207,900,000원
광주지방법원 2025타경5429. 광주 광산구 하남동 ‘부영사랑으로’ 306동 20층 2004호, 전유면적 84.8198㎡의 아파트입니다. 감정가는 297,000,000원이고 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 207,900,000원입니다. 동일 평형 최근 12건 평균 268,333,333원과 비교하면 최저가는 77.5%까지 내려와 숫자상 가격 차이는 분명합니다.
다만 이 사건의 승부처는 가격보다 2021.11.29 설정된 한국교통안전공단의 전세권 250,000,000원입니다. 등기 순서상 이 전세권은 2022.04.13 말소기준 압류보다 앞서고, 등기 내용에는 건물 전부에 대한 전세금 250,000,000원으로 기재되어 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서에도 한국교통안전공단이 2004호 점유 관계인으로 확인되지만 전입신고일은 미상이라, 임차인으로서의 대항력은 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경5429 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 하남동 547 부영사랑으로 306동 20층 2004호 |
| 물건종류 / 전유 | 아파트 · 전유면적 84.8198㎡ · 남향 · 계단식 · 20층 중 20층 |
| 소유자 | 장성수 (2020.11.19 매매 · 거래가액 191,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 207,900,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국교통안전공단 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심
현재 소유자 장성수는 2021.05.06 소유권이전을 받았고 같은 날 설정됐던 광주어룡신용협동조합 근저당권 192,000,000원은 2021.12.10 해지로 말소됐습니다. 그 사이인 2021.11.29 한국교통안전공단 앞으로 전세금 250,000,000원, 건물 전부를 범위로 하는 전세권이 설정됐습니다. 이후 남아 있는 말소기준은 2022.04.13 북구 압류이며, 그 뒤 국세·지방세 압류와 박효서·임세웅·송호범의 가압류, 2025.08.26 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 임차인 1명, 대항력은 미상
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한국교통안전공단 | 2004호 | 250,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
한국교통안전공단은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 점유 관계인 1명으로 확인됩니다. 보증금은 250,000,000원이지만 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 임차인으로서 대항력 有 또는 우선변제권이 있다고 단정할 수 없습니다. 따라서 임차인 대항력은 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
③ 시세 비교 — 가격만 보면 현재 최저가는 낮다
부영사랑으로 동일 평형 84.82㎡의 최근 12건 평균 거래가는 268,333,333원입니다. 최신 거래는 2026.04 259,000,000원, 최근 거래 범위는 249,000,000원~310,000,000원입니다. 현재 최저가 207,900,000원은 최근 12개월 평균의 77.5%로, 전세권 인수 문제가 없다는 전제에서는 시세보다 낮은 가격대입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 84.82㎡ | 2 | 259,000,000원 |
| 2026.04 | 84.82㎡ | 8 | 255,000,000원 |
| 2026.03 | 84.82㎡ | 1 | 249,000,000원 |
| 2026.03 | 84.82㎡ | 9 | 285,000,000원 |
| 2026.03 | 84.82㎡ | 7 | 266,000,000원 |
| 2026.03 | 84.82㎡ | 19 | 275,000,000원 |
| 2026.02 | 84.82㎡ | 5 | 257,000,000원 |
| 2026.02 | 84.82㎡ | 13 | 265,000,000원 |
| 2026.02 | 84.82㎡ | 13 | 310,000,000원 |
| 2026.01 | 84.82㎡ | 18 | 269,000,000원 |
| 2026.01 | 84.82㎡ | 15 | 270,000,000원 |
| 2026.01 | 84.82㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 268,333,333원 |
20층인 이 물건의 감정가는 297,000,000원으로 최근 12개월 평균보다 높지만, 한 차례 유찰 후 최저가는 207,900,000원까지 내려왔습니다. 다만 이 할인율을 실제 메리트로 인정하려면 앞서 본 선순위 전세권의 매수인 부담이 0원인지 먼저 확정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 207,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,710,600원 |
| 2. 전세권 · 한국교통안전공단 | 250,000,000원 | 204,189,400원 |
| 3. 가압류 · 박효서 | 30,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 임세웅 | 5,895,600원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 송호범 | 32,800,000원 | 0원 |
| 6. 경매개시결정 · 한국교통안전공단 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,710,600원을 제외한 204,189,400원이 한국교통안전공단 전세권에 배당되고, 이후 채권에는 배당 여력이 없습니다. 총 채권액 568,695,600원 중 예상배당은 204,189,400원, 미배당액은 364,506,200원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락만 보면 안 된다
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 총 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 207,900,000원 | 204,189,400원 | 364,506,200원 |
| 2회 유찰 · 49% | 145,530,000원 | 142,692,580원 | 426,003,020원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 101,871,000원 | 99,644,806원 | 469,050,794원 |
표면 최저가는 207,900,000원 → 145,530,000원 → 101,871,000원으로 내려갑니다. 그러나 한국교통안전공단에 대항력이 인정되어 미배당 전세금이 승계되는 경우에는 낙찰가가 내려간 만큼 인수 부담이 커질 수 있습니다. 따라서 유찰 횟수 자체를 가격 메리트로 연결해서는 안 됩니다.
