광주지방법원 2025타경32381. 광주 광산구 쌍암동 첨단에이엠씨티3차 9층 909호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되어 있으나 감정평가서의 실제 이용상태는 도시형생활주택입니다. 면적 비교 대상은 전용 약 30.19㎡입니다.

감정가 109,000,000원에서 8회 유찰되어 최저매각가가 16,003,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 큰 할인처럼 보이지만, 이 물건에서 반드시 먼저 살펴야 할 숫자는 최저가가 아니라 임차보증금 90,000,000원입니다.

임차인 이은지는 말소기준권리 이전에 전입하고 확정일자를 받았으며, 임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에도 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못하면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시되어 있습니다.

따라서 낙찰가가 떨어질수록 배당액은 줄어들고 인수할 보증금은 늘어납니다. 실질취득비용은 보증금 90,000,000원 부근에 묶이는 구조입니다. 여기에 배당에 반영되지 않은 선순위 압류 관련 위험까지 확인해야 하므로 단순한 저가 매각 물건으로 해석하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권과 압류

2014년에 설정된 북광주농업협동조합 근저당, 우리은행 근저당, 2022년에 설정된 탑인프라 근저당은 각각 등기부상 이미 말소되었습니다. 2024년 제이비우리캐피탈 가압류도 이미 말소된 상태입니다. 과거 근저당 채권최고액을 현재 인수액에 중복 합산해서는 안 됩니다.

반면 2025.03.25. 접수된 국의 압류는 말소기준인 2025.04.02.보다 앞섭니다. 제공된 권리분석에서는 인수 대상으로 표시되어 있으나, 조세 압류의 실제 배당 순위·매각에 따른 말소 여부·매수인 부담은 조세채권의 법정기일과 경매기록을 대조하여 확정해야 합니다. 선순위 압류라는 이유만으로 미납세액 전부가 자동 승계된다고 단정할 수는 없지만, 현재 예상배당표에는 해당 세액이 반영되어 있지 않습니다.

2025.06.26. 목포시 압류와 경매개시결정 등기는 제공된 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 국세 압류와 임차권등기는 별도로 검토해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수액이 낙찰가를 압도한다

실제 임차인은 이은지 1명입니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고에 따른 중복 임차인은 없으며, 같은 보증금을 여러 번 합산할 이유도 없습니다.

③ 시세 비교 — 실질취득으로 보면 할인은 사라진다

첨단AM-City3차 동일 면적의 실거래를 비교합니다. 전체 12건 평균은 93,125,000원이지만, 과거 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다.

최근 12개월 거래는 2건으로 평균 90,000,000원이며, 최신 거래 역시 2025년 10월의 90,000,000원입니다. 최근 거래가격은 이전 기간보다 4.0% 하락한 추세입니다. 최신 거래 이후의 추가 거래는 확인되지 않으므로 현재 시세를 이 가격으로 확정하기에도 주의가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 16,003,000원 가정)

제공된 예상배당 가정을 그대로 표시했습니다. *신청채권자 이은지는 임차인과 동일인입니다. 임차보증금 우선배당 15,314,946원과 별도로 신청채권 항목의 배당액은 0원으로 표시되어 있으나, 이를 이은지가 실제 수령하는 배당 총액 0원이라는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다. 두 채권 항목의 관계와 실제 배당액은 배당표로 확인해야 합니다. 국세 압류·당해세·최우선변제는 반영되지 않아 확정 배당액이 아닙니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 가격이 내려가도 인수는 늘어난다

