최저가 2,016만원은 착시 — 임차보증금 인수로 실질취득은 약 1.25억

광주지방법원 2025타경5061. 쌍촌동 ‘마당채’ 2층 202호, 전용 22.72㎡ 집합건물입니다. 사건 용도에는 아파트로 표시됐지만 감정 이용상태는 다세대주택이며, 철근콘크리트조 4층 건물 중 2층에 위치합니다. 표면적으로는 감정가 3,600만원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 2,016만원까지 낮아졌습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 김소연의 임차보증금 1억2,500만원입니다.

등기 흐름을 연속해서 보면 2011년 근저당은 2019년 말소됐고, 2019년·2020년 설정된 근저당도 2022년 3월 해지·말소됐습니다. 김소연은 그 이후인 2022년 9월 임대차계약과 확정일자를 갖추고, 2022년 10월 점유와 전입을 마쳤습니다. 현존 권리 중 주택도시보증공사의 2023년 가압류보다 앞서므로 매각물건명세서가 명시한 대로 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 분석해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 근저당 뒤에 임차인이 들어왔다

2011년 광주원예농업협동조합 근저당은 2019년 6월 해지로 말소됐습니다. 이어 설정된 2019년·2020년 근저당 2건도 2022년 3월 모두 말소됐습니다. 따라서 김소연이 2022년 10월 전입·점유할 당시 등기상 선순위 담보권은 남아 있지 않았고, 이후 등기된 2023년 주택도시보증공사 가압류보다 임차인의 대항요건이 앞섭니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 김소연은 확정일자와 배당요구가 확인되고 명세서가 미배당 보증금 인수를 명시합니다. 김찬이는 전입일이 2023년 가압류보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 계약관계와 점유 부분은 현장에서 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가조차 최근 시세의 288%

마당채 동일 면적 22.72㎡의 거래는 총 12건입니다. 전체 평균은 36,415,833원이지만, 2022년 5월의 39,090,000원 거래 11건이 집중돼 있어 현재 가격 판단에는 왜곡 가능성이 큽니다. 최근 12개월 거래는 2025년 2월의 7,000,000원 1건이며, 최근 가격은 이전 거래군보다 82.1% 하락했습니다.

현재 최저가 20,160,000원은 전체 평균의 55.4%이지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래 7,000,000원의 288.0%입니다. 최저가만으로도 최근 시세보다 높습니다. 여기에 김소연의 미배당 보증금 인수를 반영하면 실질취득은 약 125,000,000원으로, 최근 거래의 약 1,785.7%에 이릅니다. 전체 평균 대비 할인율을 근거로 가격 메리트를 인정할 수 없는 구조입니다.

④ 실질취득 시나리오 (김소연 보증금 125,000,000원 기준)

배당 가능 재원이 김소연의 보증금에 충당된다는 단순 시나리오입니다. 매각가가 내려갈수록 임차보증금 인수액이 증가하므로 실질취득은 약 125,000,000원 수준에 고정됩니다. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 우선배당 항목에 따라 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 치평중학교 북동측 인근으로 단독주택·다가구주택·다세대주택이 혼재한 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 일반적인 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층 건물로, 외벽은 벽돌치장 및 드라이비트 마감, 위생·급배수·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남동측과 남서측으로 폭 약 8m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역·주거환경개선지구·비행안전제6구역·상대보호구역이며, 공시지가는 646,100원/㎡입니다.
• 환금성. 19세대 소규모 다세대주택이며 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.6회, 매각률은 0.0%입니다. 최근 거래가 7,000,000원까지 하락해 환금성 위험이 큽니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가가 아닌 실질취득으로 판단. 현재 최저가 20,160,000원에 예상 인수액 105,602,880원을 더한 125,762,880원을 기준으로 수익성을 검토해야 합니다.
• 임대차 원본 확인. 김소연의 임대차계약서, 125,000,000원 지급내역, 전입세대확인서, 확정일자 부여현황과 실제 점유 개시일을 대조해야 합니다.
• 동일인 채권관계 확인. 김소연이 임차권자이자 경매채권자인 이유와 청구금액 98,100,000원의 발생 근거를 확인해야 합니다.
• 김찬이 점유 확인. 전입은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·사용 부분이 확인되지 않았으므로 현장 점유관계와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
• 배당표 재검산. 말소된 근저당과 현존 권리, 당해세·집행비용·임차인 배당순위를 반영해 배당기일 기준 실제 인수잔액을 다시 계산해야 합니다.
• 시세 원본 대조. 최근 12개월 거래는 1건이므로 해당 거래의 정상거래 여부와 내부 상태, 층·방향·수리비를 확인하되 전체 평균만으로 가격을 높여 평가해서는 안 됩니다.

맺으며 — “유찰가가 내려가도 총비용은 내려가지 않는다”

이 물건의 최저가는 2,016만원이지만, 실제 투자 판단 가격은 그 숫자가 아닙니다. 김소연의 보증금 1억2,500만원이 배당으로 전액 회수되지 않으면 매수인이 잔액을 인수하므로, 현재 회차의 실질취득은 약 125,762,880원입니다. 한 번 더 유찰돼도 125,654,016원, 두 번 더 유찰돼도 125,577,811원으로 사실상 같은 수준입니다.

반면 동일 면적 최신 거래와 최근 12개월 평균은 7,000,000원이고, 최근 추세는 -82.1%입니다. 현재 최저가만으로도 최근 시세의 288%이며, 보증금 인수를 포함한 실질취득은 약 17.9배입니다. 소규모 다세대주택·다회 유찰·낮은 매각률까지 겹친 만큼 결론은 명확합니다. 권리 인수 위험이 크고, 가격도 최근 시세를 크게 초과하는 D등급 물건입니다.