광주지방법원 2025타경32326. 광주 광산구 쌍암동 키넥스9시네마 1동 1층 108호로, 공부상 용도는 일반음식점이지만 감정 당시에는 일반 상가로 이용 중인 근린시설입니다. 소유자 백은천은 2009.08.14 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 현재 사건의 말소기준권리는 2012.10.09 설정된 비아농업협동조합 근저당 221,000,000원입니다.
등기부에는 2005년·2006년 근저당과 2008년·2009년 가압류·압류가 보이지만, 이 권리들은 2009.08.14 이전 경매 매각 과정에서 말소됐습니다. 백은천 취득 후 설정된 2009년 농업협동조합중앙회 근저당 48,000,000원도 2012.10.12 해지로 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석은 2012년 근저당부터 다시 시작해야 하며, 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32326 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 694-35 키넥스9시네마 제1동 제1층 제108호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 6층 중 1층 · 공부상 일반음식점, 현황 일반 상가 |
| 소유자 | 백은천 (2009.08.14 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 325,000,000원 / 74,548,000원 (6회 유찰, 감정가의 22.94%) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주비아농업협동조합 / 453,306,402원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 점유·임대관계 | 신고 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 2012년 근저당 이후는 매각으로 소멸
말소기준은 2012.10.09 비아농업협동조합 근저당 221,000,000원입니다. 2015년·2018년·2022년·2024년 추가 근저당과 2025년 경매개시결정 및 압류는 모두 말소기준 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 등기상 매수인이 떠안을 근저당·가압류·압류는 없어 인수액은 0원으로 분석됩니다.
② 점유·임차 관계 — 신고는 없지만 현장 확인은 필수
신고된 임차인은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있고, 목적물은 일반 상가로 이용 중입니다. 주거용 부동산과 달리 상가는 영업장 점유와 사업자등록, 보증금·차임 관계를 별도로 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 23%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 74,548,000원으로 감정가 325,000,000원의 22.94%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려온 것처럼 보이지만, 최근 실거래나 임대수익 비교가 확인되지 않아 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 최저가 | 감정가 대비 | 채권총액 기준 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 6회 유찰 | 74,548,000원 | 22.94% | 1,091,147,906원 |
| 7회 유찰 시 | 59,638,400원 | 18.35% | 1,105,789,133원 |
| 8회 유찰 시 | 47,710,720원 | 14.68% | 1,117,502,115원 |
6회 유찰은 감정가가 시장에서 받아들여지지 않았다는 강한 신호입니다. 특히 일반 상가는 아파트처럼 동일 평형 거래만으로 가격을 비교하기 어렵고, 실제 가치는 전용면적·전면 폭·동선·공실률· 임대료·관리비·업종 제한에 따라 크게 달라집니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 “싸다”거나 “수익성이 높다”고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,548,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,741,864원 |
| 1. 말소기준 근저당 · 비아농업협동조합 | 221,000,000원 | 72,806,136원 |
| 2. 근저당 · 비아농업협동조합 | 104,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 광주비아농업협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 광주비아농업협동조합 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 광주비아농업협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 매각대금이 말소기준 근저당에도 미치지 못해, 후순위 근저당과 소유자 잔여액은 0원으로 예상됩니다. 국세·지방세 당해세, 상가임차인의 최우선변제 여부 및 공동담보 배당에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 일반음식점이나 감정 당시 현황은 일반 상가이며, 키넥스9시네마 1동 1층에 위치합니다.
- 주위환경. 롯데마트·상가·빌라 등이 혼재한 주상 혼용지대입니다.
- 교통. 인근에 주요 간선도로가 통과해 교통상황은 대체로 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 접근성. 상가동 북측·동측·남측으로 도로에 접하고, 북측에 지하주차장 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 설비. 상가동 내 위생설비·화재설비·승강시설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·국가산업단지·가로구역별 최고높이 제한지역· 중점경관관리구역에 포함되고 소로1류에 접합니다.
- 환금성. 현재까지 6회 유찰된 사실 자체가 수요층이 제한적이거나 기존 가격이 시장 기대와 맞지 않았을 가능성을 보여주는 지표입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현장 영업 여부와 실제 점유자, 점유 개시일, 사업자등록 신청일, 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 공부상 용도 확인. 일반음식점으로 등재돼 있으나 현황은 일반 상가입니다. 희망 업종의 건축물 용도 적합성·영업신고 가능 여부와 용도변경 필요성을 확인해야 합니다.
- 임대수익 검증. 주변 1층 상가의 보증금·월세·공실 기간·권리금 사례를 조사해 매입가 대비 예상 수익률을 계산해야 합니다.
- 공동담보 확인. 제107호의 매각·배당 진행 상황과 공동담보 안분 여부를 확인해 배당표를 다시 검토해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 2025.10.02 광산구 압류의 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 당해세는 낙찰자 인수와 별개로 선순위 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 관리비·공용부분. 상가 관리단에 체납 관리비와 공용부분 비용, 주차 조건, 냉난방·영업시간 제한을 확인해야 합니다.
- 매각 결과 대조. 매각기일 결과와 변경·연기·재매각 여부를 법원 기록으로 확인해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 세금·점유 자료를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리는 말소형, 투자는 현장검증형
이 물건은 등기상으로는 구조가 명확합니다. 2012년 비아농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 권리가 소멸한다는 사실과 좋은 투자라는 판단은 별개입니다.
현재 최저가는 74,548,000원으로 감정가의 22.94%까지 내려왔지만 이미 6회 유찰됐고, 근린시설의 임대관계와 최근 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 공부상 일반음식점과 현황 일반 상가의 차이, 미상 점유자, 공동담보, 세금 배당, 공실·관리비까지 확인해야 비로소 적정 입찰가를 정할 수 있습니다. 결론은 권리는 말소형, 가격과 명도는 보류입니다.