광주지방법원 2025타경30845. 나주시 빛가람동 스퀘어가든 1층 145호로, 감정평가상 제2종근린생활시설 내 공부상 휴게음식점이며 현재는 공실입니다. 등기부의 현재 말소기준권리는 2019.05.07. 설정된 주월새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 487,200,000원입니다. 이 근저당권과 2025.01.16. 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 배당표상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
권리보다 눈에 띄는 것은 매각 경과입니다. 감정가 480,000,000원에서 9회 유찰된 현재 최저매각가는 56,372,000원입니다. 최저가가 감정가에 비해 크게 낮아졌지만, 실거래 비교 근거 없이 이를 곧바로 “시세보다 싸다”고 해석할 수는 없습니다. 오히려 반복 유찰은 이 물건의 시장 소화력과 재매각 가능성을 엄격히 확인해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경30845 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 상야4길 22, 1층145호 (빛가람동, 스퀘어가든) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 내 1층 145호 · 공부상 휴게음식점 · 현재 공실 |
| 소유자 | 유한회사스퀘어개발 |
| 감정가 / 최저가 | 480,000,000원 / 56,372,000원 (9회 유찰) |
| 신청채권자 / 채권최고액 | 주월새마을금고 / 487,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 근저당 기준, 매수인 인수 0원
임차인 없음. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 임차보증금이나 권리 금액은 없습니다. 2017년 목포신용협동조합 근저당권은 2019.05.07. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 주월새마을금고 근저당권이 설정되어 현재의 말소기준이 됐습니다. 2022.12.29.에도 주월새마을금고가 임의경매를 개시했으나 2024.07.01. 취하되어 해당 경매개시결정등기는 말소됐고, 2025.01.16. 다시 같은 채권자가 현재 사건의 임의경매개시결정을 등기했습니다.
② 가격 해석 — 11.74%보다 ‘9회 유찰’이 더 중요하다
현재 최저매각가는 56,372,000원으로 감정가 480,000,000원의 약 11.74%입니다. 다음 시나리오는 10회 유찰 시 45,097,600원, 11회 유찰 시 36,078,080원으로 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 9회 유찰 | 56,372,000원 | 54,957,304원 | 432,242,696원 |
| 10회 유찰 시 | 45,097,600원 | 43,885,843원 | 443,314,157원 |
| 11회 유찰 시 | 36,078,080원 | 35,028,675원 | 452,171,325원 |
중요한 점은 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 판정하지 않는 것입니다. 이 물건은 이미 9회 유찰됐고, 감정평가상 현재 공실인 1층 근린시설입니다. 따라서 “감정가의 11.74%니까 싸다”보다 왜 9회 동안 시장에서 소화되지 않았는지를 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 56,372,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | - | 1,414,696원 |
| 1. 근저당 · 주월새마을금고 | 487,200,000원 | 54,957,304원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 56,372,000원에서는 집행비용 1,414,696원을 제외한 54,957,304원이 주월새마을금고에 배당되는 구조입니다. 채권 미배당액은 432,242,696원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 현황·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주시 빛가람동 행정복지센터 북동측 인근이며, 주위는 중심상가지대입니다.
- 교통. 간선도로 접근성과 대중교통 등 도로교통사정은 양호하며, 대지권 목적 토지는 3개면이 중로에 접해 출입 도로상태도 양호합니다.
- 이용상태. 제2종근린생활시설 내 1층 145호로, 공부상 휴게음식점이나 현재 공실입니다.
- 구획 현황. 감정평가서상 144호와 경계벽이 없는 상태지만 건축물현황도로 위치 특정이 가능하며, 구분할 경계벽 설치 비용도 과다하지 않다고 평가되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 해당하고, 중로1류에 접합니다. 공시지가는 2,187,000원/㎡이며 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 현재 회차까지 9회 유찰된 사실 자체가 시장성 확인이 필요한 핵심 신호입니다. 권리가 단순하더라도 상가 공실과 실제 점포 구획을 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 144호와의 경계 확인. 현재 경계벽이 없으므로 건축물현황도와 현장을 대조해 145호의 정확한 위치·면적·독립 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 공실 원인 확인. 중심상가지대의 1층 근린시설임에도 현재 공실이고 9회 유찰됐습니다. 주변 공실, 임대 수요, 실제 영업 가능 상태를 직접 점검해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 감정가 480,000,000원 대비 최저가 56,372,000원이라는 숫자만으로 “싸다”고 판단하지 마십시오. 실거래 비교 없이 할인율 자체를 시세 메리트로 볼 수 없습니다.
- 미배당과 인수 구분. 주월새마을금고의 현재 회차 미배당 432,242,696원은 크지만 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현장·원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 건축물현황도, 감정평가서와 실제 현황을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 9회 유찰의 이유를 보라”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019.05.07. 주월새마을금고 근저당이 말소기준이고, 현재 배당표에서 매수인 인수액은 0원입니다. 문제는 권리가 아니라 환금성입니다. 감정가 480,000,000원짜리 근린시설이 9회 유찰되어 56,372,000원까지 내려왔고, 현재 공실이며 144호와 경계벽이 없는 현황도 확인됩니다. 따라서 이 물건을 “감정가의 11.74%”라는 숫자로만 보면 핵심을 놓칩니다. 권리는 단순하지만 시장성은 강한 경고 신호가 있는 물건. 실제 구획, 임대 가능성, 공실 원인과 재매각 가능성을 확인한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
