광주지방법원 2025타경32381. 광주 광산구 쌍암동 첨단에이엠씨티3차 9층 909호입니다. 경매 용도표시는 근린시설, 감정평가상 이용상태는 도시형생활주택입니다. 감정가 109,000,000원이 7회 유찰돼 현재 최저매각가는 20,003,000원, 감정가의 약 18% 수준까지 내려왔습니다. 표면 할인율만 보면 매우 싸 보이지만, 이 사건의 가격은 최저가가 아니라 대항력 임차보증금의 미배당 인수액까지 합한 실질취득액으로 봐야 합니다.
임차인 이은지는 2022.06.07 확정일자를 받고 2022.07.04 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 90,000,000원입니다. 2024.08.09 주택임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다. 현재 회차에서 집행비용 760,054원을 제외한 19,242,946원이 보증금에 배당되므로, 미배당 70,757,054원은 매수인이 인수하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32381 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 쌍암동 661-8 첨단에이엠씨티3차 9층 909호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정 이용상태 도시형생활주택 |
| 전용면적 | 30.1942㎡ |
| 건물 | 2013.04.23 준공 · 철근콘크리트구조 · 10층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 박영미 (2014.07.15 거래가 96,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 109,000,000원 / 20,003,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이은지 / 96,177,787원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 가격을 고정한다
말소기준은 2025.04.02 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.08.09의 을구 7번 주택임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 남아, 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 그 부족분을 낙찰자가 인수합니다. 실제 임차인은 이은지 1명이며 보증기관 대위·승계 신고는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 보증금 9,000만원의 대항력 인수형
| 임차인 | 사용 | 보증금 | 전입 / 확정 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이은지 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 90,000,000원 | 2022.07.04 / 2022.06.07 | 2024.08.09 | 대항력 있음 우선변제 미배당 승계 |
현재 최저가 20,003,000원으로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 760,054원 뒤에 임차인에게 19,242,946원이 배당되고, 보증금 잔액 70,757,054원이 남습니다. 따라서 낙찰자의 확인 가능한 실질취득은 20,003,000원 + 70,757,054원 = 90,760,054원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 20,003,000원 | 70,757,054원 | 90,760,054원 |
| 8회 유찰 시 | 16,002,400원 | 74,685,643원 | 90,688,043원 |
| 9회 유찰 시 | 12,801,920원 | 77,828,515원 | 90,630,435원 |
③ 시세 비교 — 2,000만원이 아니라 9,076만원을 비교해야 한다
첨단AM-City3차 동일 면적 30.19㎡의 실거래는 12건이며 전체 평균은 93,125,000원입니다. 그러나 가격 판단에는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 시장을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 90,000,000원, 최신 거래도 2025.10 90,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 -4.0% 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 30.19㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2025.10 | 30.19㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2024.08 | 30.19㎡ | 8 | 110,000,000원 |
| 2024.07 | 30.19㎡ | 8 | 98,000,000원 |
| 2023.09 | 30.19㎡ | 10 | 110,000,000원 |
| 2022.09 | 30.19㎡ | 9 | 85,000,000원 |
| 2022.02 | 30.19㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2021.11 | 30.19㎡ | 8 | 96,500,000원 |
| 2021.08 | 30.19㎡ | 4 | 90,500,000원 |
| 2021.08 | 30.19㎡ | 10 | 96,500,000원 |
| 2021.07 | 30.19㎡ | 4 | 90,500,000원 |
| 2021.06 | 30.19㎡ | 5 | 90,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 30.19㎡ | 2건 | 90,000,000원 |
표면상 최저가 20,003,000원은 최근 12개월 평균의 22.2%에 불과합니다. 그러나 이 비율은 대항력 임차보증금 인수를 반영하지 않은 숫자입니다. 현재 회차의 실질취득 90,760,054원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 90,000,000원보다 760,054원 높습니다. 따라서 이 사건을 “시세보다 78% 싸다”거나 “2,000만원대 급매”로 평가하는 것은 잘못입니다.
④ 예상배당표 (매각가 20,003,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 760,054원 |
| 1. 임차인 이은지 보증금 | 90,000,000원 | 19,242,946원 |
| 2. 경매개시결정 · 이은지 | 96,177,787원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 중 19,242,946원만 배당되고 70,757,054원이 미배당되어 매수인에게 인수됩니다. 경매신청채권 청구금액은 96,177,787원이며 배당여력이 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 쌍암동 쌍암공원 남측 인근. 각종 업무·상업시설과 편의시설, 도시생활형주택 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다. 서측으로 왕복 2차선 정도의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 2013.04.23 준공된 10층 철근콘크리트 건물의 9층 909호. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 용도. 감정평가상 본 호실의 이용상태는 도시형생활주택이며, 전체 부지는 공동주택·업무시설(오피스텔)·근린생활시설이 함께 있는 주상복합용으로 이용 중입니다.
- 규제. 중심상업지역·방화지구·국가산업단지에 포함되고 중로2류에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 경매 환금성. 첨단AM-City3차는 97세대이며 관련 경매통계의 평균 유찰횟수는 6.2회, 매각률은 0.0%입니다. 현재 물건도 이미 7회 유찰됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 대신 실질취득으로 계산. 현재 기준 20,003,000원이 아니라 임차인 인수액을 합친 90,760,054원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 8회·9회 유찰돼도 실질취득은 각각 90,688,043원·90,630,435원으로 크게 낮아지지 않습니다.
- 주택임차권 원본 확인. 이은지의 임대차계약일 2022.06.07, 전입·점유 2022.07.04, 보증금 90,000,000원 및 임차권등기 내용을 원본과 대조해야 합니다.
- 신청채권자와 임차인 관계 확인. 임차인 이은지와 경매신청채권자 이은지가 동일인으로 기재된 사유와 채권 발생관계를 확인해야 합니다.
- 2025.03.25 국 압류 확인. 말소기준 전 압류로 인수 표시가 있으나 금액이 확인되지 않으므로 실제 부담 여부와 금액을 반드시 확인해야 합니다.
- 최근 시세 하락 반영. 최근 12개월 평균·최신 거래는 90,000,000원이고 최근 추세는 -4.0%입니다. 전체 평균 93,125,000원만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
맺으며 — “2,000만원 낙찰”이 아니라 “9,000만원대 취득”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 20,003,000원입니다. 그 숫자만 보면 감정가 109,000,000원의 극단적인 할인 매물처럼 보이지만, 대항력 있는 임차인 보증금 90,000,000원 중 현재 배당되지 않는 70,757,054원을 매수인이 떠안습니다. 확인 가능한 실질취득은 90,760,054원이고, 이는 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 90,000,000원보다 높습니다.
더 유찰돼도 낙찰가가 내려간 만큼 인수액이 늘어 실질취득은 9,000만원 부근에서 거의 고정됩니다. 게다가 최근 시세는 이전 구간보다 -4.0% 하락했고, 이 단지 경매통계의 평균 유찰횟수도 6.2회입니다. 말소기준 전 국 압류의 금액도 확인되지 않습니다. 결론은 단순합니다. 최저가는 싸지만 실질취득은 싸지 않다. 이 사건은 권리와 가격을 분리해서 보면 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
