수원지방법원 2024타경10685. 화성시 병점중앙로169번길에 있는 현인빌딩 2층 203호입니다. 감정평가상 건물은 근린생활시설 1개호와 도시형생활주택 19개호로 구성된 1~5층 건물이며, 매각 대상 203호는 도시형생활주택으로 이용 중입니다. 소유자는 최현출이고, 2017년 11월 16일 수협은행의 채권최고액 1,200,000,000원 근저당권이 설정된 뒤 2024년 임의경매가 개시됐습니다.
권리 순서는 명확합니다. 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 임의경매개시결정, 신용보증기금 가압류와 화성시 압류는 매각으로 소멸합니다. 203호 점유자 이충범의 전입일은 2023년 6월 20일로 말소기준일보다 늦기 때문에 대항력이 없고 매수인이 보증금을 인수하지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 점유 해소와 명도 과정은 별도로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10685 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점중앙로169번길 5-2, 2층203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용면적 23.81㎡ |
| 건물 구성 | 1~5층 · 총 20개 구분건물 · 근린생활시설 1개호 및 도시형생활주택 19개호 |
| 소유자 | 최현출 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 120,000,000원 / 58,800,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 1,030,372,151원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 2017년 11월 16일 접수된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 공동담보목록 제2017-4087호가 기재돼 있습니다. 이후 2024년 9월 23일 수협은행의 임의경매가 개시됐고, 신용보증기금의 102,000,000원 가압류와 화성시 압류가 차례로 붙었습니다. 이 권리들은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 점유·임차 관계 — 203호 점유자는 대항력 없음
현황조사상 건물 전체에서 확인된 점유 관계 신고자는 18명이며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 매각 대상 203호에서 확인된 점유자는 이충범 1명입니다. 이충범의 전입일은 2023년 6월 20일로 말소기준일인 2017년 11월 16일 이후이므로 대항력은 없습니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박수현 | 현인빌딩101호49.1300㎡ | 2024.04.23 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김명분 | 현인 1층 49.1300㎡ | 2023.02.24 | 10,000,000원 / 1,000,000원 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박수남 | 201호 | 2021.01.05 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김주리 | 202호 | 2017.12.11 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이충범 | 203호 | 2023.06.20 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이상필 | 204호 | 2020.01.03 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박종미 | 205호 | 2018.03.28 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김주환 | 206호 | 2023.02.06 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신다은 | 206호 | 2023.02.06 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김국진 | 207호 | 2021.12.23 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재강 | 301호 | 2023.04.17 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 성시현 | 302호 | 2019.11.08 | 미상 | 2024.10.24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 윤주현 | 303호 | 2017.12.12 | 미상 | 2024.11.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남달리 | 304호 | 2017.12.01 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 지은종 | 305호 | 2022.08.18 | 미상 | 2024.10.15 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정재훈 | 307호 | 2023.02.14 | 미상 | 2024.10.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 임우정 | 401호 | 2023.08.17 | 미상 | 2024.10.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 곽명준 | 403호 | 2022.08.02 | 미상 | 확인되지 않음 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 대비 할인과 시세 할인은 다르다
현재 최저매각가는 58,800,000원으로 감정가 120,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰로 숫자상 할인 폭은 커졌지만, 동일 면적 실거래 비교값과 최근 낙찰 사례가 확인되지 않으므로 감정가 대비 49%라는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
현인빌딩은 2017년 11월 14일 사용승인된 19세대 규모의 도시형생활주택이고, 대상 면적은 23.81㎡입니다. 소형 주거상품은 임대수익과 공실, 관리 상태에 따라 가격 편차가 커질 수 있어 감정가 할인율보다 현재 임대 가능 금액과 주변 소형 주택의 실제 거래 수준을 우선 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,400원 | - |
| 2. 근저당권 · 수협은행 | 1,200,000,000원 | 57,341,600원 | 1,142,658,400원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 102,000,000원 | 0원 | 102,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 회차의 채권자 총 미배당은 1,244,658,400원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능액은 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당은 낙찰자가 인수하는 금액이 아니며, 제공된 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 가격 하락과 인수액을 분리해서 보기
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 58,800,000원 | 49% | 1,244,658,400원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 41,160,000원 | 34% | 1,261,980,880원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 28,812,000원 | 24% | 1,274,106,616원 | 0원 |
낙찰가가 낮아지면 수협은행과 신용보증기금의 미배당은 늘어나지만, 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 없기 때문에 매수인의 권리상 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같습니다. 다만 실거래 시세가 확인되지 않은 만큼, 더 낮은 회차라고 해서 자동으로 적정가가 되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 진안중학교 남서측에 위치하며 부근에 다세대주택·단독주택·주상용 및 상업용 건물·아파트가 혼재합니다.
- 교통. 주위 도로가 인접하고 서측으로 지하철 1호선과 1번국도가 지나며, 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 1~5층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·화재감지 및 경보·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 주차. 옥내 5대, 옥외 9대의 주차장 시설이 기재돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 493.0㎡, 지목은 대, 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,158,000원/㎡입니다.
- 규제. 비행안전제2구역과 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 하자 여부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 19세대 소규모 도시형생활주택이고 동일 면적 거래 비교값이 확인되지 않아 재매각 시 가격 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 203호 계약관계. 이충범의 보증금·월세·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 상태를 확인하세요.
- 대항력 기준일. 이충범의 전입일 2023.06.20이 말소기준일 2017.11.16 이후라는 점을 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 시세 검증. 감정가 49%라는 할인율보다 주변 도시형생활주택의 실제 매매가와 임대료를 우선 확인하세요.
- 공실·임대수요. 전용 23.81㎡ 소형 주택의 공실 기간과 임차 수요, 내부 상태를 현장에서 점검하세요.
- 소음·비행 규제. 군용비행장 소음대책구역 제3종구역과 비행안전제2구역이 이용과 환금성에 미치는 영향을 확인하세요.
- 배당 변동. 화성시 압류 관련 세액과 임차인의 최우선변제 가능성에 따라 예상배당이 달라질 수 있습니다.
- 관리비·명도. 체납 관리비와 점유자의 인도 협의 가능성, 인도명령 절차를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 안전, 가격은 추가 검증
이 사건의 핵심은 권리 위험과 가격 위험을 분리하는 것입니다. 203호 점유자는 말소기준권리보다 늦게 전입해 대항력이 없고, 등기상 근저당권·가압류·압류도 매각으로 소멸합니다. 따라서 매수인 인수액은 0원이고 권리상 실질취득액은 현재 최저가 58,800,000원입니다.
그러나 감정가의 49%라는 이유만으로 저가 매수라고 결론 내리기는 어렵습니다. 동일 면적의 최근 실거래와 낙찰 자료가 확인되지 않고, 19세대 규모의 소형 도시형생활주택이 2회 유찰된 상태이기 때문입니다. 권리는 합격이지만 가격과 환금성은 보수적으로 검증해야 하는 사건입니다.