실질취득 = 최저매각가 + 예상 보증금 인수액. 제시된 각 회차별 배당 추정치를 사용했으며, 집행비용 추정 차이 때문에 합계가 소폭 달라집니다. 실제 낙찰가·세금 배당·추가 비용에 따라 변동합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 쌍암공원 남측 인근. 업무시설·상업시설·편의시설·도시생활형주택이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다. 서측으로 왕복 2차선 정도의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 2013년 4월 사용승인된 철근콘크리트구조 10층 건물의 9층. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 있습니다.
• 이용상태. 사건 분류는 근린시설이지만 감정평가상 도시형생활주택입니다. 건축물대장상 용도와 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
• 규제. 중심상업지역·방화지구·국가산업단지·가로구역별 최고높이 제한지역 등. 공시지가 1,468,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 정확한 임대관계는 재확인이 필요하다고 기재되어 있습니다.
• 환금성. 97세대 규모이며 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 7.1회입니다. 최근 실거래 표본이 2건에 그치고 가격 추세가 4.0% 하락해 매도 가능 가격과 거래 소요 기간을 보수적으로 검토할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수액 확인. 매각물건명세서에 기재된 보증금 90,000,000원과 미배당액 매수인 인수 조건을 확인하세요. 현재 추정 인수액은 74,685,054원입니다.
• 실질취득 기준으로 가격 비교. 최저가 16,003,000원이 아닌 실질취득 약 90,688,054원을 최근 시세 90,000,000원과 비교해야 합니다.
• 임차권등기와 말소 조건. 대항력 있는 을구 7번 주택임차권등기의 배당 후 잔액 승계 여부와 등기 말소 절차를 확인하세요.
• 국세 압류. 갑구 11번 압류의 체납세액·법정기일·배당요구·말소 여부를 경매기록과 관계기관 자료로 확인하세요. 추정 배당에는 관련 세액이 반영되지 않았습니다.
• 신청채권과 보증금 관계. 신청채권자와 임차권자가 동일하므로 청구액 96,177,787원의 구성과 보증금 90,000,000원의 관계를 신청서 및 채권계산서로 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기 후 실제 점유상태와 보증금 반환에 따른 인도 조건을 현장에서 확인하세요. 임차권등기만으로 현재 점유상태까지 확정할 수는 없습니다.
• 가격 추세. 최신 거래는 2025년 10월이고 최근 12개월 표본은 2건입니다. 하락 추세를 감안하여 실제 매도 가능한 가격을 재확인하세요.
• 용도 확인. 사건 분류와 감정평가상 이용상태가 다르게 표시되므로 건축물대장·등기부·현장 이용상태를 대조하세요.
• 추가 비용. 미납 관리비, 조세, 취득 관련 비용 및 명도에 필요한 자금을 별도로 확인하세요.
• 입찰 직전 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당 관련 문건과 기일 변경 여부를 반드시 다시 확인하세요.

맺으며 — “최저가 1,600만원 ≠ 실질취득 1,600만원”

이 물건의 가격을 판단하는 기준은 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 임차보증금 90,000,000원 중 배당받지 못하는 금액이 매수인에게 승계된다는 사실이 핵심입니다.

현재 최저매각가는 16,003,000원이지만, 예상 인수보증금 74,685,054원을 합하면 실질취득은 90,688,054원입니다. 최근 실거래 평균 및 최신 거래인 90,000,000원을 웃돌며, 최근 거래 추세 역시 4.0% 하락했습니다.

9회·10회 유찰 시나리오에서도 보증금 인수액이 증가하여 실질취득비용은 약 90,000,000원 부근에 머뭅니다. 추가 유찰만으로 실질적인 할인 효과가 발생하는 구조가 아닙니다.

더욱이 말소기준 이전의 국세 압류가 존재하고, 해당 세금의 배당·말소 관계는 예상배당표에 충분히 반영되어 있지 않습니다. 실제 비용은 확정 배당 결과와 권리 정리에 따라 달라질 수 있습니다.

결론적으로, 8회 유찰에 따른 낮은 최저가보다 임차보증금 인수와 선순위 압류 처리, 하락 중인 최근 시세가 판단의 핵심입니다. 보증금의 전액 변제나 인수 관계 변경을 확인하지 않은 상태에서 최저가만 보고 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.