광주지방법원 2025타경31008. 나주시 빛가람동 스페이스코웍 지상 3층 건물 중 1층 117호로, 감정평가상 이용상태는 구분상가입니다. 소유자는 유한회사기상개발이며, 2016년 4월 26일 장수농업협동조합이 설정한 채권최고액 264,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 등기된 나주시 압류와 장수농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
등기 권리의 순서는 단순하지만 물건 전체의 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 신고된 임차인 정보는 없으나 감정평가서상 임대 관계는 미상입니다. 따라서 현재 배당 시나리오에 표시된 인수액 0원과 별개로, 실제 점유자·사용관계·사업자등록 여부를 현장에서 확인해야 합니다. 보증금, 점유개시일, 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 대항력 여부도 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경31008 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 배멧2길 25, 1층 117호 (빛가람동, 스페이스코웍) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 근린시설 · 지상 3층 중 1층 구분상가 |
| 소유자 | 유한회사기상개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 316,000,000원 / 46,391,000원 (8회 유찰 · 감정가의 14.68%) |
| 신청채권자 / 청구 | 장수농업협동조합 / 2,519,441,997원 |
| 말소기준 근저당 | 장수농업협동조합 · 채권최고액 264,000,000원 |
| 임차·점유 관계 | 신고된 임차인 없음 · 임대 관계 미상 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸
말소기준권리는 2016년 4월 26일 접수된 장수농업협동조합의 근저당권입니다. 2024년 나주시 압류와 2025년 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 현재 배당 계산상 매수인에게 승계되는 등기 권리와 인수금액은 0원입니다.
② 가격·유찰 분석 — 14.68%를 곧바로 ‘시세 할인’으로 보면 안 된다
감정가 316,000,000원에서 8회 유찰돼 현재 최저매각가는 46,391,000원입니다. 감정가의 14.68% 수준입니다. 다만 8회 연속 유찰됐다는 사실은 감정가 기준 가격과 실제 응찰 수요 사이의 괴리가 반복됐음을 보여 줍니다.
| 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 14.68% | 46,391,000원 | 45,155,962원 | 218,844,038원 |
| 9회 유찰 시 | 11.74% | 37,112,800원 | 36,044,770원 | 227,955,230원 |
| 10회 유찰 시 | 9.40% | 29,690,240원 | 28,755,816원 | 235,244,184원 |
현재 최저가 기준의 실질취득액은 확인된 인수액 0원을 더한 46,391,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 수치가 제시되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 근린시설 구분상가이고, 임대 관계도 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,391,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,235,038원 |
| 1. 근저당 · 장수농업협동조합 | 264,000,000원 | 45,155,962원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
장수농업협동조합 근저당은 채권최고액 기준 218,844,038원이 미배당됩니다. 제공된 배당 시나리오상 이 미배당액이 매수인에게 승계되지는 않으며, 확인된 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 스페이스코웍 지상 3층 중 1층 117호 구분상가입니다. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕이며 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지마감, 창호는 알루미늄새시 등입니다.
- 입지. 빛가람동행정복지센터 남동측 인근으로, 근린생활시설·숙박시설·오피스텔 등이 혼재하는 상업지대입니다. 감정평가상 제반 입지조건은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다. 건물 동측은 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수·냉방설비, 화재탐지시설, 소방설비와 승강기설비가 구비되어 있습니다.
- 토지 현황. 사다리형 평지의 상업용 건부지이며 토지면적은 3,070.8㎡, 공시지가는 2,022,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 포함되고, 중로2류와 소로1류에 접합니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 임대 관계가 미상이므로 117호의 실제 점유자, 영업 여부, 출입 가능 상태와 인도 가능성을 직접 확인해야 합니다.
- 임대차 권리 확인. 사업자등록, 점유개시일, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 대조해 대항력 가능성을 판단해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가의 14.68%라는 할인율만으로 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물과 인근 구분상가의 실제 거래 및 임대 조건을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 8회 유찰 원인 확인. 반복 유찰의 원인이 가격, 점유, 영업환경 또는 물건 상태 중 어디에 있는지 현장과 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 청구액 대조. 신청채권자 청구액은 2,519,441,997원이고 등기상 근저당 채권최고액은 264,000,000원입니다. 사건기록과 채권계산서를 통해 적용 범위를 확인해야 합니다.
- 체납비용 확인. 관리비와 공용부분 관련 체납액, 당해세 및 미납 공과금을 관리주체와 관계기관에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사건기록을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 8회 유찰의 이유를 먼저 보라”
이 물건의 등기 권리는 비교적 단순합니다. 2016년 장수농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 나주시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 투자 판단의 핵심은 권리보다 가격과 점유입니다. 최저가는 46,391,000원으로 감정가의 14.68%까지 내려왔지만 이미 8회 유찰됐고, 임대 관계도 확인되지 않았습니다. 비교 가능한 실거래 근거 없이 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 등기 권리는 단순하지만, 가격 검증과 현장 확인이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 구분상가입니다.