수원지방법원 2024타경10685. 화성시 진안동 현인빌딩 2층 204호로, 감정평가상 201호부터 501호까지 도시형생활주택으로 이용되는 건물입니다. 등기상 소유자는 최현출이고, 말소기준권리는 2017년 11월 16일 수협은행의 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원으로 본건 하나의 감정가보다 크지만 공동담보목록이 설정된 근저당입니다.
본건 204호에는 이상필 명의의 주택임차권등기가 있습니다. 임차보증금은 100,000,000원으로 최저가보다 크지만, 주민등록일 2020년 1월 3일과 점유개시일 2020년 1월 4일이 모두 2017년 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 대항력이 없고 매각으로 소멸하며, 보증금 미회수액을 매수인이 승계하는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경10685 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점중앙로169번길 5-2, 2층 204호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 분석 대상 면적 26.73㎡ |
| 건물 구성 | 철근콘크리트구조 1~5층 · 총 20개호 · 근린생활시설 1개호 및 도시형생활주택 19개호 |
| 소유자 | 최현출 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 66,150,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 수협은행 / 1,030,372,151원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 1억도 승계되지 않는다
말소기준은 2017년 11월 16일 수협은행 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정, 신용보증기금 가압류, 화성시 압류와 이상필의 주택임차권은 매각으로 모두 소멸합니다. 특히 임차권등기 접수일만 볼 것이 아니라 주민등록일과 점유개시일을 말소기준일과 비교해야 합니다. 이상필의 전입과 점유는 말소기준보다 늦어 대항력 없는 후순위 임차인에 해당합니다.
② 임차인 분석 — 본건 204호 관련 1명
| 임차인 / 점유부분 | 전입·확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이상필 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2020.01.03 점유개시 2020.01.04 확정 2019.12.10 | 100,000,000원 | 2024.11.27 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
현황조사에서 확인된 다른 호실의 전입자들은 101호·201호·202호 등 각 호실에 관한 점유자로, 매각대상인 204호의 임차보증금이나 매수인 인수액에 합산하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%와 시세 할인은 다르다
현재 최저가는 감정가 135,000,000원의 49%인 66,150,000원입니다. 다만 동일 건물에서 본건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래가격이 확인되지 않아, 이 비율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 충분하지 않습니다. 감정가 대비 할인율은 경매 진행률을 뜻할 뿐, 시장가격 대비 할인율을 의미하지 않습니다.
3회 유찰 시 매각가는 46,305,000원, 4회 유찰 시에는 32,413,499원으로 내려가지만 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 유찰이 이어질수록 임차보증금 승계액이 늘어나는 구조가 아니라, 수협은행과 후순위 채권자의 미배당액만 증가합니다.
④ 예상배당표 (매각가 66,150,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,590,700원 |
| 1. 근저당 · 수협은행 | 1,200,000,000원 | 64,559,300원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 102,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 금액이 수협은행에 배당되고, 총 채권 1,302,000,000원 중 미배당액은 1,237,440,700원입니다. 이상필의 임차보증금은 수협은행보다 후순위이므로 배당재원이 남지 않지만, 대항력이 없어 미배당액을 매수인이 인수하지 않습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 66,150,000원 | 64,559,300원 | 1,237,440,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 46,305,000원 | 45,071,510원 | 1,256,928,490원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 32,413,499원 | 31,430,056원 | 1,270,569,944원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 진안중학교 남서측에 위치하며 주변은 다세대주택·단독주택·주상용 및 상업용건물, 아파트가 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 주변 도로가 인접하고 서측으로 지하철 1호선과 1번국도가 지나며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물·주차. 철근콘크리트구조 1~5층 건물로 승강기·난방·화재감지 및 경보·소화전설비를 갖췄습니다. 주차시설은 옥내 5대, 옥외 9대입니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 공시지가는 1,158,000원/㎡입니다. 상대보호구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 성장관리권역에 해당합니다.
- 이용상태. 101호는 근린생활시설, 201호부터 501호까지는 도시형생활주택으로 이용됩니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2017.11.14 준공된 도시형생활주택 19세대 규모로, 최근 거래가격 확인이 제한되고 본건도 2회 유찰돼 매도기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 204호 실제 점유 확인. 이상필의 임차권등기가 설정돼 있으므로 현재 공실 여부와 열쇠 인도, 잔존 물품 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 임대차계약일 2019.12.10, 전입일 2020.01.03, 점유개시일 2020.01.04, 배당요구일 2024.11.27을 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 대조해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 49%라는 숫자 대신 진안동 인근의 유사 면적 다세대·도시형생활주택 매매가와 임대료를 조사해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 복합용도 건물 확인. 1층 근린생활시설과 주택이 함께 있는 건물이므로 소음·출입동선·주차 여건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 변동요소 확인. 현재 배당안에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 법원 기록과 교부청구 내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 가격은 검증이 필요하다”
이 사건의 핵심은 보증금 100,000,000원의 임차권등기입니다. 금액만 보면 최저가 66,150,000원을 넘지만, 이상필의 전입과 점유가 2017년 수협은행 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 미배당 보증금을 매수인이 승계하지 않고 실질취득액은 최저가와 같은 66,150,000원입니다.
다만 권리가 안전하다는 사실이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 동일 건물의 최근 실거래가격으로 최저가를 검증하기 어렵고, 소규모 도시형생활주택의 환금성 부담과 2회 유찰 이력이 함께 존재합니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 재매각 가능성은 보수적으로 검증할 물건입니다.