49,980,000원
수원지방법원 2024타경10685. 화성시 진안동 현인빌딩 2층 201호로, 감정평가상 201호부터 501호까지 도시형생활주택으로 이용되는 집합건물입니다. 말소기준은 2017년 11월 16일 수협은행 근저당권이며 채권최고액은 1,200,000,000원입니다. 이후의 경매개시결정, 신용보증기금 가압류, 박수남의 주택임차권은 모두 매각으로 소멸합니다.
본건의 핵심은 보증금 액수 자체가 아니라 말소기준권리와 임차인의 대항요건 취득 시점입니다. 박수남은 2020년 12월 31일 점유를 개시하고 2021년 1월 5일 전입했으나, 이는 수협은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 보증금 중 배당받지 못하는 금액이 발생하더라도 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 대항력 인수형 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10685 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점중앙로169번길 5-2, 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 201호 도시형생활주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 1~5층 · 총 20개호(근린생활시설 1개호·도시형생활주택 19개호) |
| 사용승인 | 2017.11.14 |
| 소유자 | 최현출 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 49,980,000원 (2회 유찰·감정가 대비 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,030,372,151원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 임차보증금보다 순서가 먼저다
말소기준인 수협은행 근저당권은 공동담보목록 제2017-4087호에 연결된 채권최고액 1,200,000,000원의 담보권입니다. 임차인 박수남의 계약일, 확정일자, 점유개시일과 전입일은 모두 이 근저당권보다 늦습니다. 2024년 12월 17일 등기된 주택임차권도 을구 2번 후순위 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 본건 201호 관련 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 계약·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박수남 주거용·건물의 전부 | 계약 2020.10.31 확정 2020.11.02 점유 2020.12.31 전입 2021.01.05 배당요구 2024.10.11 | 65,000,000원 | 없음 말소기준 이후 전입 | 확인 필요 확정일자·배당요구 있음 | 없음 매수인 인수 0원 |
현황조사에는 101호와 202호 이후 다른 호수의 전입자들도 함께 나타나지만, 본건은 2층 201호입니다. 다른 호수 조사자는 본건 임차인 수와 보증금에 합산하지 않았습니다. 본건과 직접 연결되는 임차인은 등기부·매각물건명세서·현황조사에 모두 확인되는 박수남 1명입니다.
박수남은 확정일자와 배당요구 사실이 있으나 선순위 수협은행 근저당권의 채권액이 매각대금을 크게 초과합니다. 현재 회차 배당 구조에서는 집행비용을 제외한 금액이 수협은행에 배당되며, 임차보증금에 돌아갈 잔여 재원이 없습니다. 그러나 대항력이 없으므로 미배당 보증금은 매수인이 승계하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 49%는 할인율이지 시세 검증이 아니다
현인빌딩은 2017년 11월 14일 사용승인된 도시형생활주택 19세대 규모의 건물입니다. 확인되는 동일 건물 경매 통계는 평균 유찰 2.0회, 낙찰률 0.0%이며 최근 낙찰금액과 낙찰일은 확인되지 않습니다. 동일 면적의 실거래 평균이나 최신 거래가도 확인되지 않아, 감정가와 최저가만으로 시장가격 대비 저렴하다고 판정할 근거가 부족합니다.
부동산 정보상 참고 면적은 19.66㎡로 표시되지만 본건과의 정확한 면적 일치 여부는 원본 공부에서 확인해야 합니다. 도시형생활주택은 전용면적, 층, 임대수익, 관리비, 주차 여건에 따라 가격 차이가 커질 수 있으므로 인근 동일 유형의 매매가와 임대료를 별도로 조사해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 49,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.6% 추정) | - | 1,299,640원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 수협은행 | 1,200,000,000원 | 48,680,360원 |
| 2. 갑구 3번 가압류 · 신용보증기금 | 102,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,302,000,000원 중 채권자 배당액은 48,680,360원, 미배당액은 1,253,319,640원입니다. 이 미배당액은 채권자의 회수 부족분이며 매수인 인수액이 아닙니다. 현재 산정된 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 회차별 배당 시나리오
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰·감정가 49% | 49,980,000원 | 48,680,360원 | 1,253,319,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 34,986,000원 | 33,956,252원 | 1,268,043,748원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 24,490,200원 | 23,649,376원 | 1,278,350,624원 | 0원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진안중학교 남서측에 위치하며 다세대주택·단독주택·주상용 및 상업용건물·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 건물 주위로 도로가 인접하고 서측으로 지하철 1호선 및 1번국도가 지나며 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 101호는 근린생활시설, 201호부터 501호까지는 도시형생활주택으로 이용 중입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 1~5층 건물로 위생·급배수·난방·승강기·화재감지 및 경보·소화전 설비를 갖췄습니다.
- 도로·주차. 남측으로 폭 약 10미터의 포장도로에 접하며 주차시설은 옥내 5대·옥외 9대입니다.
- 토지. 대지 493.0㎡, 공시지가 1,158,000원/㎡이며 제1종일반주거지역에 속합니다.
- 규제. 상대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 공부 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 19세대 도시형생활주택이고 실거래·최근 낙찰 기준이 확인되지 않아 수요와 적정가격을 현장에서 별도로 검증해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 201호 점유 확인. 박수남의 현재 점유 여부와 임차권등기 이후 실제 퇴거 여부를 현황조사 원본과 현장에서 확인하세요.
- 대항력 기준 재확인. 말소기준일 2017.11.16과 점유·전입일을 등기부와 주민등록 자료에서 다시 대조하세요.
- 배당요구 확인. 박수남의 배당요구일 2024.10.11과 확정일자 2020.11.02를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 실거래 조사. 감정가 대비 49%가 아니라 인근 동일 유형·유사 면적 도시형생활주택의 최근 매매가와 임대료를 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
- 임대수익 점검. 공실 가능성, 월 관리비, 체납 관리비, 수선 상태와 실제 임대 가능 금액을 확인하세요.
- 공동담보 확인. 수협은행 근저당권의 공동담보목록 제2017-4087호와 다른 담보물의 배당 관계를 원본에서 확인하세요.
- 입지 규제 확인. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역과 비행안전제2구역이 이용·거주 선호에 미치는 영향을 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 매각 진행 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만 가격은 아직 검증되지 않았다
이 물건은 보증금 65,000,000원의 주택임차권이 있어 처음에는 인수 위험이 커 보일 수 있습니다. 그러나 말소기준 근저당권이 2017년 11월 16일이고 박수남의 점유·전입은 그보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰가 외에 보증금을 추가로 떠안는 구조가 아니며, 현재 회차 기준 실질취득은 49,980,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
다만 권리 안전성이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 동일 건물 실거래와 최근 낙찰 기준이 확인되지 않고 이미 2회 유찰됐으며, 도시형생활주택 특성상 임대수요와 환금성 검증이 중요합니다. 결론은 권리 인수는 없음, 가격 판단은 현장 시세 확인 후입니다.