⑥ 세금 압류 — 배당액 변동 가능성
등기에는 국세·지방세 관련 압류가 여러 건 존재합니다. 2021.08.31 북광주세무서 압류와 2022.02.15 광산구 압류는 이미 말소됐지만, 2022.04.13 북구 압류, 2022.06.10 북광주세무서 압류, 2022.06.22 광주세무서 압류, 2022.12.29 동구 압류가 이어져 있습니다. 이 가운데 당해세가 존재하면 예상배당에서 먼저 차감될 수 있어 한국교통안전공단의 실제 배당액과 미배당액도 달라질 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남초등학교 서측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 주상용건물, 학교와 공원이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 간선도로가 있어 교통상황은 보통입니다.
- 물건. 철근콘크리트구조 20층 아파트의 20층 2004호, 전유면적 84.8198㎡, 남향·계단식입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전·지하주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 부영사랑으로 840세대, 2009.05.20 준공입니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 공시지가는 910,900원/㎡입니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발지구에 포함되고 교육환경 보호구역 및 역사문화환경보존지역 관련 제한이 있습니다.
- 건축. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 소멸 여부. 한국교통안전공단 전세권 250,000,000원이 실제 매각으로 소멸하는지, 미배당액을 매수인이 인수하는지 매각물건명세서 원문을 확인하세요.
- 임차인 대항력. 전입신고일이 미상입니다. 주민등록 전입세대열람과 현황조사 원문을 대조해 대항력 성립 여부를 확인해야 합니다.
- 전세권자와 신청채권자. 전세권자와 강제경매 신청채권자가 모두 한국교통안전공단입니다. 전세권에 기한 신청·배당 관계가 소멸 여부에 어떤 영향을 주는지 확인이 핵심입니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류가 다수 존재하므로 교부청구액과 당해세 해당 여부를 확인하세요.
- 가격 상한. 인수 0원이 확정될 때에만 현재 최저가와 최근 12개월 평균 268,333,333원의 차이를 가격 메리트로 평가하세요.
- 점유·명도. 한국교통안전공단의 실제 점유 여부와 점유 종료 시점을 확인하고 인도·명도 가능성을 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 종기 관련 기록과 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “77.5% 할인”보다 먼저 볼 것은 2.5억 전세권
현재 최저가 207,900,000원은 최근 12개월 동일 평형 평균 268,333,333원보다 확실히 낮습니다. 최신 거래 259,000,000원보다도 낮아, 매수인 인수가 정말 0원이라면 가격 경쟁력은 있습니다. 하지만 이 사건에는 2021.11.29 설정된 한국교통안전공단의 전세권 250,000,000원이 있고, 말소기준인 2022.04.13 압류보다 앞섭니다. 더구나 임차인 전입신고일은 미상입니다.
따라서 결론은 “가격은 매력적이지만 권리 확인 전에는 입찰 보류”입니다. 선순위 전세권이 매각으로 확실히 소멸하고 미배당 보증금 인수도 없다는 점이 원본에서 확인되면 207,900,000원은 최근 시세 대비 의미 있는 할인 가격입니다. 반대로 대항력이나 전세권 미배당 승계가 확인된다면 낙찰가가 내려가도 실질 취득부담이 전세금 250,000,000원 부근에 머물 수 있으므로, 최저가만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
