광주지방법원 2025타경32602. 주월동홀리어스오피스텔 17층 1701호로, 감정평가 이용상태는 복층형 오피스텔입니다. 이 사건의 말소기준은 2023.12.28. 이상민의 가압류 101,558,020원입니다. 그 뒤의 남구 압류, 국 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸 표시되어 있습니다. 그러나 말소기준보다 앞선 권리가 두 갈래로 존재합니다. 하나는 2021.11.10. 가등기, 다른 하나는 2022.02.25.부터 대항력을 갖는 임차인 곽미은입니다.
특히 가격을 볼 때는 최저매각가 45,876,000원만 보면 안 됩니다. 곽미은의 임차보증금은 203,000,000원이고, 현재 매각가 가정에서 임차인에게 배당되는 금액은 44,650,232원입니다. 남는 158,349,768원은 매수인이 인수하므로 현재 회차의 실질취득은 204,225,768원입니다. 낙찰가가 더 내려가더라도 임차인의 미배당 보증금이 커지기 때문에 총취득 부담은 보증금 203,000,000원 부근에서 거의 고정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32602 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 주월동 957-1 주월동홀리어스오피스텔 17층 1701호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(복층형) · 철근콘크리트구조 18층 건물 중 17층 |
| 소유자 | 주식회사전흥개발 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 45,876,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 203,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 두 권리를 먼저 본다
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 잔액 인수형
| 임차인 / 사용 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 곽미은 · 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.02.25. | 2022.02.25. | 203,000,000원 | 有 | 有 | 아님 |
등기된 주택임차권은 2024.03.11. 접수됐지만, 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유는 2022.02.25.입니다. 따라서 임차권등기 자체가 말소기준 이후라는 이유만으로 보증금 인수 위험이 사라지는 구조가 아닙니다. 현재 매각가 45,876,000원 가정에서 임차인 예상배당은 44,650,232원이고, 미배당 158,349,768원이 매수인 인수액입니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 내려가도 실질취득은 거의 안 내려간다
이 사건의 핵심은 낙찰가와 실질취득가가 완전히 다르다는 점입니다. 현재 회차는 최저가 45,876,000원에 인수액 158,349,768원이 붙어 실질취득이 204,225,768원입니다. 8회 유찰 시에는 36,700,800원에 167,359,814원을 인수해 204,060,614원, 9회 유찰 시에는 29,360,640원에 174,567,852원을 인수해 203,928,492원입니다.
| 회차 | 매각가 | 임차보증금 미배당 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 | 45,876,000원 | 158,349,768원 | 204,225,768원 |
| 8회 유찰 시 | 36,700,800원 | 167,359,814원 | 204,060,614원 |
| 9회 유찰 시 | 29,360,640원 | 174,567,852원 | 203,928,492원 |
실거래 시세와 직접 비교할 수 있는 거래자료가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 단정할 수 없습니다. 확인되는 것은 최저가 45,876,000원과 실질취득 204,225,768원 사이의 큰 차이입니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,876,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,225,768원 |
| 1. 임차인 곽미은 보증금 | 203,000,000원 | 44,650,232원 |
| 2. 가압류 · 이상민 | 101,558,020원 | 0원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 203,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 대부분이 집행비용과 임차인 배당에 사용됩니다. 임차인 보증금 부족분 158,349,768원은 매수인 인수로 계산되어 있습니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 주월동 백운교차로 서측 인근이며, 주변은 상가·아파트·단독주택 등이 섞인 노선상가 지대입니다.
- 교통. 제반 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 간선도로가 있어 대중교통 이용은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 복층형 오피스텔로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 18층 건물 중 17층 1701호입니다.
- 도로. 단지 동측은 백운광장교차로에 접하고, 북측은 노폭 8m 포장도로에 접합니다.
- 설비. 일반 급배수·위생·소방·승강기·난방설비가 되어 있습니다.
- 환금성. 현재까지 7회 유찰된 물건이라는 점 자체가 가격과 권리구조에 대한 시장의 보수적 반응을 보여주는 지표입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득부터 계산. 현재 최저가 45,876,000원이 아니라, 임차보증금 미배당 인수 158,349,768원을 합친 204,225,768원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 선순위 가등기 원인 확인. 2021.11.10. 가등기가 보전가등기로 추정되어 종류 확인이 필요합니다. 본등기 가능성까지 확인하기 전에는 입찰 리스크가 해소되지 않습니다.
- 임차인 배당 확인. 곽미은의 보증금 203,000,000원은 현재 가정에서 44,650,232원만 배당되고 158,349,768원이 남습니다.
- 공매 진행 교차 확인. 2025.08.07. 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재하므로 법원경매와 공매 진행을 함께 확인해야 합니다.
- 세금 배당 변동 확인. 남구와 국의 압류가 존재하고 배당표는 당해세·최우선변제를 반영하지 않은 계산이므로 실제 배당액 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 권리 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사와 가등기 관련 원인을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “7회 유찰”보다 “얼마를 인수하느냐”가 먼저다
이 물건은 감정가 250,000,000원에서 7회 유찰되어 최저가가 45,876,000원까지 내려왔습니다. 숫자 하나만 보면 매우 큰 할인처럼 보입니다. 그러나 곽미은의 대항력 있는 보증금 203,000,000원이 배당으로 전액 해소되지 않아 현재 회차에서 158,349,768원을 매수인이 인수합니다. 결과적으로 실질취득은 204,225,768원입니다.
더 유찰돼도 구조는 크게 달라지지 않습니다. 8회 유찰 시 실질취득은 204,060,614원, 9회 유찰 시 203,928,492원으로, 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금이 늘어 총부담은 203,000,000원 수준에서 거의 고정됩니다. 게다가 2021.11.10. 선순위 가등기가 매수인 인수로 표시되어 있습니다. 따라서 이 사건은 “최저가가 싼 물건”이 아니라 “임차보증금 잔액과 선순위 가등기를 감당할 수 있는지 확인해야 하는 물건”입니다. 7회 유찰이라는 숫자보다 권리 인수의 성격이 입찰 판단의 핵심입니다.
