광주지방법원 2025타경32751. 나주시 빛가람동 혁신타워 4층 404호 근린시설입니다. 현재 소유자 이윤희 씨는 2015년 4월 30일 매매를 원인으로 거래가 230,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 국민은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 444,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 국민은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후 신용보증기금·만호이엔씨 가압류와 국민건강보험공단·나주시 압류는 매각으로 소멸합니다.
주의할 부분은 2014년 설정된 신한은행 근저당입니다. 설정 당시 채권최고액은 180,000,000원이지만, 등기부에는 2015년 5월 12일 해지를 원인으로 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 따라서 이 권리는 말소기준권리보다 앞선 존속 권리로 볼 수 없고, 매수인이 인수하는 권리도 아닙니다. 반면 배당 산정표는 이 말소된 신한은행 근저당에 매각대금을 우선 배정하고 있어 등기기재와 배당 계산 사이의 충돌을 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경32751 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 277-1 혁신타워 4층 404호 · 도로명 전라남도 나주시 배멧1길 50 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(근린시설) · 미용실(공실) · 지하 1층, 지상 5층 중 4층 |
| 소유자 | 이윤희 (2015.04.30. 매매, 거래가 230,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 79,996,000원 (5회 유찰, 감정가의 28.67%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유케이제십차유동화전문유한회사 / 309,358,594원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소된 선순위 근저당을 구분해야 한다
② 가격·환금성 — 감정가의 28.67%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 79,996,000원으로 감정가 279,000,000원의 28.67%입니다. 5회 유찰된 결과로 가격이 크게 낮아졌지만, 이 비율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 근린시설은 아파트처럼 동일 평형의 표준화된 가격 비교가 어렵고, 실제 이용상태가 미용실 공실이어서 임대수익·공실기간·업종 수요가 낙찰가의 핵심 변수가 됩니다.
유찰이 한 차례 더 진행되면 최저가는 63,996,800원, 7회 유찰 시에는 51,197,440원으로 낮아집니다. 그러나 회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 565,483,647원 → 581,194,861원 → 593,763,833원으로 커집니다. 이는 매수인이 그 부족액을 인수한다는 뜻은 아니지만, 채권관계가 매각대금으로 해소되지 않는 구조와 장기간 유찰된 물건의 시장성 문제를 함께 보여줍니다.
③ 예상배당표 (매각가 79,996,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,839,928원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 주식회사신한은행 | 180,000,000원 | 78,156,072원 |
| 3. 을구 3번 근저당 · 주식회사국민은행 | 444,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 10,058,069원 | 0원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 유한회사 만호이엔씨 | 9,581,650원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
산정상 채권 총액은 643,639,719원, 채권자 배당액은 78,156,072원, 미배당액은 565,483,647원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 을구 1번 신한은행 근저당은 등기부상 2015.05.12. 말소된 권리이므로, 신한은행에 78,156,072원을 배당한 계산은 등기기재와 일치하지 않습니다. 실제 배당순위와 신청채권자 배당은 매각물건명세서·채권계산서와 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 미용실 공실입니다. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지하 1층·지상 5층 건물 중 4층에 위치합니다.
- 입지. 빛가람동 행정복지센터 남동측 인근이며, 주변은 상가와 업무용 건물이 소재하는 상업·업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다. 대지권 토지는 폭 35m~40m 대로, 폭 20m~25m 및 15m~20m 도로에 접합니다.
- 설비. 공용 급·배수설비, 위생설비, 소방설비와 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구에 포함되며 공시지가는 ㎡당 2,556,000원입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부 상태와 영업시설 철거 여부는 현장에서 확인해야 합니다.
- 환금성. 공실 근린시설이며 5회 유찰됐습니다. 아파트와 달리 업종 적합성·층 접근성·임대수요가 매각과 재매각 가능성을 크게 좌우합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장 점유자, 사업자등록, 전입·확정일자와 보증금 여부를 확인해야 합니다.
- 말소된 신한은행 근저당 확인. 을구 1번 근저당은 2015.05.12. 말소됐습니다. 등기부 말소사항과 매각물건명세서의 인수 여부를 대조하세요.
- 배당순위 재검증. 배당 산정표가 말소된 신한은행 근저당에 78,156,072원을 배정하고 있습니다. 국민은행 및 신청채권자의 실제 배당순서를 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당은 같은 건물 4층 405호와 공동담보입니다. 공동담보 물건의 경매·배당 진행 상황을 함께 살펴야 합니다.
- 공실비용 산정. 예상 임대료, 관리비, 원상복구비, 내부 공사비와 재임대까지의 공실기간을 반영해 입찰가 상한을 정해야 합니다.
- 상가 관리비 확인. 관리단 또는 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납과 전기·수도 등 사용료 정산 여부를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 28.67%라는 비율만 사용하지 말고, 같은 건물·인근 상가의 실제 임대료와 매매사례를 기준으로 수익가치를 검토하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·채권계산서를 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 공실과 환금성, 그리고 배당 검증이 먼저다
이 물건의 등기 구조 자체는 정리 가능합니다. 2014년 신한은행 근저당은 이미 말소됐고, 2015년 국민은행 근저당이 말소기준권리가 되어 이후 가압류와 압류는 매각으로 소멸합니다. 따라서 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리가 정리된다는 사실만으로 안전한 투자물건이 되는 것은 아닙니다. 감정 이용상태는 미용실 공실, 임대관계는 미상이며 이미 5회 유찰됐습니다. 현재 79,996,000원이 감정가의 28.67%라는 점은 분명하지만, 확인된 실거래나 임대수익을 대입하지 않은 상태에서는 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 더욱이 배당표가 이미 말소된 신한은행 근저당에 매각대금을 배정하고 있어 실제 배당순위를 다시 확인해야 합니다. 등기상 인수는 0원, 가격 메리트는 미확인, 현장과 배당 검증은 필수. 이 세 문장이 이 사건의 결론입니다.