중 김윤이의 보증금 100,000,000원을 매수인 인수액으로 계산하고 있습니다. 따라서 이 보고서의 자금 판단은 최저가 172,320,000원 + 확인 인수 100,000,000원 = 알려진 실질취득 272,320,000원을 기준으로 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경2536 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 봉선동 156 1동 2층204호 · 도로명 광주광역시 남구 봉선2로 81 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정 이용상태상 204호는 미용업 및 사무실 |
| 현황 특이사항 | 공부상 1개호실이나 현황은 4개호실로 구획구분되어 이용 중 |
| 소유자 | 유한회사승민도시개발 |
| 감정가 / 최저가 | 601,000,000원 / 172,320,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 방림신용협동조합 / 3,048,944,712원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유관계는 별도
말소기준은 2020.04.08. 접수된 방림신용협동조합 근저당권 채권최고액 3,720,000,000원입니다. 이후 유한회사신우투자개발의 근저당권 900,000,000원·1,000,000,000원, 방림신용협동조합의 임의경매개시결정, 국가 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인의 대항력은 등기 말소와 별개의 문제이므로, 말소기준 이전 전입 또는 전입일 미상 점유자를 반드시 따로 봐야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 확인 인수 1억, 추가 인수는 미확정
| 점유자 | 부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김윤이 | 201호 | 2017.03.02 / 해당 없음 | 100,000,000원 | 6,500,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 100,000,000원 |
| 주식회사 남서윤,남장희 | 해당 없음 | 2017.12.14 / 해당 없음 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능·미상 |
| 임동하(임지혜) | 202호 | 2020.12.28 / 해당 없음 | 100,000,000원 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이재호 | 203호 · 사무실 | 미상 / 해당 없음 | 300,000,000원 | 7,800,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능·미상 |
| 김다혜 | 204호 | 2023.10.04 / 2023.10.06 | 20,000,000원 | 600,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 협신에프앤씨(주) | 해당 없음 | 2022.04.27 / 해당 없음 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이승호 | 109호 | 미상 / 해당 없음 | 20,000,000원 | 2,420,000원 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 가능·미상 |
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 본다
현재 최저가는 감정가 601,000,000원의 약 28.7%인 172,320,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만, 배당가정상 확인된 인수 100,000,000원을 더하면 알려진 실질취득은 272,320,000원, 감정가의 약 45.3%입니다.
최근 실거래에 근거한 시세 수치가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없습니다. 특히 이 사건은 5회 유찰, 근린시설, 현황상 구획분할, 다수 점유관계가 겹쳐 있어 단순한 감정가 대비 낙폭보다 실제 승계금액과 환금성을 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 172,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,212,480원 |
| 인수 · 김윤이 보증금 | 100,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 방림신용협동조합 | 3,720,000,000원 | 169,107,520원 |
| 3. 근저당 · 유한회사신우투자개발 | 900,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 유한회사신우투자개발 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 총 채권액은 5,620,000,000원, 예상 배당은 169,107,520원, 미배당은 5,450,892,480원입니다. 김윤이 보증금 100,000,000원은 배당에서 지급되지 않고 매수인 인수로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 가정입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액을 따로 계산
| 시나리오 | 매각가 | 확인 인수 | 신청채권자 배당 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 172,320,000원 | 100,000,000원 | 169,107,520원 | 5,450,892,480원 |
| 6회 유찰 시 | 137,856,000원 | 100,000,000원 | 135,126,016원 | 5,484,873,984원 |
| 7회 유찰 시 | 110,284,800원 | 100,000,000원 | 107,940,813원 | 5,512,059,187원 |
⑥ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 봉선동 유안초등학교 북동측 인근의 통칭 가로수빌딩으로, 주변은 상업용 건물과 아파트단지가 혼용된 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 204호에 해당하는 일련번호 4-라는 미용업 및 사무실로 이용 중입니다. 건물에는 급·배수·위생·승강기·소화전·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 현황 차이. 204호는 공부상 1개 호실이나 현황은 4개 호실로 구획구분되어 이용 중입니다. 실제 점유구획, 출입구, 임대차 범위 확인이 중요합니다.
- 도로. 건물 남측으로 폭 약 15m 포장도로에 접하고 남측에 차량 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 사건 내 건축물 확인사항. 감정자료에는 일련번호 2-나가 집합건축물대장상 위반건축물로 등재된 것으로 기재돼 있습니다. 현재 표시 주소인 204호와의 적용 범위는 원본에서 구분 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위부터 확인. 표시 주소는 204호인데 현황조사에는 여러 호실 점유자가 함께 등장합니다. 매각물건명세서와 물건번호별 매각범위를 대조해 김윤이 100,000,000원 인수가 본 물건에 직접 귀속되는지 확인해야 합니다.
- 김윤이 인수액 확인. 배당가정은 대항력 有·우선변제권 無로 보증금 100,000,000원 전액을 매수인 인수로 잡고 있습니다. 배당요구·임대차 종료·보증금 반환 여부를 원본으로 재확인해야 합니다.
- 미상 점유자 보완. 주식회사 남서윤,남장희는 보증금 미상, 이재호·이승호는 전입일 미상입니다. 이들의 대항력과 보증금 잔액이 확인되기 전에는 최종 인수총액을 확정할 수 없습니다.
- 300,000,000원 보증금 주의. 이재호가 대항력 있는 임차인으로 확인될 경우 현재 최저가보다 보증금이 큽니다. 이 경우 낙찰가가 더 내려가도 실질취득액이 단순히 함께 내려가는 구조가 아닐 수 있습니다.
- 현황상 4개 구획. 204호는 공부상 1호실이지만 현황은 4개 호실로 나뉘어 있습니다. 점유자별 구획·명도대상·시설물 귀속을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 28.7%라는 수치만으로 저평가를 단정하지 말고, 알려진 실질취득 272,320,000원과 추가 인수 가능성을 기준으로 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유현황을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “5회 유찰”보다 “얼마를 실제로 떠안는가”
이 사건의 말소기준권리는 명확하고 후순위 근저당·압류·경매개시결정은 소멸합니다. 그렇다고 권리분석이 간단한 물건은 아닙니다. 배당가정상 김윤이의 보증금 100,000,000원이 매수인에게 승계되고, 그 결과 현재 알려진 실질취득은 272,320,000원입니다. 여기에 보증금 미상 또는 전입일 미상 점유관계까지 남습니다.
특히 300,000,000원 보증금의 이재호가 실제로 대항력을 갖는지 여부는 결과를 크게 바꿀 수 있습니다. 대항력이 확인될 경우 보증금이 현재 낙찰가보다 커, 낙찰가 하락분만큼 인수 부담이 늘어나는 대항력 인수형 구조가 될 가능성이 있기 때문입니다. 최근 실거래 시세 근거도 확인되지 않아 감정가 대비 큰 할인만으로 가격 메리트를 줄 수 없습니다. 등기상 후순위 권리는 정리되지만, 점유·인수범위가 확정되기 전까지는 고위험 확인형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
