인수는 0원이지만, 감정가 49%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다 — 화성 현인빌딩 202호

수원지방법원 2024타경10685. 화성시 진안동 현인빌딩 2층 202호로, 감정평가상 201호부터 501호까지 도시형생활주택으로 이용되는 집합건물입니다. 권리구조의 기준은 2017년 11월 16일 수협은행 근저당권 채권최고액 1,200,000,000원입니다. 이후 수협은행의 임의경매개시결정, 신용보증기금 가압류, 김주리의 주택임차권등기는 모두 매각으로 소멸합니다.

본건 임차인 김주리는 임대차계약일과 확정일자가 2017년 11월 13일이지만, 점유개시일은 2017년 11월 30일, 주민등록일은 2017년 12월 11일입니다. 말소기준 근저당권 설정일인 2017년 11월 16일보다 전입과 점유가 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금이 최저가보다 큰 65,000,000원이더라도 대항력이 없기 때문에 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 임차권까지 모두 소멸

말소기준은 2017년 11월 16일 수협은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 공동담보목록이 기재된 추가설정 근저당권이며, 본건 배당가정에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전부가 수협은행에 배당되어도 채권이 모두 충족되지 않습니다. 그러나 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액은 서로 다른 개념입니다. 근저당권과 그 이후 권리들은 매각으로 소멸하므로 매수인 인수는 0원입니다.

② 임차인 — 본건 202호 관련 1명

현황조사에는 건물 내 다른 호실의 점유자도 확인되지만, 본건은 2층 202호입니다. 다른 호실의 임차보증금과 점유관계는 본건 202호의 승계금액에 합산하지 않습니다. 본건과 직접 연결되는 김주리의 임차권은 전입·점유가 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 배당에서 보증금을 회수하지 못하더라도 매수인에게 승계되지 않습니다.

③ 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 할인’이지 ‘시세 할인’이 아니다

현재 최저매각가는 46,550,000원으로 감정가 95,000,000원의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액도 46,550,000원입니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 이 사건에는 가격을 교차검증할 동일 면적의 최근 실거래가가 확인되지 않습니다.

따라서 “감정가의 절반 이하”라는 이유만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수 없습니다. 현인빌딩은 2017년 11월 14일 사용승인된 도시형생활주택 19세대 규모이며, 이 물건은 이미 2회 유찰됐습니다. 실거래 공백과 다회유찰은 매수자의 가격 판단이 쉽지 않거나 환금성 검증이 필요하다는 신호로 함께 봐야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 46,550,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 45,312,100원이 수협은행에 배당되고, 신용보증기금과 소유자에게 돌아갈 금액은 없습니다. 총 채권 미배당은 1,256,687,900원이나 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 진안중학교 남서측에 위치하며 주변은 다세대주택·단독주택·주상용 및 상업용건물, 아파트 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 주변 도로와 접하고 서측으로 지하철 1호선 및 1번국도가 지나며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 1~5층 건물로, 근린생활시설 1개호와 도시형생활주택 19개호로 구성됩니다. 승강기·난방·급배수·화재감지 및 소화전 설비를 갖추고 있습니다.
• 주차. 옥내 5대·옥외 9대의 주차시설이 있고, 남측으로 폭 약 10미터의 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역 등에 해당합니다. 토지면적은 493㎡, 공시지가는 1,158,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 임대관계는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 도시형생활주택 19세대 규모이고 확인되는 실거래 비교값이 없는 데다 본건이 2회 유찰돼, 매수 후 재매각 가격과 소요기간을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 본건 호실 특정. 현황조사에는 건물 내 여러 호실 점유자가 함께 나타납니다. 반드시 2층 202호의 출입문·내부·실제 점유자를 현장에서 다시 특정하세요.
• 임차인 점유 확인. 김주리 임차권은 법률상 소멸하더라도 실제 퇴거 여부, 열쇠 인도와 명도협의 필요성은 별도로 확인해야 합니다.
• 시세 원본 조사. 감정가 대비 49%만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 도시형생활주택의 최근 매매·전월세 사례를 직접 확보하세요.
• 임대수익 검증. 예상 임대료, 공실 기간, 관리비와 수선비를 반영해 실질 수익률을 계산해야 합니다.
• 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납, 전기·수도 사용상태, 내부 수리 필요 여부를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
• 기일 진행 확인. 매각기일 2026.07.13의 진행·변경·매각 결과를 법원 공고 및 사건기록과 대조하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령과 배당요구 내역을 직접 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 가격은 검증 보류”

이 사건에서 가장 먼저 정리할 부분은 65,000,000원의 임차보증금이 매수인에게 넘어오지 않는다는 점입니다. 김주리의 전입과 점유는 수협은행 근저당권보다 늦고, 주택임차권등기도 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 실질취득금액은 최저가와 같은 46,550,000원입니다.

그러나 권리가 정리된다고 곧바로 가격까지 매력적인 것은 아닙니다. 감정가의 49%라는 수치는 크지만, 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않고 이미 2회 유찰됐습니다. 도시형생활주택 19세대 규모의 환금성과 실제 임대수요를 검증하지 않은 채 “절반 가격”이라는 표현만 믿고 응찰해서는 안 됩니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 별도. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 여부가 아니라 46,550,000원이 실제 시장에서 회수 가능한 금액인지 확인하는 데 있습니다.