광주지방법원 2025타경32602. 광주 남구 주월동 주월동홀리어스오피스텔 17층 1701호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 표시되어 있고, 감정평가상 이용상태는 복층형 오피스텔입니다. 감정가 250,000,000원에서 8회 유찰되어 현재 최저매각가격이 36,701,000원까지 낮아졌습니다.

하지만 매수인이 부담할 금액은 입찰가격만으로 결정되지 않습니다. 임차인 곽미은은 2022.02.25. 전입신고와 확정일자를 갖추었고, 2023.12.28. 설정된 말소기준 가압류보다 앞선 대항요건을 보유하고 있습니다. 보증금은 203,000,000원이며, 매각물건명세서는 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.

더구나 2021.11.10. 접수된 소유권이전청구권 가등기가 존재합니다. 이 가등기는 말소기준보다 앞서며 존속 위험으로 표시되어 있습니다. 가등기권자가 현재 소유자와 동일한 법인이라는 사정만으로 권리관계가 정리되었다고 단정할 수 없으므로 원본과 후속 등기까지 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 가등기와 임차보증금이 핵심

갑구 9번 이상민 가압류가 말소기준이며, 이후의 남구 압류, 국세 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 그러나 등기권리의 소멸과 매수인의 금전 부담은 구별해야 합니다. 체납세액의 실제 배당순위와 배당재원 변동은 별도로 검증해야 합니다.

또한 2025.08.07. 한국자산관리공사의 공매공고가 등기되어 있습니다. 법원경매와 공매의 진행상태, 매각 여부 및 권리정리 관계를 교차 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.03억이 실질취득액을 결정

현재 최저매각가 36,701,000원을 매각대금으로 가정하면, 집행비용 1,060,618원을 제외한 35,640,382원이 임차보증금에 배당되는 것으로 추정됩니다. 따라서 보증금 203,000,000원 중 167,359,618원이 남습니다.

③ 실질취득 계산 — 최저가가 내려가도 보증금 부담은 남는다

이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 현재 최저가보다 큰 보증금 인수형 경매입니다. 최저가가 낮아지는 만큼 배당액도 감소하여 매수인의 보증금 인수액이 증가할 수 있습니다.

보증금보다 낮은 가격에 낙찰되는 구조에서는 낙찰가가 추가로 내려가더라도 임차인의 미배당액이 증가하여 실질취득 부담은 대체로 보증금 수준에 머뭅니다. 집행비용과 배당순위에 따라 실제 부담액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 입찰가는 낮아져도 인수액은 증가

향후 회차는 가정 시나리오입니다. 후속 회차의 인수액 추정치는 보증금 203,000,000원 및 매각가와의 정산에서 차이가 있어, 확정적인 실질취득액으로 사용하지 않았습니다. 현재 회차의 예상 인수액 역시 배당표 변동에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 36,701,000원 가정)

현재 예상배당에서는 매각대금 36,701,000원이 집행비용 1,060,618원과 임차인 우선배당 35,640,382원으로 모두 소진됩니다. 이상민 가압류와 신청채권자 주택도시보증공사에 대한 예상배당은 각각 0원입니다.

신청채권자의 청구액과 임차보증금 사이에 대위·승계 관계가 존재하는지는 원본으로 확인해야 하며, 동일한 경제적 채권을 별개의 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 또한 당해세 및 최우선변제 등이 반영되지 않은 추정배당이므로 실제 배당순서나 인수액은 달라질 수 있습니다.

⑥ 가격 검토 — 감정가 대비 할인과 시세 대비 저렴함은 다르다

감정가 250,000,000원과 현재 최저가 36,701,000원 사이에는 큰 차이가 있습니다. 그러나 이 차이를 그대로 매수인의 이익으로 해석하면 안 됩니다.

현재 예상배당 기준 실질취득 부담은 204,060,618원입니다. 임차보증금을 고려하면 최저가만으로 계산한 할인폭은 실제 취득원가를 설명하지 못합니다.

추가로 선순위 가등기의 법률관계, 공매 진행상황, 물건의 실제 용도 및 향후 처분 가능성도 함께 확인해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 이러한 위험을 상쇄했다고 판단할 수는 없습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 남구 주월동 백운교차로 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 상가, 아파트, 단독주택 등이 소재하며 노선상가 지대에 해당합니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 제반 차량 출입이 가능하고, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 중 17층 1701호입니다. 외벽은 페인팅·강화유리·복합판넬 등으로 마감되어 있으며, 급배수·위생·소방·승강기·난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 이용상태. 복층형 오피스텔입니다. 경매상 용도는 근린시설로 표시되어 있으므로 공부상 용도와 실제 이용상태를 대조해야 합니다.
• 도로. 단지 동측은 백운광장교차로에 접하며, 북측은 노폭 8m 포장도로에 접합니다.
• 건축물. 위반건축물 여부는 위반사항 없음으로 표시되어 있습니다. 다만 이것만으로 모든 물리적·법률적 하자가 없다고 판단할 수는 없습니다.
• 환금성. 근린시설로 분류된 복층형 오피스텔이라는 점과 8회 유찰 이력이 확인됩니다. 실제 거래가격과 거래량이 검증되지 않았으므로 향후 매도 가능성과 회수기간을 별도로 검토해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수. 대항력 있는 곽미은의 보증금 203,000,000원 중 예상 미배당액 167,359,618원을 실질취득 계산에 반영하세요.
• 확약 불허 확인. 2026.06.19. 대항력 포기 취지 확약서를 통한 매각조건변경신청이 불허된 사실을 확인하고, 현행 매각물건명세서의 인수조건을 재확인하세요.
• 선순위 가등기. 갑구 5번 가등기의 법적 성격, 유효성, 본등기 가능성 및 말소 여부를 등기 원본과 관련 서류로 검증하세요.
• 소유권 관계. 신탁등기의 설정·말소 과정과 가등기권자 및 현재 소유자가 동일한 법인이라는 점을 함께 검토하세요.
• 경매·공매 교차 확인. 한국자산관리공사의 공매공고가 있으므로 양 절차의 진행상태와 매각 여부를 확인하세요.
• 실질취득 원가. 최저가에 인수보증금, 취득세, 기타 비용을 합산하고 선순위 권리 위험을 별도로 평가하세요.
• 배당순위. 임차인 우선변제, 세금채권, 집행비용 및 실제 배당요구 현황을 확인해 최종 미배당액을 재계산하세요.
• 보증기관 채권. 주택도시보증공사의 대위변제·채권양도 관계를 확인하되, 동일한 임차보증금을 중복 합산하지 마세요.
• 현황·용도. 건축물대장상 용도와 실제 이용상태, 현재 점유자 및 인도 가능성을 확인하세요.
• 시세. 동일 건물 및 유사 오피스텔의 최근 거래, 최신 거래와 가격 추세를 확보한 후 실질취득 부담 204,060,618원을 기준으로 비교하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각조건 변경 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “3,670만원짜리 물건이 아니라, 보증금 인수형 경매다”

광주지방법원 2025타경32602는 8회 유찰되어 최저매각가가 36,701,000원까지 내려왔습니다. 하지만 임차인 곽미은의 보증금은 203,000,000원이고, 현재 예상배당에서는 167,359,618원이 매수인에게 인수됩니다.

따라서 최저가 기준 실질취득 부담은 204,060,618원입니다. 추가 유찰로 입찰가격이 하락하더라도 보증금 미배당액이 증가하는 구조이므로 실제 취득비용은 보증금 수준에서 크게 낮아지기 어렵습니다.

신청채권자의 대항력 포기 취지 확약에 따른 매각조건변경신청은 불허되었습니다. 여기에 말소기준보다 앞선 가등기의 존속 가능성과 한국자산관리공사의 공매공고도 확인해야 합니다.

현재 실거래 시세를 확인할 수 없어 실질취득 부담이 시장가격보다 낮은지도 판단할 수 없습니다. 결론적으로 최저가 할인율보다 임차보증금 인수, 선순위 가등기의 소유권 위험, 실제 시세 검증이 우선인 고위험 권리분석 사건입니다.